Üst Sınır Hesaplayıcı

Basitçe söylemek gerekirse, gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulün getiri oranı, tavan oranının ne anlama geldiğidir. Her yıl alacağınız ilk yatırımınızın yüzdesidir.

Bir daire için ödediğiniz bedelin 100.000 dolar olduğunu düşünün. Kapora oranı %10'dur. Bu, ilk yatırımınızın %10'unun her yıl iade edileceği anlamına gelir. On yıl sonra net nakit akışınızın sıfıra eşit olacağını görebilirsiniz. Bu, on birinci yıldan itibaren para kazanmaya başlayacağınız anlamına gelir.

Açıklamayı takip ederek kap oranı formülünü kendiniz hesaplamak kolaydır. Üst sınır oranı, net işletme gelirinin (NOI) mülk değerine oranıdır.

üst sınır = net işletme geliri / mülk değeri

Bu oran, başka bir deyişle, bir mülkün getirisi ile fiyatı arasındaki ilişkiyi belirlemenin basit bir yoludur.

Deneyimli bir gayrimenkul yatırımcısı olduğunuzu hayal edin. Bu duruma ek parametreler ekleyebilirsiniz: doluluk oranı (yani, mülkün ne kadar süredir boş olduğu) ve işletme maliyetleri (bakım, sigorta ve kamu hizmetleri gibi).

İşletme giderlerinin ipotek ödemelerini, amortismanı veya gelir vergilerini içermediğini hatırlamak önemlidir. Dolayısıyla net gelir, herhangi bir gelir vergisi ve borç servisi ödemeden önce elde ettiğiniz tutardır.

Net gelirinizi hesaplamak için aşağıdaki formül kullanılabilir:

net gelir = (100 - faaliyet giderleri) [%] * (100 - boşluk oranı) [%] * brüt gelir

Kapora oranını hesaplamak için en iyi zaman nedir? Aşağıdaki senaryo oluşturulabilir: Mülkünüzü satmak istiyorsunuz. Mülkünüzü hangi fiyattan satmanız gerektiği net değil. Aylık işletme geliriniz sadece 2.800$. Bu, yıllık 33.600 dolara eşdeğerdir.

Üst sınır oranlarını sormak, öğrenmenin en iyi yoludur. Bu bilgilerin büyük olasılıkla ticari bir emlakçı tarafından sağlanması muhtemeldir. Bölgeniz için ortalama sınır oranının %9,7 olduğunu varsayalım.

Mülkün değerini belirlemek için net geliri tavan oranınıza bölerek piyasa değerini hesaplayabilirsiniz.

33.600 $ / %9.7 = 33.600 $ / 0.097 = 346.392 $

Bu, mülkünüzün değeridir. Bu sadece bir kılavuzdur. Satış fiyatını artırmak veya azaltmak için başka sebepler olabilir. Bu, başlangıç için güzel bir yer.

Gerçek dünyadan bir örnek, kapitalizasyon oranlarının mülk değerlemesine nasıl yardımcı olabileceğini görmenin en iyi yoludur. Diyelim ki evinizi satmak istiyorsunuz ve yatırımcıların sizinkine benzer mülkleri %10'luk bir kapitalizasyon oranıyla satın aldıklarını öğreniyorsunuz.

Yüzde 10'luk bir üst sınır oranı, yatırımda yüzde 10'luk bir kârdır. Örneğin, 1000 dolar 100 dolar verebilir. Bu yüzde 10'luk bir yatırım getirisi. Nasıl çalıştığını görmek kolaydır:

Getiri oranı = 100$ kar / 1000$ yatırım = %10

Bu, mülk yatırımı bağlamında görülebilir:

Kap oranı = yıllık net gelir / mülkün değeri

Aylık 1.000$ kira aldıktan sonra yıllık 12.000$ net gelir varsa, yatırımın değeri nedir? (ya da eviniz kiraya verilecekse)

Bu sayı muhtemelen zaten biliniyor. Ancak, matematiksel bir ifadeyle görmek için formülü değiştirmeliyiz.

Mülkün değeri = yıllık net gelir / üst sınır oranı

Mülkün değeri = 12.000 $ / 0.1 = 120.000 $

Bu, evinizin 120.000$ değerinde olduğu anlamına gelir.

