Calcolatore Del Tasso Di Cap

In poche parole, il tasso di rendimento per un investimento immobiliare è ciò che significa il tasso di cap. È la percentuale del tuo investimento iniziale che riceverai ogni anno.

Immagina che $ 100.000 sia il prezzo che hai pagato per un appartamento. Il tasso massimo è del 10%. Ciò significa che il 10% dell'investimento iniziale verrà restituito ogni anno. Puoi vedere che il tuo flusso di cassa netto dopo dieci anni sarà uguale a zero. Ciò significa che inizierai a guadagnare dall'undicesimo anno.

È facile calcolare tu stesso la formula del cap rate seguendo la descrizione. Il cap rate è semplicemente il rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) e il valore della proprietà.

cap rate = reddito operativo netto / valore dell'immobile

Questo rapporto, in altre parole, è un modo semplice per determinare il rapporto tra rendimento e prezzo di un immobile.

Immagina di essere un investitore immobiliare esperto. È possibile aggiungere parametri aggiuntivi a questo caso: il tasso di occupazione (ovvero, per quanto tempo la proprietà non è occupata) e i costi operativi (come manutenzione, assicurazione e utenze).

È importante ricordare che le spese operative non includono le rate del mutuo, l'ammortamento o le imposte sul reddito. Pertanto, il reddito netto è l'importo che guadagni prima di pagare qualsiasi imposta sul reddito e servizio del debito.

La seguente formula può essere utilizzata per calcolare il tuo reddito netto:

utile netto = (100 - spese operative) [%] * (100 - tasso di posti vacanti) [%] * utile lordo

Qual è il momento migliore per calcolare il cap rate? Si potrebbe creare il seguente scenario: vuoi vendere la tua proprietà. Non è chiaro a quale prezzo dovresti vendere la tua proprietà. Il tuo reddito operativo mensile è di soli $ 2.800. Ciò equivale a $ 33.600 all'anno.

Chiedere in giro i tassi di cap è il modo migliore per scoprirlo. È molto probabile che queste informazioni vengano fornite da un agente immobiliare commerciale. Supponiamo che il tasso di copertura medio per la tua area sia del 9,7%.

Puoi calcolare il valore di mercato semplicemente dividendo il reddito netto per il tuo tasso massimo per determinare il valore della proprietà.

$ 33.600 / 9,7% = $ 33.600 / 0,097 = $ 346.392

Questo è il valore della tua proprietà. Questa è solo una linea guida. Potrebbero esserci altri motivi per aumentare o diminuire il prezzo di vendita. Questo è un buon punto di partenza.

Un esempio del mondo reale è il modo migliore per vedere come i tassi di capitalizzazione possono aiutare la valutazione della proprietà. Supponiamo che tu stia cercando di vendere la tua casa e scopri che gli investitori stanno acquistando proprietà simili alla tua con un tasso di capitalizzazione del 10%.

Un cap rate del 10% è un profitto del 10% sull'investimento. Ad esempio, 1000 dollari possono produrre 100 dollari. Questo è un ritorno sull'investimento del 10 percento. È facile vedere come funziona:

Tasso di rendimento = $ 100 di profitto / $ 1000 di investimento = 10%

Questo può essere visto nel contesto degli investimenti immobiliari:

Cap rate = reddito netto annuo/valore dell'immobile

Qual è il valore di un investimento se c'è un reddito netto di $ 12.000 all'anno dopo aver ricevuto $ 1.000 di affitto mensile? (o se la tua casa dovesse essere affittata)

Questo numero è probabilmente già noto. Tuttavia, per visualizzarlo con un'espressione matematica dobbiamo modificare la formula.

Valore dell'immobile = reddito netto annuo/tasso cap

Valore della proprietà = $ 12.000 / 0,1 = $ 120.000

Ciò significa che la tua casa vale $ 120.000

Ora che sai di più sulla valutazione della proprietà in base al tasso di cap, diamo un'occhiata a cosa succede se il mercato immobiliare locale cambia.

Facciamo un esempio: immagina che Airbnb e la sharing economy stiano guadagnando popolarità e che più persone visitino la tua zona. Decidi di fare di questa un'opportunità di lavoro e di affittare le tue stanze per periodi più brevi a un canone più alto. Il tuo reddito totale per l'anno sale da $ 12.000 - $ 15.000. In questo scenario, cosa succede al valore della tua proprietà?

Valore = $ 15.000 / 0,1

Il valore stimato della tua casa sale fino a $ 150.000.

Questo è un semplice esempio: maggiore è la domanda, maggiore è. Cosa succede se il tasso di capitalizzazione cambia? Puoi anche conoscere un problema del genere nella sezione seguente.

Una variazione del tasso di interesse è uno dei fattori esterni più comuni che possono influenzare l'ambiente imprenditoriale. Prendiamo, ad esempio, l'aumento dei tassi di interesse. Gli investitori possono trovare altri investimenti, come le obbligazioni societarie, che sono direttamente legati ai tassi di interesse più allettanti degli acquisti immobiliari. Gli investitori non vogliono più un tasso di rendimento del 10%. Hanno bisogno di un cap rate del 12 per cento per gli investimenti immobiliari.

Valore = $ 12.000 / 0,12 = $ 100.000

Come puoi vedere, quando i tassi di interesse sono aumentati, la tua casa è diventata meno preziosa. Come mai? Gli investitori devono pagare di meno per ottenere un tasso di ritorno più elevato sul loro investimento.

Immaginiamo il contrario: cosa succede quando il tasso di interesse scende. Il tasso di copertura diminuisce e i prezzi delle tue case aumentano.

