Cap-Rate-Rechner

Einfach ausgedrückt, ist die Rendite für Immobilien als Finanzinvestition gehalten, was Cap Rate bedeutet. Es ist der Prozentsatz Ihrer Anfangsinvestition, den Sie jedes Jahr erhalten.

Stellen Sie sich vor, Sie hätten 100.000 Dollar für eine Wohnung bezahlt. Der Cap-Satz beträgt 10 %. Das bedeutet, dass jedes Jahr 10 % Ihrer Anfangsinvestition zurückerstattet werden. Sie sehen, dass Ihr Netto-Cashflow nach zehn Jahren gleich Null ist. Das bedeutet, dass Sie ab dem elften Jahr Geld verdienen.

Es ist einfach, die Cap-Rate-Formel selbst zu berechnen, indem Sie der Beschreibung folgen. Die Cap Rate ist einfach das Verhältnis des Nettobetriebsgewinns (NOI) zum Immobilienwert.

Cap Rate = Nettobetriebsertrag / Immobilienwert

Mit anderen Worten, dieses Verhältnis ist eine einfache Methode, um das Verhältnis zwischen der Rendite und dem Preis einer Immobilie zu bestimmen.

Stellen Sie sich vor, Sie sind ein erfahrener Immobilieninvestor. Sie können diesem Fall zusätzliche Parameter hinzufügen: die Belegungsrate (d. h. wie lange die Immobilie unbewohnt ist) und die Betriebskosten (z. B. Wartung, Versicherung und Nebenkosten).

Denken Sie daran, dass die Betriebskosten keine Hypothekenzahlungen, Abschreibungen oder Einkommenssteuern enthalten. Daher ist das Nettoeinkommen der Betrag, den Sie vor der Zahlung von Einkommensteuer und Schuldendienst verdienen.

Zur Berechnung Ihres Nettoeinkommens können Sie folgende Formel verwenden:

Nettoeinkommen = (100 - Betriebskosten) [%] * (100 - Leerstandsquote) [%] * Bruttoeinkommen

Was ist der beste Zeitpunkt, um den Cap-Satz zu berechnen? Folgendes Szenario könnte erstellt werden: Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen. Es ist nicht klar, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten. Ihr monatliches Betriebseinkommen beträgt nur 2.800 $. Dies entspricht 33.600 $ pro Jahr.

Nach den Obergrenzen zu fragen, ist der beste Weg, dies herauszufinden. Diese Informationen werden höchstwahrscheinlich von einem gewerblichen Immobilienmakler bereitgestellt. Nehmen wir an, dass die durchschnittliche Kapitalisierungsrate für Ihre Region 9,7 % beträgt.

Sie können den Marktwert berechnen, indem Sie einfach das Nettoeinkommen durch Ihre Cap-Rate dividieren, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

33.600 $ / 9,7 % = 33.600 $ / 0,097 = 346.392 $

Das ist der Wert Ihrer Immobilie. Dies ist nur eine Richtlinie. Es kann andere Gründe geben, den Verkaufspreis zu erhöhen oder zu verringern. Dies ist ein guter Ausgangspunkt.

Ein Beispiel aus der Praxis ist der beste Weg, um zu sehen, wie Kapitalisierungszinssätze bei der Immobilienbewertung helfen können. Nehmen wir an, Sie möchten Ihr Haus verkaufen und finden heraus, dass Investoren ähnliche Immobilien wie Ihre zu einer Kapitalisierungsrate von 10 % kaufen.

Eine Obergrenze von 10 Prozent entspricht einem 10-prozentigen Gewinn aus der Investition. Zum Beispiel können 1000 Dollar 100 Dollar ergeben. Das ist eine Rendite von 10 Prozent. Es ist leicht zu sehen, wie es funktioniert:

Rendite = 100 $ Gewinn / 1000 $ Investition = 10 %

Dies zeigt sich im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen:

Cap Rate = Jahresnettoeinkommen / Wert der Immobilie

Welchen Wert hat eine Investition, wenn Sie nach einer monatlichen Miete von 1.000 USD ein Nettoeinkommen von 12.000 USD pro Jahr erzielen? (oder wenn Ihr Haus vermietet werden sollte)

Diese Nummer ist wahrscheinlich bereits bekannt. Um es jedoch mit einem mathematischen Ausdruck anzuzeigen, müssen wir die Formel ändern.

