キャップレート計算機
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目次
キャップレートの定義は何ですか？
簡単に言えば、不動産投資不動産の収益率は、キャップレートが意味するものです。これは、毎年受け取る初期投資の割合です。
$100,000がアパートに支払った価格だと想像してみてください。キャップレートは10％です。これは、初期投資の10％が毎年返還されることを意味します。 10年後のネットキャッシュフローはゼロに等しいことがわかります。これはあなたが11年目からお金を稼ぎ始めることを意味します。
キャップレートの計算式とは何ですか？
説明に従って、キャップレートの式を自分で計算するのは簡単です。キャップレートは、資産価値に対する純営業利益（NOI）の比率です。
キャップレート=純営業利益/資産価値
つまり、この比率は、物件の収益と価格の関係を判断する簡単な方法です。
あなたが経験豊富な不動産投資家であると想像してみてください。このケースに追加のパラメータを追加できます：占有率（つまり、プロパティが占有されていない期間）と運用コスト（メンテナンス、保険、ユーティリティなど）。
営業費用には、住宅ローンの支払い、減価償却費、または所得税は含まれていないことを覚えておくことが重要です。したがって、純所得は、所得税や債務返済を支払う前に支払う金額です。
次の式を使用して、純利益を計算できます。
純利益=（100-営業費用）[％] *（100-空室率）[％]*粗利益
不動産の売却：還元利回り
キャップレートを計算するのに最適な時期はいつですか？次のシナリオを作成できます。不動産を売却したい。あなたがあなたの財産を売るべき価格は明確ではありません。毎月の営業利益はたったの2,800ドルです。これは、年間33,600ドルに相当します。
キャップレートを尋ねるのが最良の方法です。この情報は、商業不動産業者によって提供される可能性が最も高いです。お住まいの地域の平均キャップレートが9.7％であると仮定しましょう。
純利益をキャップレートで割って物件の価値を判断するだけで、市場価値を計算できます。
$ 33,600 / 9.7％= $ 33,600 / 0.097 = $ 346,392
これはあなたの財産の価値です。これは単なるガイドラインです。販売価格を上げたり下げたりする理由は他にもあるかもしれません。これは開始するのに適した場所です。
還元利回りに基づいて資産をどのように評価しますか
実際の例は、還元利回りが不動産評価にどのように役立つかを確認するための最良の方法です。あなたがあなたの家を売りたいと思っていて、投資家があなたと同じような物件を10％の還元利回りで購入していることがわかったとしましょう。
10％のキャップレートは、投資に対する10％の利益です。たとえば、1000ドルは100ドルを生み出すことができます。これは10％の投資収益率です。それがどのように機能するかを簡単に確認できます。
収益率=100ドルの利益/1000ドルの投資=10％
これは、不動産投資の文脈で見ることができます。
キャップレート=年間純収入/物件の価値
月額1,000ドルの家賃を受け取った後、年間12,000ドルの純収入がある場合、投資の価値はどのくらいですか。 （またはあなたの家が貸し出される場合）
この数はおそらくすでに知られています。ただし、数式で表示するには、数式を変更する必要があります。
プロパティの値=年間純収入/キャップレート
プロパティの値=$12,000 / 0.1 = $ 120,000
これはあなたの家が$120,000の価値があることを意味します
純利益の変化は、物件の価値とどのような関係がありますか？
キャップレートによる不動産評価について詳しく知ったところで、地元の不動産市場が変化した場合に何が起こるかを見てみましょう。
例を見てみましょう。Airbnbとシェアリングエコノミーが人気を集めており、より多くの人々があなたの地域を訪れると想像してみてください。あなたはこれをビジネスチャンスにし、より高い家賃でより短い期間部屋を借りることに決めました。その年のあなたの総収入は$12,000から$15,000に上がります。このシナリオでは、プロパティの値はどうなりますか？
値=$15,000 / 0.1
あなたの家の推定価値は$150,000まで上昇します。
これは簡単な例です。需要が高いほど、より多くなります。還元利回りが変わるとどうなりますか？このような問題については、以下のセクションで学ぶこともできます。
キャップレートの変更は、プロパティの値にどのような影響を与えますか？ -金利の重要性
金利の変動は、ビジネス環境に影響を与える可能性のある最も一般的な外部要因の1つです。たとえば、金利を上げてみましょう。投資家は、社債など、金利に直接関係する他の投資の方が、不動産の購入よりも魅力的であると感じるかもしれません。投資家はもはや10％の収益率を望んでいません。彼らは不動産投資のために12パーセントのキャップレートを必要とします。
値=$12,000 / 0.12 = $ 100,000
ご覧のとおり、金利が上がると、家の価値は下がります。なんで？投資家は、投資収益率を高めるために支払う金額を少なくする必要があります。
反対のことを想像してみましょう。金利が下がるとどうなりますか。キャップレートが下がり、住宅価格が上がります。
一番下の行は何ですか？賃貸価格に影響がない場合でも、還元利回りは物件の価値に影響を与える可能性があります。
住宅ブームとキャップレート
