Calculator Ng Cap Rate

Sa madaling salita, ang rate ng return para sa real estate investment property ay ang ibig sabihin ng cap rate. Ito ang porsyento ng iyong paunang puhunan na matatanggap mo bawat taon.

Isipin na $100,000 ang presyong binayaran mo para sa isang apartment. Ang cap rate ay 10%. Nangangahulugan ito na 10% ng iyong paunang puhunan ay ibabalik bawat taon. Makikita mo na ang iyong netong cash flow pagkatapos ng sampung taon ay magiging zero. Nangangahulugan ito na magsisimula kang kumita ng pera mula sa ikalabing isang taon.

Madaling kalkulahin ang formula ng cap rate sa pamamagitan ng pagsunod sa paglalarawan. Ang cap rate ay ang ratio lamang ng net operating income (NOI), sa halaga ng ari-arian.

cap rate = netong kita sa pagpapatakbo / halaga ng ari-arian

Ang ratio na ito, sa madaling salita ay isang simpleng paraan upang matukoy ang kaugnayan sa pagitan ng pagbabalik at presyo ng isang ari-arian.

Isipin na ikaw ay isang bihasang mamumuhunan sa real estate. Maaari kang magdagdag ng mga karagdagang parameter sa kasong ito: ang rate ng occupancy (iyon ay, kung gaano katagal walang tao ang property) at ang mga gastos sa pagpapatakbo (tulad ng maintenance, insurance, at mga utility).

Mahalagang tandaan na ang mga gastos sa pagpapatakbo ay hindi kasama ang mga pagbabayad sa mortgage, depreciation, o mga buwis sa kita. Samakatuwid, ang netong kita ay ang halagang kinikita mo bago magbayad ng anumang buwis sa kita at serbisyo sa utang.

Maaaring gamitin ang sumusunod na formula upang kalkulahin ang iyong netong kita:

netong kita = (100 - mga gastos sa pagpapatakbo) [%] * (100 - rate ng bakante) [%] * kabuuang kita

Ano ang pinakamagandang oras para kalkulahin ang cap rate? Maaaring magawa ang sumusunod na senaryo: Gusto mong ibenta ang iyong ari-arian. Hindi malinaw kung anong presyo ang dapat mong ibenta sa iyong ari-arian. Ang iyong buwanang kita sa pagpapatakbo ay $2,800 lamang. Ito ay katumbas ng $33,600 bawat taon.

Ang pagtatanong sa paligid para sa mga rate ng cap ay ang pinakamahusay na paraan upang malaman. Ang impormasyong ito ay malamang na ibibigay ng isang komersyal na rieltor. Ipagpalagay natin na ang average na cap rate para sa iyong lugar ay 9.7%.

Maaari mong kalkulahin ang halaga sa pamilihan sa pamamagitan lamang ng paghahati ng netong kita sa iyong cap rate upang matukoy ang halaga ng ari-arian.

$33,600 / 9.7% = $33,600 / 0.097 = $346,392

Ito ang halaga ng iyong ari-arian. Ito ay isang gabay lamang. Maaaring may iba pang dahilan para taasan o babaan ang presyo ng pagbebenta. Ito ay isang magandang lugar upang magsimula.

Ang isang tunay na halimbawa sa mundo ay ang pinakamahusay na paraan upang makita kung paano makakatulong ang mga rate ng capitalization sa pagpapahalaga ng ari-arian. Ipagpalagay natin na naghahanap ka upang ibenta ang iyong bahay at malaman na ang mga mamumuhunan ay bumibili ng mga ari-arian na katulad ng sa iyo sa isang 10% capitalization rate.

Ang 10 porsiyentong cap rate ay isang 10% na tubo sa pamumuhunan. Halimbawa, ang 1000 dollars ay maaaring magbunga ng 100 dollars. Ito ay isang 10 porsyento na return on investment. Madaling makita kung paano ito gumagana:

Rate sa return = $100 kita / $1000 investment = 10%

Ito ay makikita sa konteksto ng pamumuhunan sa ari-arian:

Cap rate = taunang netong kita / halaga ng ari-arian

Ano ang halaga ng isang pamumuhunan kung mayroong $12,000 bawat taon na netong kita pagkatapos mong makatanggap ng $1,000 buwanang upa? (o kung paupahan ang iyong bahay)

Ang numerong ito ay malamang na kilala na. Gayunpaman, upang tingnan ito gamit ang isang mathematical expression dapat nating baguhin ang formula.

Halaga ng ari-arian = taunang netong kita / cap rate

Halaga ng ari-arian = $12,000 / 0.1 = $120,000

Nangangahulugan ito na ang iyong bahay ay nagkakahalaga ng $120,000

Ngayong alam mo na ang higit pa tungkol sa pagtatasa ng ari-arian ayon sa cap rate, tingnan natin kung ano ang mangyayari kung magbabago ang lokal na merkado ng realty.