Wert der Immobilie = Jahresnettoeinkommen / Cap Rate

Wert der Immobilie = 12.000 $ / 0,1 = 120.000 $

Das bedeutet, dass Ihr Haus 120.000 $ wert ist

Nachdem Sie nun mehr über die Immobilienbewertung nach Cap Rate wissen, schauen wir uns an, was passiert, wenn sich der lokale Immobilienmarkt ändert.

Nehmen wir ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, dass Airbnb und die Sharing Economy immer beliebter werden und mehr Menschen Ihre Gegend besuchen. Sie beschließen, daraus eine Geschäftsmöglichkeit zu machen und Ihre Zimmer für kürzere Zeiträume zu einem höheren Mietpreis zu vermieten. Ihr Gesamteinkommen für das Jahr steigt von 12.000 $ auf 15.000 $. Was passiert in diesem Szenario mit dem Wert Ihrer Immobilie?

Wert = 15.000 $ / 0,1

Der geschätzte Wert Ihres Hauses steigt auf 150.000 US-Dollar.

Ein einfaches Beispiel: Je höher die Nachfrage, desto mehr. Was passiert, wenn sich der Kapitalisierungszinssatz ändert? Sie können sich auch im folgenden Abschnitt über ein solches Problem informieren.

Eine Änderung des Zinssatzes ist einer der häufigsten externen Faktoren, die das Geschäftsumfeld beeinflussen können. Nehmen wir zum Beispiel steigende Zinsen. Anleger finden möglicherweise andere Anlagen, wie z. B. Unternehmensanleihen, die direkt an Zinssätze gebunden sind, attraktiver als Immobilienkäufe. Anleger wollen keine 10 % Rendite mehr. Sie brauchen eine Obergrenze von 12 Prozent für Immobilieninvestitionen.

Wert = 12.000 $ / 0,12 = 100.000 $

Wie Sie sehen können, verlor Ihr Haus an Wert, wenn die Zinssätze stiegen. Wieso den? Anleger müssen weniger zahlen, um eine höhere Rendite auf ihre Investition zu erzielen.

Stellen wir uns das Gegenteil vor: Was passiert, wenn der Zinssatz sinkt. Die Obergrenze sinkt und Ihre Immobilienpreise steigen.

Was ist das Endergebnis? Der Kapitalisierungszinssatz kann sich auf den Wert der Immobilie auswirken, auch wenn die Mietpreise nicht betroffen sind.

Der amerikanische Traum vom eigenen Haus ist ein lang gehegter. Es ist keine Überraschung, dass der US-Dollar-Wohnimmobiliensektor einen erheblichen Teil des BIP erhält. Das bedeutet, dass viele Menschen versuchen, von steigenden Immobilienpreisen zu profitieren. Der Immobilienmarkt wird von gewöhnlichen Hauskäufern, Bankern, Investoren und Politikern gestützt. Seit Anfang der 2000er Jahre der Kauf eines Hauses eine beliebte Anlagemöglichkeit war, wurde das gemeinsame Engagement auf dem US-Immobilienmarkt besonders resolut. Die Finanzkrise 2008 war das Ergebnis einer längeren Phase übereifriger Spekulationen auf dem Immobilienmarkt.

Um die Kosten Ihrer Immobilie zu schätzen, müssen Sie die Obergrenzen für das Gebiet kennen, in dem Sie das Haus kaufen möchten. Um die besten Daten zu erhalten, können Sie unabhängige Dienste wie Handelsmakler oder Gutachter hinzuziehen.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, gibt es wahrscheinlich viele Angebote. Sie können Zeit sparen, indem Sie schnell diejenigen aussortieren, die Ihre Zeit nicht wert sind.

Es ist erwähnenswert, dass die historischen Kapitalisierungsraten zwischen 8 und 12 Prozent lagen. Dies kann eine nützliche Richtlinie sein. Sie können eine Obergrenze von 10 % für das grundlegende Screening verwenden. Das ist eine gute Faustregel. Alles, was Sie brauchen, ist eine Null, um das potenzielle Nettoeinkommen zu erhöhen.

Obwohl es nicht der beste Weg ist, eine Entscheidung zu treffen, kann es Ihnen helfen, eine gute Vorstellung von dem potenziellen Angebot zu bekommen und ob es sich lohnt, sich die Zeit zu nehmen, die Details zu lesen. Wenn Sie eine Wohnung sehen, die für 500.000 Dollar zum Verkauf steht, und wissen, dass die Mieten in dieser Gegend ungefähr 1.000 Dollar pro Monat (oder 12.000 Dollar pro Jahr) betragen, wissen Sie, dass es besser ist, sie weiterzuziehen (sollte ungefähr 120.000 Dollar betragen). .