家を所有するというアメリカンドリームは長年の夢です。米ドルの住宅セクターがGDPのかなりの部分を受け取っているのは当然のことです。これは、多くの人が住宅価格の上昇から利益を得ようとしていることを意味します。不動産市場は、一般の住宅購入者、銀行家、投資家、政治家によって支えられています。住宅の購入が人気のある投資オプションであった2000年代初頭以来、米国の住宅市場への集団的関与は特に断固としたものになりました。 2008年の金融危機は、不動産市場における長期にわたる熱心な投機の結果でした。
住宅購入のキャップレートを計算する方法-良いレートとは何ですか？
あなたの財産の費用を見積もるには、あなたが家を購入しようとしている地域のキャップレートを知る必要があります。最高のデータを取得するには、商業ブローカーや鑑定士などの独立したサービスに相談することができます。
あなたが家やアパートを購入しようとしているなら、おそらく多くのオファーが利用可能です。時間の価値がないものをすばやく取り除くことで、時間を節約できます。
過去の上限率が8〜12パーセントであったことは注目に値します。これは有用なガイドラインかもしれません。基本的なスクリーニングには10％のキャップレートを使用できます。これは経験則です。必要なのは、潜在的な純収入を増やすためのゼロです。
それは決定を下すための最良の方法ではありませんが、それはあなたが潜在的な提案と詳細を読むのに時間をかける価値があるかどうかについての良い考えを得るのを助けることができます。 500,000ドルで販売されているアパートを見て、その地域の家賃が1か月あたり約1,000ドル（または1年あたり12,000ドル）であることがわかっている場合は、それを移動する方がよいことがわかります（約120,000ドルになるはずです）。 。
物件評価手法
プロパティを評価する方法は3つあり、いずれも比較に依存しています。
1.売上比較手法
見積もりは、市場に出回っている同様のプロパティに基づいています。
2.紛失または破損したアイテムの交換方法
このアプローチでは、次のガイドラインを使用します。地価と減価償却率を考慮して、同様の物件を建設するためのコストを見積もります。
3.収入テクニック
収入のテクニックは、収入の流れに基づいてプロパティを評価するために使用されます。この手法は、その生涯にわたって経済的利益を生み出す不動産の可能性を推定することに焦点を当てています。
物件評価の比率
多くの財務比率は、不動産を売買するときに正しい決定を下すのに役立ちます。資本比率が最も一般的ですが、他にも役立つ財務比率があります。
重要な比率は還元利回りだけではありません。他の4つは次のとおりです。
キャッシュROIは、投資収益率です。
総投資収益率（総ROI）。
債務返済カバー率（DSCR）。
総家賃乗数（GRM）。
上記の比率は、不動産投資の追加の財務的側面を考慮に入れており、キャップレートを補完するのに役立ちます。
還元利回りには制限があります
還元利回りは資産評価に役立つツールですが、単独で使用したり、誤って使用したりすると、意思決定に深刻な問題が発生する可能性があります。キャップレートは、他の債務関連の比率とは異なり、債務の支払いを考慮していません。住宅ローンは住宅購入の資金調達によく使用されるため、キャッシュオンキャッシュ投資比率は優れたガイドラインです。
キャップレートが適用されない場合もあります。キャップレートは短期不動産投資には適用されません。これらのタイプの投資は家賃を生み出しません。
示されているように、金利環境はキャップレートに影響を与える可能性があります。これは外力と見なすことができ、不動産市場によって推進されるのではなく、連邦準備制度の金融政策の影響を受けます。 2008年の金融危機後、政策金利は何年もの間ゼロレベルにとどまりました。これにより、他の金利が異常に低い範囲に押しやられました。キャップレートが下がったため、ニューヨーク市とサンフランシスコで住宅価格が上昇し、キャップレートを正しく使用することで不動産評価のクイックリファレンスが提供されました。現在の金利環境と金融政策の方向性をよく理解していると仮定します。次に、使用する最適なキャップレートを決定できます。
良い賃貸物件のキャップレートとは何ですか？
適切なキャップレートは4〜12％です。ただし、最も快適な場所でのリスクに対する許容度によって異なります。リスクが高いほど、報酬も高くなります。したがって、キャップレートが高い方が低い方よりも優れています。ただし、より低いキャップレートは4％未満である必要があります。
キャップレートは住宅ローンに適用されますか？
キャップレートには住宅ローンは含まれていません。これにより、投資収益率を正確に評価し、最良の取引を見つけるのに役立ちます。あなたはあなたの住宅ローンを含めることによってレバレッジドイールドを計算することができます。
キャップレートは金利とともに上昇していますか？
はい、金利はキャップレートとともに上昇します。これは、国債に投資する資金が増えると、国債の魅力が高まり、他の場所に投資するリスクが高まるためです。
7.5レートキャップとはどういう意味ですか？
7.5のキャプレートは、投資または資産から7.5％の年間純収入を期待できることを意味します。 7.5のキャップレートは、あなたの資産が$ 150,000の価値がある場合、$11,250の年間収益を期待できることを意味します。
記事の著者
Parmis Kazemi
Parmisは、新しいものを書き、作成することに情熱を持っているコンテンツクリエーターです。彼女はテクノロジーにも非常に興味があり、新しいことを学ぶことを楽しんでいます。
キャップレート計算機 日本語
公開済み: Mon May 16 2022
カテゴリ財務計算機
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