Αριθμομηχανή Ανώτατου Ρυθμού

Με απλά λόγια, το ποσοστό απόδοσης για επενδύσεις σε ακίνητα είναι αυτό που σημαίνει ανώτατο όριο. Είναι το ποσοστό της αρχικής σας επένδυσης που θα λαμβάνετε κάθε χρόνο.

Φανταστείτε ότι 100.000 $ είναι η τιμή που πληρώσατε για ένα διαμέρισμα. Το ανώτατο ποσοστό είναι 10%. Αυτό σημαίνει ότι το 10% της αρχικής επένδυσής σας θα επιστρέφεται κάθε χρόνο. Μπορείτε να δείτε ότι η καθαρή ταμειακή ροή σας μετά από δέκα χρόνια θα ισούται με μηδέν. Αυτό σημαίνει ότι θα αρχίσετε να βγάζετε χρήματα από τον ενδέκατο χρόνο.

Είναι εύκολο να υπολογίσετε μόνοι σας τον τύπο ανώτατου ορίου ακολουθώντας την περιγραφή. Το ανώτατο επιτόκιο είναι απλώς ο λόγος του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI), προς την αξία της ιδιοκτησίας.

ανώτατο ποσοστό = καθαρό λειτουργικό εισόδημα / αξία ακινήτων

Αυτή η αναλογία, με άλλα λόγια, είναι ένας απλός τρόπος προσδιορισμού της σχέσης μεταξύ της απόδοσης και της τιμής ενός ακινήτου.

Φανταστείτε ότι είστε έμπειρος επενδυτής ακινήτων. Μπορείτε να προσθέσετε πρόσθετες παραμέτρους σε αυτήν την περίπτωση: το ποσοστό πληρότητας (δηλαδή πόσο καιρό το ακίνητο είναι ακατοίκητο) και το λειτουργικό κόστος (όπως συντήρηση, ασφάλιση και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας).

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι τα λειτουργικά έξοδα δεν περιλαμβάνουν πληρωμές στεγαστικών δανείων, αποσβέσεις ή φόρους εισοδήματος. Επομένως, το καθαρό εισόδημα είναι το ποσό που κερδίζετε πριν πληρώσετε οποιοδήποτε φόρο εισοδήματος και εξυπηρέτηση χρέους.

Ο ακόλουθος τύπος μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό του καθαρού εισοδήματός σας:

καθαρό εισόδημα = (100 - λειτουργικά έξοδα) [%] * (100 - ποσοστό κενών θέσεων) [%] * ακαθάριστα έσοδα

Ποια είναι η καλύτερη στιγμή για τον υπολογισμό του ανώτατου ποσοστού; Θα μπορούσε να δημιουργηθεί το ακόλουθο σενάριο: Θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας. Δεν είναι σαφές σε ποια τιμή πρέπει να πουλήσετε το ακίνητό σας. Το μηνιαίο λειτουργικό σας εισόδημα είναι μόνο 2.800 $. Αυτό ισοδυναμεί με 33.600 $ ετησίως.

Το να ρωτήσετε για τις ανώτατες τιμές είναι ο καλύτερος τρόπος για να μάθετε. Αυτές οι πληροφορίες είναι πολύ πιθανό να παρέχονται από εμπορικό μεσίτη. Ας υποθέσουμε ότι το μέσο ποσοστό ανώτατου ορίου για την περιοχή σας είναι 9,7%.

Μπορείτε να υπολογίσετε την αγοραία αξία διαιρώντας απλώς το καθαρό εισόδημα με το ανώτατο επιτόκιο για να προσδιορίσετε την αξία του ακινήτου.

33.600 $ / 9,7% = 33.600 $ / 0,097 = 346.392 $

Αυτή είναι η αξία του ακινήτου σας. Αυτό είναι απλώς μια κατευθυντήρια γραμμή. Μπορεί να υπάρχουν άλλοι λόγοι για την αύξηση ή τη μείωση της τιμής πώλησης. Αυτό είναι ένα καλό μέρος για να ξεκινήσετε.

Ένα πραγματικό παράδειγμα είναι ο καλύτερος τρόπος για να δείτε πώς τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης μπορούν να βοηθήσουν στην αποτίμηση ακινήτων. Ας υποθέσουμε ότι ψάχνετε να πουλήσετε το σπίτι σας και ανακαλύψετε ότι οι επενδυτές αγοράζουν ακίνητα παρόμοια με τα δικά σας με ποσοστό κεφαλαιοποίησης 10%.

