Kalkulačka Stropnej Sadzby

Jednoducho povedané, miera návratnosti investícií do nehnuteľností do nehnuteľností je to, čo znamená horná sadzba. Je to percento vašej počiatočnej investície, ktoré dostanete každý rok.

Predstavte si, že 100 000 dolárov je cena, ktorú ste zaplatili za byt. Horná sadzba je 10 %. To znamená, že každý rok sa vám vráti 10 % počiatočnej investície. Môžete vidieť, že váš čistý peňažný tok sa po desiatich rokoch bude rovnať nule. To znamená, že od jedenásteho roku začnete zarábať.

Vzorec maximálnej sadzby si môžete ľahko vypočítať sami podľa popisu. Maximálna sadzba je jednoducho pomer čistého prevádzkového príjmu (NOI) k hodnote majetku.

stropná sadzba = čistý prevádzkový príjem / hodnota majetku

Inými slovami, tento pomer je jednoduchý spôsob, ako určiť vzťah medzi návratnosťou nehnuteľnosti a cenou.

Predstavte si, že ste skúsený realitný investor. K tomuto prípadu môžete pridať ďalšie parametre: mieru obsadenosti (teda ako dlho je nehnuteľnosť neobývaná) a prevádzkové náklady (ako je údržba, poistenie a energie).

Je dôležité si uvedomiť, že prevádzkové náklady nezahŕňajú splátky hypotéky, odpisy ani dane z príjmu. Čistý príjem je teda suma, ktorú zarobíte pred zaplatením akejkoľvek dane z príjmu a dlhovej služby.

Na výpočet čistého príjmu môžete použiť nasledujúci vzorec:

čistý príjem = (100 - prevádzkové náklady) [%] * (100 - miera neobsadenosti) [%] * hrubý príjem

Aký je najlepší čas na výpočet maximálnej sadzby? Môže byť vytvorený nasledujúci scenár: Chcete predať svoju nehnuteľnosť. Nie je jasné, za akú cenu by ste mali nehnuteľnosť predať. Váš mesačný prevádzkový príjem je len 2 800 dolárov. To je ekvivalent 33 600 USD ročne.

Najlepším spôsobom, ako to zistiť, je opýtať sa na limitné sadzby. Tieto informácie s najväčšou pravdepodobnosťou poskytne komerčný realitný maklér. Predpokladajme, že priemerný limit pre vašu oblasť je 9,7 %.

Trhovú hodnotu si môžete vypočítať jednoduchým vydelením čistého príjmu vašou limitnou sadzbou, aby ste určili hodnotu nehnuteľnosti.

33 600 USD / 9,7 % = 33 600 USD / 0,097 = 346 392 USD

Toto je hodnota vašej nehnuteľnosti. Toto je len usmernenie. Na zvýšenie alebo zníženie predajnej ceny môžu existovať aj iné dôvody. Toto je dobré miesto, kde začať.

Príklad z reálneho sveta je najlepší spôsob, ako vidieť, ako môžu miery kapitalizácie pomôcť pri oceňovaní nehnuteľností. Predpokladajme, že chcete predať svoj dom a zistíte, že investori kupujú nehnuteľnosti podobné tým vašim s 10% kapitalizáciou.

10-percentná horná sadzba je 10-percentný zisk z investície. Napríklad 1000 dolárov môže priniesť 100 dolárov. Ide o 10-percentnú návratnosť investície. Je ľahké vidieť, ako to funguje:

Miera návratnosti = zisk 100 $ / investícia 1 000 $ = 10 %

To možno vidieť v kontexte investícií do nehnuteľností:

Cap rate = ročný čistý príjem / hodnota nehnuteľnosti

Aká je hodnota investície, ak po získaní mesačného prenájmu 1 000 $ máte čistý príjem 12 000 $ ročne? (alebo ak by bol váš dom prenajatý)

Toto číslo je už pravdepodobne známe. Aby sme ho však mohli zobraziť s matematickým výrazom, musíme vzorec upraviť.

Hodnota nehnuteľnosti = ročný čistý príjem / maximálna sadzba

Hodnota nehnuteľnosti = 12 000 USD / 0,1 = 120 000 USD

To znamená, že váš dom má hodnotu 120 000 dolárov

Teraz, keď viete viac o oceňovaní nehnuteľností podľa limitnej sadzby, pozrime sa, čo sa stane, ak sa zmení miestny trh s nehnuteľnosťami.

