Tarif Dərəcəsi Kalkulyatoru

Sadə dillə desək, daşınmaz əmlak investisiya mülkiyyəti üçün gəlir dərəcəsi həddi ifadə edir. Bu, hər il alacağınız ilkin sərmayənizin faizidir.

Təsəvvür edin ki, 100.000 dollar mənzil üçün ödədiyiniz qiymətdir. Limit dərəcəsi 10% təşkil edir. Bu o deməkdir ki, ilkin investisiyanızın 10%-i hər il geri qaytarılacaq. On ildən sonra xalis pul axınınızın sıfıra bərabər olacağını görə bilərsiniz. Bu o deməkdir ki, siz on birinci ildən pul qazanmağa başlayacaqsınız.

Təsvirə əməl etməklə həddi aşmaq düsturunu özünüz hesablamaq asandır. Limit dərəcəsi sadəcə olaraq xalis əməliyyat gəlirinin (NOI) əmlak dəyərinə nisbətidir.

cap dərəcəsi = xalis əməliyyat gəliri / əmlak dəyəri

Bu nisbət, başqa sözlə, əmlakın gəliri ilə qiymət arasındakı əlaqəni müəyyən etmək üçün sadə bir üsuldur.

Təsəvvür edin ki, siz təcrübəli daşınmaz əmlak investorusunuz. Bu işə əlavə parametrlər əlavə edə bilərsiniz: doluluq dərəcəsi (yəni, əmlakın nə qədər müddətə boş qaldığı) və əməliyyat xərcləri (məsələn, texniki xidmət, sığorta və kommunal xidmətlər).

Əməliyyat xərclərinə ipoteka ödənişləri, amortizasiya və ya gəlir vergiləri daxil olmadığını xatırlamaq vacibdir. Buna görə də, xalis gəlir hər hansı gəlir vergisi və borc xidməti ödəmədən əvvəl qazandığınız məbləğdir.

Xalis gəlirinizi hesablamaq üçün aşağıdakı düsturdan istifadə edə bilərsiniz:

xalis gəlir = (100 - əməliyyat xərcləri) [%] * (100 - boşluq dərəcəsi) [%] * ümumi gəlir

Limit dərəcəsini hesablamaq üçün ən yaxşı vaxt hansıdır? Aşağıdakı ssenari yaradıla bilər: Siz əmlakınızı satmaq istəyirsiniz. Əmlakınızı hansı qiymətə satmağınız bəlli deyil. Aylıq əməliyyat gəliriniz cəmi 2800 dollardır. Bu, ildə 33,600 dollara bərabərdir.

Həcm dərəcələrini soruşmaq tapmaq üçün ən yaxşı yoldur. Bu məlumat çox güman ki, kommersiya rieltoru tərəfindən verilir. Fərz edək ki, əraziniz üçün orta həddi 9,7% təşkil edir.

Əmlakın dəyərini müəyyən etmək üçün xalis gəliri tarif dərəcəsinə bölmək yolu ilə bazar dəyərini hesablaya bilərsiniz.

$33,600 / 9,7% = $33,600 / 0,097 = $346,392

Bu, əmlakınızın dəyəridir. Bu sadəcə göstərişdir. Satış qiymətini artırmaq və ya azaltmaq üçün başqa səbəblər ola bilər. Bu, başlamaq üçün yaxşı yerdir.

Real dünya nümunəsi kapitallaşma dərəcələrinin əmlakın qiymətləndirilməsinə necə kömək edə biləcəyini görmək üçün ən yaxşı yoldur. Fərz edək ki, siz evinizi satmaq istəyirsiniz və investorların sizinkinə oxşar əmlakları 10% kapitallaşma dərəcəsi ilə satın aldığını öyrənin.

10 faizlik həddi investisiyadan 10 faiz gəlir. Məsələn, 1000 dollar 100 dollar verə bilər. Bu, sərmayədən 10 faiz gəlir gətirir. Bunun necə işlədiyini görmək asandır:

Gəlir dərəcəsi = $100 mənfəət / $1000 investisiya = 10%

Bunu əmlak investisiyası kontekstində görmək olar:

Cap dərəcəsi = illik xalis gəlir / əmlakın dəyəri

Aylıq 1000 dollar icarə haqqı aldıqdan sonra ildə 12.000 dollar xalis gəlir varsa, investisiyanın dəyəri nədir? (və ya eviniz icarəyə veriləcəksə)

Bu rəqəm yəqin ki, artıq məlumdur. Bununla belə, ona riyazi ifadə ilə baxmaq üçün düsturu dəyişdirməliyik.