Ένα ανώτατο επιτόκιο 10 τοις εκατό είναι ένα κέρδος 10% από την επένδυση. Για παράδειγμα, 1000 δολάρια μπορούν να αποδώσουν 100 δολάρια. Πρόκειται για απόδοση επένδυσης 10 τοις εκατό. Είναι εύκολο να δεις πώς λειτουργεί:

Ποσοστό επιστροφής = κέρδος 100 $ / επένδυση 1000 $ = 10%

Αυτό μπορεί να φανεί στο πλαίσιο της επένδυσης σε ακίνητα:

Cap rate = ετήσιο καθαρό εισόδημα / αξία του ακινήτου

Ποια είναι η αξία μιας επένδυσης εάν υπάρχει καθαρό εισόδημα 12.000 $ ετησίως αφού λάβετε μηνιαίο ενοίκιο 1.000 $; (ή αν το σπίτι σας επρόκειτο να νοικιαστεί)

Αυτός ο αριθμός μάλλον είναι ήδη γνωστός. Ωστόσο, για να το δούμε με μια μαθηματική έκφραση πρέπει να τροποποιήσουμε τον τύπο.

Αξία του ακινήτου = ετήσιο καθαρό εισόδημα / ποσοστό ανώτατου ορίου

Αξία ακινήτου = 12.000 $ / 0,1 = 120.000 $

Αυτό σημαίνει ότι το σπίτι σας αξίζει 120.000 $

Τώρα που γνωρίζετε περισσότερα σχετικά με την αποτίμηση ακινήτων κατά ανώτατο επιτόκιο, ας δούμε τι θα συμβεί εάν αλλάξει η τοπική αγορά ακινήτων.

Ας πάρουμε ένα παράδειγμα: Φανταστείτε ότι η Airbnb και η οικονομία κοινής χρήσης κερδίζουν δημοτικότητα και ότι περισσότεροι άνθρωποι επισκέπτονται την περιοχή σας. Αποφασίζετε να το κάνετε αυτό μια επιχειρηματική ευκαιρία και νοικιάζετε τα δωμάτιά σας για μικρότερες περιόδους με υψηλότερο ενοίκιο. Το συνολικό εισόδημά σας για το έτος αυξάνεται από 12.000 $ - 15.000 $. Σε αυτό το σενάριο, τι συμβαίνει με την αξία του ακινήτου σας;

Αξία = 15.000 $ / 0,1

Η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας αυξάνεται έως και 150.000 $.

Αυτό είναι ένα απλό παράδειγμα: Όσο μεγαλύτερη είναι η ζήτηση, τόσο περισσότερη. Τι συμβαίνει εάν αλλάξει το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης; Μπορείτε επίσης να μάθετε για ένα τέτοιο ζήτημα στην παρακάτω ενότητα.

Η αλλαγή του επιτοκίου είναι ένας από τους πιο συνηθισμένους εξωτερικούς παράγοντες που μπορεί να επηρεάσει το επιχειρηματικό περιβάλλον. Ας πάρουμε, για παράδειγμα, την αύξηση των επιτοκίων. Οι επενδυτές μπορεί να βρουν άλλες επενδύσεις, όπως εταιρικά ομόλογα, που συνδέονται άμεσα με τα επιτόκια πιο ελκυστικές από τις αγορές ακινήτων. Οι επενδυτές δεν θέλουν πλέον ποσοστό απόδοσης 10%. Χρειάζονται ανώτατο επιτόκιο 12 τοις εκατό για επενδύσεις σε ακίνητα.

Αξία = 12.000 $ / 0,12 = 100.000 $

Όπως μπορείτε να δείτε, όταν αυξήθηκαν τα επιτόκια, το σπίτι σας έγινε λιγότερο πολύτιμο. Γιατί; Οι επενδυτές πρέπει να πληρώσουν λιγότερα για να έχουν υψηλότερο ποσοστό απόδοσης της επένδυσής τους.

Ας φανταστούμε το αντίθετο: Τι συμβαίνει όταν το επιτόκιο πέφτει. Το ανώτατο επιτόκιο μειώνεται και οι τιμές των κατοικιών σας αυξάνονται.

Ποια είναι η ουσία; Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μπορεί να έχει αντίκτυπο στην αξία του ακινήτου, ακόμη και αν δεν επηρεάζονται οι τιμές ενοικίασης.

