Calculadora De Tasa De Capitalización

En pocas palabras, la tasa de rendimiento de las propiedades de inversión inmobiliaria es lo que significa la tasa de capitalización. Es el porcentaje de tu inversión inicial que recibirás cada año.

Imagina que $100,000 es el precio que pagaste por un apartamento. La tasa de capitalización es del 10%. Esto significa que cada año se le devolverá el 10% de su inversión inicial. Puede ver que su flujo de efectivo neto después de diez años será igual a cero. Esto significa que comenzarás a ganar dinero a partir del undécimo año.

Es fácil calcular la fórmula de la tasa de capitalización usted mismo siguiendo la descripción. La tasa de capitalización es simplemente la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de la propiedad.

tasa de capitalización = ingresos operativos netos / valor de la propiedad

Esta relación, en otras palabras, es una forma sencilla de determinar la relación entre el rendimiento y el precio de una propiedad.

Imagina que eres un inversionista inmobiliario experimentado. Puede agregar parámetros adicionales a este caso: la tasa de ocupación (es decir, cuánto tiempo la propiedad está desocupada) y los costos operativos (como mantenimiento, seguro y servicios públicos).

Importante recordar que los gastos operativos no incluyen pagos de hipoteca, depreciación o impuestos sobre la renta. Por lo tanto, el ingreso neto es la cantidad que gana antes de pagar cualquier impuesto sobre la renta y el servicio de la deuda.

La siguiente fórmula se puede utilizar para calcular su ingreso neto:

ingreso neto = (100 - gastos operativos) [%] * (100 - tasa de vacantes) [%] * ingreso bruto

¿Cuál es el mejor momento para calcular la tasa de capitalización? Se podría crear el siguiente escenario: Quiere vender su propiedad. No está claro a qué precio debe vender su propiedad. Su ingreso operativo mensual es de solo $2,800. Esto es equivalente a $33,600 por año.

Preguntar por las tasas de capitalización es la mejor manera de averiguarlo. Es muy probable que esta información la proporcione un agente inmobiliario comercial. Supongamos que la tasa de capitalización promedio para su área es 9.7%.

Puede calcular el valor de mercado simplemente dividiendo el ingreso neto por su tasa de capitalización para determinar el valor de la propiedad.

$33 600/9,7 % = $33 600/0,097 = $346 392

Este es el valor de su propiedad. Esto es solo una guía. Puede haber otras razones para aumentar o disminuir el precio de venta. Este es un buen lugar para comenzar.

Un ejemplo del mundo real es la mejor manera de ver cómo las tasas de capitalización pueden ayudar a la valoración de la propiedad. Supongamos que está buscando vender su casa y descubre que los inversionistas están comprando propiedades similares a la suya a una tasa de capitalización del 10%.

Una tasa de capitalización del 10 por ciento es una ganancia del 10 por ciento sobre la inversión. Por ejemplo, 1000 dólares pueden producir 100 dólares. Este es un 10 por ciento de retorno de la inversión. Es fácil ver cómo funciona:

Tasa de retorno = $100 de ganancia / $1000 de inversión = 10%

Esto se puede ver en el contexto de la inversión inmobiliaria:

Tasa de capitalización = ingreso neto anual / valor de la propiedad

¿Cuál es el valor de una inversión si hay un ingreso neto anual de $12,000 después de recibir $1,000 de alquiler mensual? (o si tu casa fuera a ser alquilada)

Probablemente este número ya sea conocido. Sin embargo, para verlo con una expresión matemática debemos modificar la fórmula.

Valor de la propiedad = ingreso neto anual / tasa de capitalización

Valor de la propiedad = $12,000 / 0.1 = $120,000

Esto significa que su casa vale $120,000

Ahora que sabe más sobre la valoración de propiedades por tasa de capitalización, veamos qué sucede si cambia el mercado local de bienes raíces.

Pongamos un ejemplo: imagina que Airbnb y la economía compartida están ganando popularidad y que más personas visitan tu área. Decide hacer de esto una oportunidad de negocio y alquilar sus habitaciones por períodos más cortos a un alquiler más alto. Su ingreso total para el año aumenta de $12,000 a $15,000. En este escenario, ¿qué sucede con el valor de su propiedad?

Valor = $15,000 / 0.1

El valor estimado de su casa sube hasta $150,000.

Este es un ejemplo simple: cuanto mayor sea la demanda, más. ¿Qué sucede si cambia la tasa de capitalización? También puede obtener información sobre este problema en la sección a continuación.

Un cambio en la tasa de interés es uno de los factores externos más comunes que pueden afectar el entorno empresarial. Tomemos, por ejemplo, el aumento de las tasas de interés. Los inversores pueden encontrar otras inversiones, como los bonos corporativos, que están directamente vinculados a las tasas de interés, más atractivas que las compras de propiedades. Los inversores ya no quieren una tasa de rendimiento del 10%. Necesitan una tasa de capitalización del 12 por ciento para las inversiones inmobiliarias.

Valor = $12 000 / 0,12 = $100 000

Como puede ver, cuando las tasas de interés aumentaron, su casa perdió valor. ¿Por qué? Los inversores deben pagar menos para obtener una mayor tasa de rendimiento de su inversión.

Imaginemos lo contrario: qué sucede cuando baja la tasa de interés. La tasa de capitalización cae y los precios de la vivienda aumentan.

¿Cuál es el resultado final? La tasa de capitalización puede tener un impacto en el valor de la propiedad, incluso si los precios de alquiler no se ven afectados.