Kumuha tayo ng isang halimbawa: Isipin na ang Airbnb at ang sharing economy ay nagiging popular at mas maraming tao ang bumibisita sa iyong lugar. Nagpasya kang gawin itong isang pagkakataon sa negosyo at magrenta ng iyong mga kuwarto sa mas maikling panahon sa mas mataas na upa. Ang iyong kabuuang kita para sa taon ay tataas mula $12,000 - $15,000. Sa sitwasyong ito, ano ang mangyayari sa halaga ng iyong ari-arian?

Halaga = $15,000 / 0.1

Ang tinantyang halaga ng iyong bahay ay tumataas ng hanggang $150,000.

Ito ay isang simpleng halimbawa: Kung mas mataas ang demand, mas marami. Ano ang mangyayari kung magbago ang rate ng capitalization? Maaari mo ring matutunan ang tungkol sa naturang isyu sa seksyon sa ibaba.

Ang pagbabago sa rate ng interes ay isa sa mga pinakakaraniwang panlabas na salik na maaaring makaapekto sa kapaligiran ng negosyo. Kunin natin, halimbawa, ang pagtaas ng mga rate ng interes. Maaaring makita ng mga namumuhunan ang iba pang mga pamumuhunan, tulad ng mga corporate bond, na direktang nakatali sa mga rate ng interes na mas nakakaakit kaysa sa mga pagbili ng ari-arian. Hindi na gusto ng mga mamumuhunan ang 10% rate ng kita. Kailangan nila ng cap rate na 12 porsiyento para sa mga pamumuhunan sa real estate.

Halaga = $12,000 / 0.12 = $100,000

Gaya ng nakikita mo, nang tumaas ang mga rate ng interes, naging hindi gaanong mahalaga ang iyong tahanan. Bakit? Ang mga mamumuhunan ay dapat magbayad ng mas kaunti upang makakuha ng mas mataas na rate ng kita sa kanilang pamumuhunan.

Isipin natin ang kabaligtaran: Ano ang mangyayari kapag bumaba ang rate ng interes. Bumababa ang cap rate, at tumaas ang mga presyo ng iyong bahay.

Ano ang ilalim na linya? Ang rate ng capitalization ay maaaring magkaroon ng epekto sa halaga ng ari-arian, kahit na hindi apektado ang mga presyo ng pag-upa.

Ang pangarap ng mga Amerikano na magkaroon ng bahay ay matagal na. Hindi nakakagulat na ang sektor ng pabahay ng US USD ay tumatanggap ng malaking bahagi ng GDP. Nangangahulugan ito na maraming tao ang nagsisikap na kumita sa pagtaas ng presyo ng bahay. Ang merkado ng real estate ay pinalalakas ng mga ordinaryong bumibili ng bahay, mga banker, namumuhunan, at mga pulitiko. Mula noong unang bahagi ng 2000s, nang ang pagbili ng isang bahay ay isang popular na opsyon sa pamumuhunan, ang kolektibong pakikipag-ugnayan sa merkado ng pabahay ng US ay naging partikular na determinado. Ang krisis sa pananalapi noong 2008 ay resulta ng isang pinalawig na panahon ng labis na masigasig na haka-haka sa merkado ng real estate.

Upang matantya ang halaga ng iyong ari-arian, kakailanganin mong malaman ang mga rate ng cap para sa lugar kung saan mo gustong bilhin ang bahay. Upang makuha ang pinakamahusay na data, maaari kang kumunsulta sa mga independyenteng serbisyo, gaya ng mga komersyal na broker o appraiser.

Kung gusto mong bumili ng bahay o apartment, malamang na maraming available na alok. Makakatipid ka ng oras sa pamamagitan ng mabilis na pagtanggal ng mga hindi sulit sa iyong oras.

Ito ay nagkakahalaga ng noting na ang mga makasaysayang caps rate ay nasa pagitan ng 8-12 porsyento. Maaaring ito ay isang kapaki-pakinabang na patnubay. Maaari kang gumamit ng 10% cap rate para sa pangunahing screening. Ito ay isang magandang tuntunin ng hinlalaki. Ang kailangan mo lang ay isang zero para mapataas ang potensyal na netong kita.

Bagama't hindi ito ang pinakamahusay na paraan upang gumawa ng desisyon, makakatulong ito sa iyong magkaroon ng magandang ideya sa potensyal na alok at kung sulit na maglaan ng oras upang basahin ang mga detalye. Kung makakita ka ng flat na ibinebenta sa halagang 500,000 Dollars at alam mong ang mga renta sa lugar na iyon ay humigit-kumulang 1,000 dollars bawat buwan (o 12,000 dollars bawat taon), malalaman mong mas mabuting ilipat ito (dapat ay humigit-kumulang $120,000) .

May tatlong paraan upang pahalagahan ang ari-arian, na lahat ay umaasa sa paghahambing.