Es gibt drei Möglichkeiten, Immobilien zu bewerten, die alle auf Vergleichen beruhen.

1. Verkaufsvergleichstechniken

Die Schätzung basiert auf ähnlichen Immobilien, die auf dem Markt sind.

2. Methoden zum Ersetzen verlorener oder beschädigter Gegenstände

Dieser Ansatz verwendet die folgende Richtlinie: Schätzen Sie die Kosten für den Bau einer ähnlichen Immobilie unter Berücksichtigung der Bodenwerte und Abschreibungssätze.

3. Einkommenstechniken

Einkommenstechniken werden verwendet, um Immobilien auf der Grundlage ihrer Einkommensströme zu bewerten. Diese Technik konzentriert sich auf die Schätzung des Potenzials der Immobilie, während ihrer Lebensdauer wirtschaftlichen Nutzen zu generieren.

Viele Finanzkennzahlen können Ihnen helfen, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie die richtige Entscheidung zu treffen. Die Kapitalisierungsquote ist die häufigste, aber es gibt auch andere Finanzkennzahlen, die hilfreich sein können.

Der Kapitalisierungszinssatz ist nicht die einzige wichtige Kennzahl. Hier sind die anderen vier:

Die obigen Kennzahlen berücksichtigen zusätzliche finanzielle Dimensionen von Immobilieninvestitionen und sind sinnvolle Ergänzungen zum Cap-Satz.

Während der Kapitalisierungszinssatz ein nützliches Instrument bei der Immobilienbewertung ist, kann seine alleinige oder falsche Verwendung ernsthafte Probleme bei Ihrer Entscheidungsfindung verursachen. Im Gegensatz zu anderen schuldenbezogenen Kennzahlen berücksichtigt die Cap Rate nicht die Schuldentilgung. Eine Cash-on-Cash-Anlagequote ist ein guter Richtwert, da Hypothekendarlehen häufig zur Finanzierung von Hauskäufen verwendet werden.

Es gibt auch Fälle, in denen der Höchstsatz nicht anwendbar ist. Der Cap-Satz gilt nicht für kurzfristige Immobilienanlagen. Diese Art von Investitionen generiert keine Miete.

Wie gezeigt, kann sich das Zinsumfeld auf die Cap Rates auswirken. Dies kann als externe Kraft betrachtet werden und wird nicht von den Immobilienmärkten angetrieben, sondern von der Geldpolitik der Federal Reserve beeinflusst. Der Leitzins blieb nach der Finanzkrise 2008 viele Jahre auf Null. Dies führte dazu, dass andere Zinssätze in ungewöhnlich niedrige Bereiche gedrückt wurden. Cap Rates fielen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise in New York City und San Francisco führte und eine schnelle Referenz für die Immobilienbewertung durch die korrekte Verwendung von Cap Rates lieferte. Gehen Sie davon aus, dass Sie das aktuelle Zinsumfeld sowie die Richtung der Geldpolitik gut verstehen. Sie können dann die beste zu verwendende Cap-Rate bestimmen.

Eine gute Kapitalisierungsrate liegt zwischen 4-12 %. Es hängt jedoch von Ihrer Risikotoleranz ab, wo Sie sich am wohlsten fühlen. Höheres Risiko bedeutet höhere Belohnung. Daher ist eine höhere Kapitalisierungsrate besser als eine niedrigere. Eine niedrigere Cap-Rate sollte jedoch weniger als 4 % betragen.

Die Cap Rate beinhaltet nicht die Hypothek. Auf diese Weise können Sie die Rendite Ihrer Investition genau bewerten und das beste Angebot finden. Sie können die Hebelrendite berechnen, indem Sie Ihre Hypothek einbeziehen.

Ja, die Zinsen steigen mit Cap Rates. Denn je mehr Geld Sie in Staatsanleihen investieren können, desto attraktiver wird es und erhöht das Risiko, anderswo zu investieren.

Eine Caprate von 7,5 bedeutet, dass Sie einen jährlichen Nettoertrag von 7,5 % aus Ihrer Investition oder Ihrem Eigentum erwarten können. Eine Obergrenze von 7,5 bedeutet, dass Sie bei einem Wert Ihrer Immobilie von 150.000 $ eine jährliche Rendite von 11.250 $ erwarten können.