Əmlakın dəyəri = illik xalis gəlir / limit dərəcəsi

Əmlakın dəyəri = $12,000 / 0,1 = $120,000

Bu o deməkdir ki, eviniz 120.000 dollar dəyərindədir

İndi siz daşınmaz əmlakın yuxarı həddi ilə qiymətləndirilməsi haqqında daha çox bildiyiniz üçün yerli daşınmaz əmlak bazarı dəyişdikdə nə baş verdiyinə baxaq.

Bir nümunə götürək: Təsəvvür edin ki, Airbnb və paylaşma iqtisadiyyatı populyarlıq qazanır və daha çox insan ərazinizi ziyarət edir. Siz bunu biznes fürsəti etmək qərarına gəlirsiniz və otaqlarınızı daha yüksək icarə haqqı ilə daha qısa müddətə icarəyə verirsiniz. İl ərzində ümumi gəliriniz 12.000-15.000 dollar arasında yüksəlir. Bu ssenaridə əmlakınızın dəyəri nə olur?

Dəyər = $15,000 / 0,1

Evinizin təxmini dəyəri 150.000 dollara qədər yüksəlir.

Bu sadə bir misaldır: Tələb nə qədər çox olarsa, bir o qədər çox olar. Kapitallaşma dərəcəsi dəyişərsə nə olar? Siz həmçinin aşağıdakı bölmədə belə bir problem haqqında öyrənə bilərsiniz.

Faiz dərəcəsinin dəyişməsi biznes mühitinə təsir edə biləcək ən ümumi xarici amillərdən biridir. Məsələn, faiz dərəcələrinin artırılmasını götürək. İnvestorlar, faiz dərəcələrinə birbaşa bağlı olan korporativ istiqrazlar kimi digər investisiyaları əmlak alışından daha cəlbedici tapa bilərlər. İnvestorlar artıq 10% gəlirlilik istəmirlər. Daşınmaz əmlak investisiyaları üçün yüzdə 12 həddi tələb edirlər.

Dəyər = $12,000 / 0,12 = $100,000

Gördüyünüz kimi, faiz dərəcələri artdıqda, evinizin dəyəri azaldı. Niyə? İnvestorlar investisiyalarından daha yüksək gəlir əldə etmək üçün daha az ödəməlidirlər.

Bunun əksini təsəvvür edək: Faiz dərəcəsi aşağı düşəndə nə baş verir. Limit dərəcəsi aşağı düşür və ev qiymətləri yüksəlir.

Nəticə nədir? Kapitallaşma dərəcəsi icarə qiymətlərinə təsir etməsə belə, əmlakın dəyərinə təsir göstərə bilər.

Amerikanın ev sahibi olmaq arzusu çoxdandır. ABŞ dolları olan mənzil sektorunun ÜDM-in əhəmiyyətli bir hissəsini alması təəccüblü deyil. Bu o deməkdir ki, bir çox insanlar ev qiymətlərinin qalxmasından qazanc əldə etməyə çalışırlar. Daşınmaz əmlak bazarı adi ev alanlar, bankirlər, investorlar və siyasətçilər tərəfindən dəstəklənir. 2000-ci illərin əvvəllərindən, bir evin alınması məşhur investisiya variantı olduğu zaman, ABŞ mənzil bazarında kollektiv iştirak xüsusilə qətiyyətli oldu. 2008-ci il maliyyə böhranı daşınmaz əmlak bazarında uzun müddət davam edən hədsiz spekulyasiyanın nəticəsi idi.

Əmlakınızın dəyərini təxmin etmək üçün siz ev almaq istədiyiniz ərazinin yuxarı tariflərini bilməlisiniz. Ən yaxşı məlumatları əldə etmək üçün siz kommersiya brokerləri və ya qiymətləndiricilər kimi müstəqil xidmətlərə müraciət edə bilərsiniz.

Əgər siz ev və ya mənzil almaq istəyirsinizsə, çox güman ki, mövcud təkliflər var. Vaxtınıza dəyməyənləri tez bir zamanda silməklə vaxtınıza qənaət edə bilərsiniz.

Qeyd etmək lazımdır ki, tarixi limit dərəcələri 8-12 faiz arasında idi. Bu faydalı təlimat ola bilər. Əsas skrininq üçün 10% yuxarı tarifdən istifadə edə bilərsiniz. Bu, yaxşı bir qaydadır. Potensial xalis gəliri artırmaq üçün sizə lazım olan tək şey sıfırdır.

Qərar vermənin ən yaxşı yolu olmasa da, bu, potensial təklif haqqında yaxşı fikir əldə etməyə kömək edə bilər və təfərrüatları oxumağa vaxt ayırmağa dəyərmi? Əgər siz 500.000 Dollara satılan mənzil görsəniz və bu ərazidə kirayə haqqının ayda təxminən 1.000 dollar (və ya illik 12.000 dollar) olduğunu bilsəniz, onu köçürməyin daha yaxşı olduğunu biləcəksiniz (təxminən 120.000 dollar olmalıdır) .