Artık, üst sınır oranına göre mülk değerlemesi hakkında daha fazla bilgi sahibi olduğunuza göre, yerel emlak piyasası değişirse ne olacağına bakalım.

Bir örnek verelim: Airbnb'nin ve paylaşım ekonomisinin popülerlik kazandığını ve bölgenizi daha fazla insanın ziyaret ettiğini hayal edin. Bunu bir iş fırsatı haline getirmeye ve odalarınızı daha kısa süreler için daha yüksek bir kiraya kiralamaya karar veriyorsunuz. Yıl için toplam geliriniz 12.000 - 15.000 ABD Doları arasındadır. Bu senaryoda, mülkünüzün değerine ne olur?

Değer = 15.000 $ / 0.1

Evinizin tahmini değeri 150 bin dolara kadar çıkıyor.

Bu basit bir örnek: Talep ne kadar yüksekse, o kadar fazla. Kapitalizasyon oranı değişirse ne olur? Aşağıdaki bölümde de böyle bir sorun hakkında bilgi edinebilirsiniz.

Faiz oranındaki bir değişiklik, iş ortamını etkileyebilecek en yaygın dış faktörlerden biridir. Örneğin, artan faiz oranlarını ele alalım. Yatırımcılar, faiz oranlarına doğrudan bağlı şirket tahvilleri gibi diğer yatırımları mülk satın alımlarından daha çekici bulabilirler. Yatırımcılar artık %10'luk bir getiri oranı istemiyor. Gayrimenkul yatırımları için yüzde 12'lik bir üst sınır oranına ihtiyaçları var.

Değer = 12.000 ABD Doları / 0.12 = 100.000 ABD Doları

Gördüğünüz gibi faizler yükselince evinizin değeri azaldı. Niye ya? Yatırımcılar, yatırımlarından daha yüksek bir getiri oranı elde etmek için daha az ödeme yapmalıdır.

Tam tersini düşünelim: Faiz düştüğünde ne olur? Üst sınır oranı düşer ve ev fiyatlarınız yükselir.

Sonuç nedir? Kapitalizasyon oranı, kiralama fiyatları etkilenmese bile mülkün değeri üzerinde etkili olabilir.

Amerikan rüyası bir ev sahibi olma uzun süredir devam ediyor. ABD Doları konut sektörünün GSYİH'nın önemli bir bölümünü alması sürpriz değil. Bu, birçok insanın artan ev fiyatlarından kâr etmeye çalıştığı anlamına gelir. Emlak piyasası, sıradan ev sahipleri, bankacılar, yatırımcılar ve politikacılar tarafından destekleniyor. Bir ev satın almanın popüler bir yatırım seçeneği olduğu 2000'lerin başından beri, ABD konut piyasasına toplu katılım özellikle kararlı hale geldi. 2008 mali krizi, emlak piyasasında uzun süredir devam eden aşırı hevesli spekülasyonların sonucuydu.

Mülkünüzün maliyetini tahmin etmek için, evi satın almak istediğiniz bölgenin tavan fiyatlarını bilmeniz gerekir. En iyi verileri elde etmek için ticari aracılar veya değerleme uzmanları gibi bağımsız hizmetlere danışabilirsiniz.

Bir ev veya daire satın almak istiyorsanız, muhtemelen birçok teklif mevcut. Zaman ayırmaya değmeyenleri hızlıca ayıklayarak zamandan tasarruf edebilirsiniz.

Tarihi caps oranlarının yüzde 8-12 arasında olduğunu belirtmekte fayda var. Bu yararlı bir kılavuz olabilir. Temel tarama için %10'luk bir üst sınır oranı kullanabilirsiniz. Bu iyi bir temel kuraldır. Potansiyel net geliri artırmak için tek ihtiyacınız olan bir sıfırdır.

Bir karar vermenin en iyi yolu olmasa da, potansiyel teklif ve ayrıntıları okumak için zaman ayırmaya değer olup olmadığı hakkında iyi bir fikir edinmenize yardımcı olabilir. 500.000 Dolara satılık bir daire görürseniz ve o bölgedeki kiraların ayda yaklaşık 1.000 dolar (veya yılda 12.000 dolar) olduğunu biliyorsanız, taşınmanın daha iyi olduğunu bileceksiniz (yaklaşık 120.000 dolar olmalı) .