Qual è la linea di fondo? Il tasso di capitalizzazione può avere un impatto sul valore della proprietà, anche se i prezzi di affitto non sono influenzati.

Il sogno americano di possedere una casa è di vecchia data. Non sorprende che il settore immobiliare statunitense in USD riceva una quota significativa del PIL. Ciò significa che molte persone cercano di trarre profitto dall'aumento dei prezzi delle case. Il mercato immobiliare è sostenuto da normali acquirenti di case, banchieri, investitori e politici. Dall'inizio degli anni 2000, quando l'acquisto di una casa era un'opzione di investimento popolare, l'impegno collettivo nel mercato immobiliare statunitense è diventato particolarmente risoluto. La crisi finanziaria del 2008 è stata il risultato di un lungo periodo di speculazioni eccessivamente zelanti nel mercato immobiliare.

Per stimare il costo della tua proprietà, dovrai conoscere le tariffe cap per l'area in cui stai cercando di acquistare la casa. Per ottenere i migliori dati, puoi consultare servizi indipendenti, come intermediari commerciali o periti.

Se stai cercando di acquistare una casa o un appartamento, ci sono probabilmente molte offerte disponibili. Puoi risparmiare tempo eliminando rapidamente quelli che non valgono il tuo tempo.

Vale la pena notare che i tassi di massimali storici erano compresi tra l'8 e il 12%. Questa può essere una linea guida utile. È possibile utilizzare un limite massimo del 10% per lo screening di base. Questa è una buona regola pratica. Tutto ciò che serve è uno zero per aumentare il potenziale reddito netto.

Sebbene non sia il modo migliore per prendere una decisione, può aiutarti a farti un'idea della potenziale offerta e se vale la pena dedicare del tempo a leggere i dettagli. Se vedi un appartamento in vendita a 500.000 dollari e sai che gli affitti in quella zona sono circa 1.000 dollari al mese (o 12.000 dollari all'anno), saprai che è meglio trasferirlo (dovrebbero essere circa 120.000 dollari) .

Esistono tre modi per valutare la proprietà, tutti basati sul confronto.

1. Tecniche di confronto delle vendite

La stima si basa su proprietà simili presenti sul mercato.

2. Metodi per la sostituzione di articoli smarriti o danneggiati

Questo approccio utilizza la seguente linea guida: Stimare i costi di costruzione di un immobile simile, tenendo in considerazione i valori dei terreni e le aliquote di ammortamento.

3. Tecniche di reddito

Le tecniche di reddito vengono utilizzate per valutare le proprietà in base ai loro flussi di reddito. Questa tecnica si concentra sulla stima del potenziale della proprietà di generare benefici economici nel corso della sua vita.

Molti rapporti finanziari possono aiutarti a prendere la decisione giusta quando acquisti o vendi una proprietà. Il rapporto di capitalizzazione è il più comune, ma ci sono anche altri rapporti finanziari che possono essere utili.

Il tasso di capitalizzazione non è l'unico rapporto importante. Ecco gli altri quattro:

I rapporti di cui sopra tengono conto delle dimensioni finanziarie aggiuntive degli investimenti immobiliari e sono utili complementi del tasso di copertura.

Sebbene il tasso di capitalizzazione sia uno strumento utile nella valutazione della proprietà, il suo utilizzo da solo o in modo errato può causare seri problemi nel processo decisionale. Il tasso massimo non tiene conto del pagamento del debito, a differenza di altri rapporti relativi al debito. Un rapporto di investimento cash-on-cash è una buona linea guida, poiché i mutui ipotecari sono spesso utilizzati per finanziare l'acquisto di una casa.

Ci sono anche casi in cui il cap rate non è applicabile. Il cap rate non si applica agli investimenti immobiliari a breve termine. Questi tipi di investimenti non generano rendite.

Come dimostrato, l'ambiente dei tassi di interesse può avere un impatto sui tassi limite. Questa può essere considerata una forza esterna e non guidata dai mercati immobiliari, ma influenzata dalla politica monetaria della Federal Reserve. Il tasso di riferimento è rimasto al livello zero per molti anni dopo la crisi finanziaria del 2008. Ciò ha portato altri tassi di interesse a essere spinti in fasce insolitamente basse. I tassi di copertura sono diminuiti, il che ha portato a una crescita dei prezzi delle case a New York City e San Francisco, fornendo un rapido riferimento per la valutazione della proprietà utilizzando correttamente i tassi di copertura. Si supponga di avere una buona comprensione dell'attuale contesto dei tassi di interesse e della direzione della politica monetaria. È quindi possibile determinare il miglior tasso di copertura da utilizzare.

Un buon cap rate è compreso tra il 4 e il 12%. Tuttavia, dipende dalla tua tolleranza al rischio dove ti senti più a tuo agio. Un rischio più alto significa una ricompensa più alta. Pertanto, un cap rate più alto è migliore di uno più basso. Tuttavia, un cap rate inferiore dovrebbe essere inferiore al 4%.

Il Cap Rate non include il mutuo. Ciò ti consente di valutare con precisione il ritorno sul tuo investimento e di aiutarti a trovare l'affare migliore. Puoi calcolare il rendimento con leva includendo il tuo mutuo.

Sì, i tassi di interesse aumentano con i tassi cap. Questo perché quando hai più soldi da investire in titoli di stato, diventa più attraente e aumenta il rischio di investire altrove.

Un caprate di 7,5 significa che potresti aspettarti un reddito netto annuo del 7,5% dal tuo investimento o dalla tua proprietà. Un tasso massimo di 7,5 significa che se la tua proprietà vale $ 150.000, puoi aspettarti un rendimento annuo di $ 11.250.