1. Mga diskarte sa paghahambing sa pagbebenta

Ang pagtatantya ay batay sa mga katulad na katangian na nasa merkado.

2. Mga paraan para sa pagpapalit ng nawala o nasira na mga bagay

Ginagamit ng diskarteng ito ang sumusunod na patnubay: Tantyahin ang mga gastos sa pagtatayo ng katulad na ari-arian, na isinasaalang-alang ang mga halaga ng lupa at mga rate ng depreciation.

3. Mga diskarte sa kita

Ginagamit ang mga diskarte sa kita upang suriin ang mga ari-arian batay sa kanilang mga daloy ng kita. Nakatuon ang diskarteng ito sa pagtatantya ng potensyal ng ari-arian na makabuo ng mga benepisyong pang-ekonomiya sa buong buhay nito.

Maraming ratios sa pananalapi ang makakatulong sa iyo na gumawa ng tamang desisyon kapag bumibili o nagbebenta ng ari-arian. Ang capitalization ratio ay ang pinakakaraniwan, ngunit may iba pang financial ratios na maaari ding makatulong.

Ang rate ng capitalization ay hindi lamang ang mahalagang ratio. Narito ang iba pang apat:

Isinasaalang-alang ng mga ratio sa itaas ang mga karagdagang sukat sa pananalapi ng mga pamumuhunan sa ari-arian at mga kapaki-pakinabang na pandagdag sa cap rate.

Bagama't ang rate ng capitalization ay isang kapaki-pakinabang na tool sa pagsusuri ng ari-arian, ang paggamit nito nang mag-isa o hindi tama ay maaaring magdulot ng malubhang problema sa iyong paggawa ng desisyon. Ang cap rate ay hindi isinasaalang-alang ang pagbabayad ng utang, hindi katulad ng iba pang mga ratio na nauugnay sa utang. Ang ratio ng cash-on-cash na pamumuhunan ay isang mahusay na patnubay, dahil ang mga pautang sa mortgage ay kadalasang ginagamit upang tustusan ang mga pagbili ng bahay.

Mayroon ding mga kaso kung saan hindi naaangkop ang cap rate. Ang cap rate ay hindi nalalapat sa mga panandaliang pamumuhunan sa ari-arian. Ang mga ganitong uri ng pamumuhunan ay hindi bumubuo ng upa.

Gaya ng ipinakita, ang kapaligiran ng mga rate ng interes ay maaaring magkaroon ng epekto sa mga rate ng cap. Ito ay maaaring ituring na isang panlabas na puwersa, at hindi hinihimok ng mga merkado ng real estate, ngunit naiimpluwensyahan ng Patakaran sa Pananalapi ng Federal Reserve. Ang rate ng patakaran ay nanatili sa zero level sa loob ng maraming taon pagkatapos ng krisis sa pananalapi noong 2008. Ito ay humantong sa iba pang mga rate ng interes na itinulak sa mga hindi karaniwang mababang hanay. Bumaba ang mga rate ng cap, na humantong sa paglago ng presyo ng bahay sa New York City at San Francisco, na nagbibigay ng mabilis na sanggunian para sa pagsusuri ng ari-arian sa pamamagitan ng wastong paggamit ng mga rate ng cap. Ipagpalagay na mayroon kang mahusay na pag-unawa sa kasalukuyang kapaligiran ng rate ng interes pati na rin ang direksyon ng patakaran sa pananalapi. Maaari mong matukoy ang pinakamahusay na rate ng cap na gagamitin.

Ang isang magandang cap rate ay nasa pagitan ng 4-12%. Gayunpaman, depende ito sa iyong pagpapaubaya sa panganib kung saan ka pinaka komportable. Ang mas mataas na panganib ay nangangahulugan ng mas mataas na gantimpala. Samakatuwid, ang isang mas mataas na cap rate ay mas mahusay kaysa sa isang mas mababa. Gayunpaman, ang mas mababang cap rate ay dapat na mas mababa sa 4%.

Ang Cap Rate ay hindi kasama ang mortgage. Nagbibigay-daan ito sa iyong tumpak na suriin ang return on investment at tulungan kang mahanap ang pinakamagandang deal. Maaari mong kalkulahin ang levered yield sa pamamagitan ng pagsasama ng iyong mortgage.

Oo, tumataas ang mga rate ng interes kasama ng mga rate ng cap. Ito ay dahil habang mayroon kang mas maraming pera upang mamuhunan sa mga bono ng gobyerno, ito ay nagiging mas kaakit-akit, at pinatataas ang panganib ng pamumuhunan sa ibang lugar.

Ang 7.5 caprate ay nangangahulugan na maaari mong asahan ang isang 7.5% na taunang netong kita mula sa iyong pamumuhunan o ari-arian. Ang 7.5 cap rate ay nangangahulugan na kung ang iyong ari-arian ay nagkakahalaga ng $150,000, maaari mong asahan ang isang $11,250 taunang pagbabalik.