Əmlakın qiymətləndirilməsinin üç yolu var, bunların hamısı müqayisəyə əsaslanır.

1. Satışların müqayisəsi üsulları

Qiymətləndirmə bazarda olan oxşar əmlaklara əsaslanır.

2. İtirilmiş və ya zədələnmiş əşyaların dəyişdirilməsi üsulları

Bu yanaşma aşağıdakı təlimatdan istifadə edir: Torpaq dəyərləri və amortizasiya dərəcələrini nəzərə alaraq oxşar əmlakın tikintisi xərclərini təxmin edin.

3. Gəlir üsulları

Gəlir üsulları əmlakları gəlir axınına əsasən qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Bu texnika mülkiyyətin ömrü boyu iqtisadi fayda əldə etmək potensialının qiymətləndirilməsinə yönəlib.

Bir çox maliyyə əmsalları əmlak alarkən və ya satarkən düzgün qərar verməyə kömək edə bilər. Kapitallaşdırma nisbəti ən çox yayılmışdır, lakin faydalı ola biləcək digər maliyyə əmsalları da var.

Kapitallaşma dərəcəsi yeganə vacib nisbət deyil. Budur digər dördü:

Yuxarıdakı əmsallar əmlak investisiyalarının əlavə maliyyə ölçülərini nəzərə alır və yuxarı hədd dərəcəsini faydalı şəkildə tamamlayır.

Kapitallaşma dərəcəsi əmlakın qiymətləndirilməsində faydalı bir vasitə olsa da, ondan tək və ya yanlış istifadə qərar qəbul etmənizdə ciddi problemlər yarada bilər. Limit dərəcəsi borcla bağlı digər əmsallardan fərqli olaraq borcun ödənilməsini nəzərə almır. İpoteka kreditləri çox vaxt ev alışlarını maliyyələşdirmək üçün istifadə edildiyi üçün nağd pula investisiya nisbəti yaxşı bir təlimatdır.

Limit dərəcəsinin tətbiq olunmadığı hallar da var. Limit dərəcəsi qısamüddətli əmlak investisiyalarına şamil edilmir. Bu cür investisiyalar kirayə qazandırmır.

Göstərildiyi kimi, faiz dərəcələri mühiti yuxarı dərəcələrə təsir göstərə bilər. Bu, daşınmaz əmlak bazarları tərəfindən deyil, Federal Ehtiyat Sisteminin Pul Siyasətindən təsirlənən xarici qüvvə hesab edilə bilər. Siyasət dərəcəsi 2008-ci il maliyyə böhranından sonra uzun illər sıfır səviyyəsində qaldı. Bu, digər faiz dərəcələrinin qeyri-adi dərəcədə aşağı səviyyələrə enməsinə səbəb oldu. Cap dərəcələri aşağı düşdü, bu da Nyu-York və San-Fransiskoda ev qiymətlərinin artmasına gətirib çıxardı və qapaq dərəcələrindən düzgün istifadə etməklə əmlakın qiymətləndirilməsi üçün sürətli istinad təmin etdi. Fərz edək ki, siz cari faiz dərəcəsi mühitini, eləcə də pul siyasətinin istiqamətini yaxşı başa düşürsünüz. Bundan sonra istifadə etmək üçün ən yaxşı tarif dərəcəsini təyin edə bilərsiniz.

Yaxşı qapaq dərəcəsi 4-12% arasındadır. Bununla belə, bu, ən rahat olduğunuz yerdə riskə dözümlülüyündən asılıdır. Yüksək risk daha yüksək mükafat deməkdir. Buna görə də, daha yüksək tarif dərəcəsi aşağı olandan daha yaxşıdır. Bununla belə, aşağı həddi 4%-dən az olmalıdır.

Cap Rate ipotekanı əhatə etmir. Bu, investisiyanızın gəlirliliyini dəqiq qiymətləndirməyə və ən yaxşı sövdələşməni tapmağınıza kömək etməyə imkan verir. İpotekanızı daxil etməklə levered gəliri hesablaya bilərsiniz.

Bəli, faiz dərəcələri yuxarı dərəcələrlə yüksəlir. Bunun səbəbi, dövlət istiqrazlarına investisiya qoymaq üçün daha çox pulunuz olduğu üçün bu, daha cəlbedici olur və başqa yerə investisiya etmək riskini artırır.

7.5 caprate o deməkdir ki, investisiya və ya əmlakınızdan illik 7.5% xalis gəlir gözləyə bilərsiniz. 7,5 faiz dərəcəsi o deməkdir ki, əmlakınız 150,000 dollar dəyərindədirsə, illik 11,250 dollar gəlir gözləyə bilərsiniz.