Mülke değer vermenin üç yolu vardır ve bunların tümü karşılaştırmaya dayanır.

1. Satış karşılaştırma teknikleri

Tahmin, piyasada bulunan benzer mülklere dayanmaktadır.

2. Kayıp veya hasarlı öğeleri değiştirme yöntemleri

Bu yaklaşım aşağıdaki yönergeyi kullanır: Arazi değerleri ve amortisman oranlarını dikkate alarak benzer bir mülk inşa etmenin maliyetlerini tahmin edin.

3. Gelir teknikleri

Gelir teknikleri, mülkleri gelir akışlarına göre değerlendirmek için kullanılır. Bu teknik, mülkün ömrü boyunca ekonomik faydalar yaratma potansiyelini tahmin etmeye odaklanır.

Birçok finansal oran, bir mülk satın alırken veya satarken doğru kararı vermenize yardımcı olabilir. Kapitalizasyon oranı en yaygın olanıdır, ancak yardımcı olabilecek başka finansal oranlar da vardır.

Kapitalizasyon oranı tek önemli oran değildir. İşte diğer dördü:

Yukarıdaki oranlar, mülk yatırımlarının ek mali boyutlarını hesaba katar ve üst sınırın faydalı tamamlayıcılarıdır.

Kapitalizasyon oranı mülk değerlendirmesinde faydalı bir araç olsa da, tek başına veya yanlış kullanılması karar vermede ciddi sorunlara neden olabilir. Üst sınır oranı, borçla ilgili diğer oranların aksine borç ödemesini hesaba katmaz. İpotek kredileri genellikle ev satın alımlarını finanse etmek için kullanıldığından, nakit-nakit yatırım oranı iyi bir kılavuzdur.

Üst sınırın geçerli olmadığı durumlar da vardır. Sınır oranı, kısa vadeli emlak yatırımları için geçerli değildir. Bu tür yatırımlar rant getirmez.

Gösterildiği gibi, faiz oranları ortamı, üst sınır oranları üzerinde bir etkiye sahip olabilir. Bu, emlak piyasaları tarafından yönlendirilmeyen, ancak Federal Rezerv'in Para Politikasından etkilenen harici bir güç olarak kabul edilebilir. Politika faizi, 2008 mali krizinden sonra uzun yıllar sıfır seviyesinde kaldı. Bu, diğer faiz oranlarının alışılmadık derecede düşük aralıklara itilmesine yol açtı. Tavan oranlarının düşmesi, New York City ve San Francisco'da konut fiyatlarının artmasına neden oldu ve tavan oranları doğru bir şekilde kullanılarak mülk değerlendirmesi için hızlı bir referans sağladı. Mevcut faiz oranı ortamını ve para politikasının yönünü iyi anladığınızı varsayalım. Ardından, kullanılacak en iyi sınır oranını belirleyebilirsiniz.

İyi bir üst sınır oranı %4-12 arasındadır. Ancak, en rahat olduğunuz yerde risk toleransınıza bağlıdır. Daha yüksek risk, daha yüksek bir ödül anlamına gelir. Bu nedenle, daha yüksek bir üst sınır oranı, daha düşük olandan daha iyidir. Ancak, daha düşük bir üst sınır oranı %4'ten az olmalıdır.

Kap Oranı, ipoteği içermez. Bu, yatırımınızın getirisini doğru bir şekilde değerlendirmenize ve en iyi anlaşmayı bulmanıza yardımcı olur. İpoteğinizi ekleyerek kaldıraçlı getiriyi hesaplayabilirsiniz.

Evet, faiz oranları tavan oranları ile yükselir. Bunun nedeni, devlet tahvillerine yatırım yapmak için daha fazla paranız olduğu için daha çekici hale gelmesi ve başka bir yere yatırım yapma riskinin artmasıdır.

7,5 kaprat, yatırımınızdan veya mülkünüzden yıllık %7,5 net gelir bekleyebileceğiniz anlamına gelir. 7,5 üst sınır oranı, mülkünüz 150.000 ABD Doları değerindeyse, yıllık 11.250 ABD Doları getiri bekleyebileceğiniz anlamına gelir.