Το αμερικανικό όνειρο της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού είναι μακροχρόνιο. Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι ο τομέας στέγασης σε δολάρια ΗΠΑ λαμβάνει σημαντικό μέρος του ΑΕΠ. Αυτό σημαίνει ότι πολλοί άνθρωποι προσπαθούν να επωφεληθούν από την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Η αγορά ακινήτων ενισχύεται από απλούς αγοραστές κατοικιών, τραπεζίτες, επενδυτές και πολιτικούς. Από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, όταν η αγορά ενός σπιτιού ήταν μια δημοφιλής επενδυτική επιλογή, η συλλογική δέσμευση στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ έγινε ιδιαίτερα αποφασιστική. Η οικονομική κρίση του 2008 ήταν το αποτέλεσμα μιας παρατεταμένης περιόδου υπερβολικού ζήλου κερδοσκοπίας στην αγορά ακινήτων.

Για να υπολογίσετε το κόστος του ακινήτου σας, θα πρέπει να γνωρίζετε τις ανώτατες τιμές για την περιοχή στην οποία ψάχνετε να αγοράσετε το σπίτι. Για να λάβετε τα καλύτερα δεδομένα, μπορείτε να συμβουλευτείτε ανεξάρτητες υπηρεσίες, όπως εμπορικούς μεσίτες ή εκτιμητές.

Αν ψάχνετε να αγοράσετε ένα σπίτι ή διαμέρισμα, πιθανότατα υπάρχουν πολλές διαθέσιμες προσφορές. Μπορείτε να εξοικονομήσετε χρόνο αφαιρώντας γρήγορα αυτά που δεν αξίζουν τον χρόνο σας.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ποσοστά ιστορικών ανώτατων ορίων κυμαίνονταν μεταξύ 8-12 τοις εκατό. Αυτή μπορεί να είναι μια χρήσιμη οδηγία. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ένα ανώτατο ποσοστό 10% για τον βασικό έλεγχο. Αυτός είναι ένας καλός εμπειρικός κανόνας. Το μόνο που χρειάζεστε είναι ένα μηδέν για να αυξήσετε το δυνητικό καθαρό εισόδημα.

Αν και δεν είναι ο καλύτερος τρόπος για να πάρετε μια απόφαση, μπορεί να σας βοηθήσει να πάρετε μια καλή ιδέα για την πιθανή προσφορά και αν αξίζει να αφιερώσετε χρόνο για να διαβάσετε τις λεπτομέρειες. Αν δείτε ένα διαμέρισμα που πωλείται για 500.000 δολάρια και γνωρίζετε ότι τα ενοίκια σε αυτήν την περιοχή είναι περίπου 1.000 δολάρια το μήνα (ή 12.000 δολάρια το χρόνο), θα ξέρετε ότι είναι καλύτερα να το μεταφέρετε (θα πρέπει να είναι περίπου 120.000 δολάρια) .

Υπάρχουν τρεις τρόποι για την εκτίμηση της ιδιοκτησίας, οι οποίοι βασίζονται όλοι στη σύγκριση.

1. Τεχνικές σύγκρισης πωλήσεων

Η εκτίμηση βασίζεται σε παρόμοια ακίνητα που υπάρχουν στην αγορά.

2. Μέθοδοι αντικατάστασης χαμένων ή κατεστραμμένων αντικειμένων

Αυτή η προσέγγιση χρησιμοποιεί την ακόλουθη κατευθυντήρια γραμμή: Υπολογίστε το κόστος κατασκευής ενός παρόμοιου ακινήτου, λαμβάνοντας υπόψη τις αξίες της γης και τα ποσοστά απόσβεσης.

3. Τεχνικές εισοδήματος

Οι τεχνικές εισοδήματος χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση ακινήτων με βάση τις ροές εισοδήματός τους. Αυτή η τεχνική εστιάζει στην εκτίμηση της δυνατότητας του ακινήτου να αποφέρει οικονομικά οφέλη κατά τη διάρκεια της ζωής του.

Πολλοί χρηματοοικονομικοί δείκτες μπορούν να σας βοηθήσουν να πάρετε τη σωστή απόφαση κατά την αγορά ή την πώληση ενός ακινήτου. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης είναι ο πιο συνηθισμένος, αλλά υπάρχουν και άλλοι χρηματοοικονομικοί δείκτες που μπορούν επίσης να είναι χρήσιμοι.

Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης δεν είναι ο μόνος σημαντικός δείκτης. Εδώ είναι τα άλλα τέσσερα:

Οι παραπάνω δείκτες λαμβάνουν υπόψη πρόσθετες οικονομικές διαστάσεις των επενδύσεων σε ακίνητα και αποτελούν χρήσιμα συμπληρώματα του ανώτατου επιτοκίου.

Ενώ το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένα χρήσιμο εργαλείο για την αξιολόγηση ακινήτων, η χρήση του από μόνη της ή εσφαλμένα μπορεί να προκαλέσει σοβαρά προβλήματα στη λήψη των αποφάσεών σας. Το ανώτατο επιτόκιο δεν λαμβάνει υπόψη την πληρωμή του χρέους, σε αντίθεση με άλλους δείκτες που σχετίζονται με το χρέος. Ο δείκτης επενδύσεων μετρητά σε μετρητά είναι μια καλή κατευθυντήρια γραμμή, καθώς τα στεγαστικά δάνεια χρησιμοποιούνται συχνά για τη χρηματοδότηση αγορών κατοικιών.

Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου το ανώτατο επιτόκιο δεν ισχύει. Το ανώτατο επιτόκιο δεν ισχύει για βραχυπρόθεσμες επενδύσεις σε ακίνητα. Αυτού του είδους οι επενδύσεις δεν δημιουργούν ενοίκιο.

Όπως αποδείχθηκε, το περιβάλλον των επιτοκίων μπορεί να έχει αντίκτυπο στα ανώτατα επιτόκια. Αυτό μπορεί να θεωρηθεί μια εξωτερική δύναμη, και δεν καθοδηγείται από τις αγορές ακινήτων, αλλά επηρεάζεται από τη Νομισματική Πολιτική της Federal Reserve. Το επιτόκιο πολιτικής παρέμεινε στο μηδενικό επίπεδο για πολλά χρόνια μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008. Αυτό οδήγησε άλλα επιτόκια να ωθηθούν σε ασυνήθιστα χαμηλά εύρη. Τα ανώτατα επιτόκια μειώθηκαν, γεγονός που οδήγησε σε αύξηση των τιμών των κατοικιών στη Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο, παρέχοντας μια γρήγορη αναφορά για την αξιολόγηση ακινήτων χρησιμοποιώντας σωστά τα ανώτατα επιτόκια. Ας υποθέσουμε ότι κατανοείτε καλά το τρέχον περιβάλλον των επιτοκίων καθώς και την κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής. Στη συνέχεια, μπορείτε να καθορίσετε το καλύτερο ποσοστό ανώτατου ορίου που θα χρησιμοποιήσετε.

Ένα καλό ποσοστό ανώτατου ορίου είναι μεταξύ 4-12%. Ωστόσο, εξαρτάται από την ανοχή σας στον κίνδυνο εκεί που αισθάνεστε πιο άνετα. Υψηλότερος κίνδυνος σημαίνει υψηλότερη ανταμοιβή. Επομένως, ένα υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου είναι καλύτερο από ένα χαμηλότερο. Ωστόσο, ένα χαμηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου πρέπει να είναι μικρότερο από 4%.

Το Cap Rate δεν περιλαμβάνει την υποθήκη. Αυτό σας επιτρέπει να αξιολογήσετε με ακρίβεια την απόδοση της επένδυσής σας και να σας βοηθήσει να βρείτε την καλύτερη προσφορά. Μπορείτε να υπολογίσετε τη μοχλευμένη απόδοση συμπεριλαμβάνοντας την υποθήκη σας.

Ναι, τα επιτόκια αυξάνονται με ανώτατα επιτόκια. Αυτό συμβαίνει γιατί καθώς έχετε περισσότερα χρήματα για να επενδύσετε σε κρατικά ομόλογα, γίνεται πιο ελκυστικό και αυξάνει τον κίνδυνο να επενδύσετε αλλού.

Ένα καπρατίο 7,5 σημαίνει ότι θα μπορούσατε να περιμένετε ένα ετήσιο καθαρό εισόδημα 7,5% από την επένδυση ή το ακίνητό σας. Η τιμή ανώτατου ορίου 7,5 σημαίνει ότι εάν το ακίνητό σας αξίζει 150.000 $, μπορείτε να περιμένετε μια ετήσια απόδοση 11.250 $.