El sueño americano de ser dueño de una casa es antiguo. No sorprende que el sector de la vivienda en dólares estadounidenses reciba una parte significativa del PIB. Esto significa que muchas personas intentan beneficiarse del aumento de los precios de la vivienda. El mercado inmobiliario está respaldado por compradores de viviendas, banqueros, inversores y políticos comunes. Desde principios de la década de 2000, cuando la compra de una casa era una opción de inversión popular, el compromiso colectivo en el mercado inmobiliario de EE. UU. se volvió particularmente decidido. La crisis financiera de 2008 fue el resultado de un período prolongado de especulación excesiva en el mercado inmobiliario.

Para estimar el costo de su propiedad, necesitará conocer las tasas máximas para el área en la que desea comprar la casa. Para obtener los mejores datos, puede consultar servicios independientes, como corredores comerciales o tasadores.

Si está buscando comprar una casa o un apartamento, es probable que haya muchas ofertas disponibles. Puede ahorrar tiempo eliminando rápidamente aquellos que no valen la pena.

Vale la pena señalar que las tasas de capitalización históricas estaban entre el 8 y el 12 por ciento. Esta puede ser una guía útil. Puede usar una tasa de capitalización del 10 % para la evaluación básica. Esta es una buena regla general. Todo lo que necesita es un cero para aumentar el ingreso neto potencial.

Si bien no es la mejor manera de tomar una decisión, puede ayudarlo a tener una buena idea de la oferta potencial y si vale la pena tomarse el tiempo para leer los detalles. Si ves un piso que está en venta por 500.000 dólares y sabes que los alquileres en esa zona rondan los 1.000 dólares al mes (o 12.000 dólares al año), sabrás que es mejor mudarlo (debería rondar los 120.000 dólares) .

Hay tres formas de valorar la propiedad, todas las cuales se basan en la comparación.

1. Técnicas de comparación de ventas

La estimación se basa en propiedades similares que están en el mercado.

2. Métodos para reemplazar artículos perdidos o dañados

Este enfoque utiliza la siguiente directriz: Estime los costos de construir una propiedad similar, teniendo en cuenta los valores de la tierra y las tasas de depreciación.

3. Técnicas de ingresos

Las técnicas de ingresos se utilizan para evaluar propiedades en función de sus flujos de ingresos. Esta técnica se enfoca en estimar el potencial de la propiedad para generar beneficios económicos durante su vida útil.

Muchas razones financieras pueden ayudarlo a tomar la decisión correcta al comprar o vender una propiedad. El índice de capitalización es el más común, pero existen otros índices financieros que también pueden ser útiles.

La tasa de capitalización no es la única razón importante. Aquí están los otros cuatro:

Los índices anteriores tienen en cuenta las dimensiones financieras adicionales de las inversiones inmobiliarias y son complementos útiles para la tasa de capitalización.

Si bien la tasa de capitalización es una herramienta útil en la evaluación de propiedades, usarla sola o incorrectamente puede causar serios problemas en la toma de decisiones. La tasa de capitalización no tiene en cuenta el pago de la deuda, a diferencia de otros índices relacionados con la deuda. Una relación de inversión de efectivo sobre efectivo es una buena guía, ya que los préstamos hipotecarios a menudo se utilizan para financiar la compra de viviendas.

También hay casos en los que la tasa de capitalización no es aplicable. La tasa de capitalización no se aplica a las inversiones inmobiliarias a corto plazo. Este tipo de inversiones no generan renta.

Como se demostró, el entorno de las tasas de interés puede tener un impacto en las tasas de capitalización. Esto puede considerarse una fuerza externa, y no impulsada por los mercados inmobiliarios, sino influenciada por la Política Monetaria de la Reserva Federal. La tasa de política se mantuvo en el nivel cero durante muchos años después de la crisis financiera de 2008. Esto llevó a que otras tasas de interés fueran empujadas a rangos inusualmente bajos. Las tasas de capitalización cayeron, lo que condujo a un aumento del precio de la vivienda en la ciudad de Nueva York y San Francisco, lo que proporcionó una referencia rápida para la evaluación de propiedades mediante el uso correcto de las tasas de capitalización. Suponga que tiene una buena comprensión del entorno actual de tasas de interés, así como de la dirección de la política monetaria. A continuación, puede determinar la mejor tasa de capitalización a utilizar.

Una buena tasa de capitalización es entre 4-12%. Sin embargo, depende de su tolerancia al riesgo dónde se sienta más cómodo. Mayor riesgo significa mayor recompensa. Por lo tanto, una tasa de capitalización más alta es mejor que una más baja. Sin embargo, una tasa de capitalización más baja debe ser inferior al 4%.

El Cap Rate no incluye la hipoteca. Esto le permite evaluar con precisión el retorno de su inversión y ayudarlo a encontrar la mejor oferta. Puede calcular el rendimiento apalancado incluyendo su hipoteca.

Sí, las tasas de interés aumentan con las tasas de capitalización. Esto se debe a que a medida que tiene más dinero para invertir en bonos del gobierno, se vuelve más atractivo y aumenta el riesgo de invertir en otros lugares.

Un caprate de 7.5 significa que podría esperar un ingreso neto anual de 7.5% de su inversión o propiedad. Una tasa de capitalización de 7.5 significa que si su propiedad vale $150,000, puede esperar un rendimiento anual de $11,250.