Vezmime si príklad: Predstavte si, že Airbnb a zdieľaná ekonomika získavajú na popularite a že vašu oblasť navštevuje viac ľudí. Rozhodnete sa, že z toho urobíte obchodnú príležitosť a prenajmete si svoje izby na kratšie obdobia za vyššie nájomné. Váš celkový príjem za rok vzrastie z 12 000 – 15 000 USD. Čo sa v tomto scenári stane s hodnotou vášho majetku?

Hodnota = 15 000 USD / 0,1

Odhadovaná hodnota vášho domu sa vyšplhá až na 150 000 dolárov.

Toto je jednoduchý príklad: Čím vyšší dopyt, tým viac. Čo sa stane, ak sa zmení miera kapitalizácie? O takomto probléme sa môžete dozvedieť aj v časti nižšie.

Zmena úrokovej sadzby je jedným z najčastejších externých faktorov, ktoré môžu ovplyvniť podnikateľské prostredie. Vezmime si napríklad zvyšovanie úrokových sadzieb. Investori môžu považovať iné investície, ako sú podnikové dlhopisy, ktoré sú priamo viazané na úrokové sadzby, za príťažlivejšie ako nákupy nehnuteľností. Investori už nechcú 10% návratnosť. Na investície do nehnuteľností potrebujú hornú hranicu 12 percent.

Hodnota = 12 000 USD / 0,12 = 100 000 USD

Ako vidíte, keď sa úrokové sadzby zvýšili, váš domov sa stal menej cenným. prečo? Investori musia platiť menej, aby dosiahli vyššiu mieru návratnosti svojej investície.

Predstavme si opak: Čo sa stane, keď úroková sadzba klesne. Limitná sadzba klesá a ceny vášho domu stúpajú.

Aký je základ? Miera kapitalizácie môže mať vplyv na hodnotu nehnuteľnosti, aj keď to neovplyvní ceny prenájmu.

Americký sen o vlastnom dome je dlhodobý. Nie je žiadnym prekvapením, že sektor bývania v USD dostáva významnú časť HDP. To znamená, že veľa ľudí sa snaží profitovať z rastúcich cien nehnuteľností. Trh s nehnuteľnosťami podporujú obyčajní kupci domov, bankári, investori a politici. Od začiatku 21. storočia, keď bola kúpa domu populárnou investičnou možnosťou, sa kolektívna angažovanosť na americkom trhu s bývaním stala obzvlášť ráznou. Finančná kríza v roku 2008 bola výsledkom dlhého obdobia príliš horlivých špekulácií na trhu s nehnuteľnosťami.

Aby ste mohli odhadnúť cenu vašej nehnuteľnosti, budete potrebovať poznať limitné sadzby pre oblasť, v ktorej chcete dom kúpiť. Ak chcete získať tie najlepšie údaje, môžete sa obrátiť na nezávislé služby, ako sú obchodní makléri alebo odhadcovia.

Ak hľadáte kúpu domu alebo bytu, pravdepodobne máte k dispozícii veľa ponúk. Môžete ušetriť čas tým, že rýchlo vyradíte burinu z tých, ktoré nestoja za váš čas.

Stojí za zmienku, že historické limity sa pohybovali medzi 8-12 percentami. Toto môže byť užitočné usmernenie. Na základnú kontrolu môžete použiť hornú sadzbu 10 %. Toto je dobré pravidlo. Všetko, čo potrebujete, je nula na zvýšenie potenciálneho čistého príjmu.

Aj keď to nie je najlepší spôsob, ako sa rozhodnúť, môže vám pomôcť urobiť si dobrú predstavu o potenciálnej ponuke a o tom, či sa oplatí nájsť si čas na prečítanie podrobností. Ak uvidíte byt, ktorý je na predaj za 500 000 dolárov a viete, že nájomné v tejto oblasti je približne 1 000 dolárov mesačne (alebo 12 000 dolárov ročne), budete vedieť, že je lepšie ho presunúť (malo by to byť asi 120 000 dolárov) .

Existujú tri spôsoby oceňovania majetku, pričom všetky sa spoliehajú na porovnanie.

1. Techniky porovnávania predaja

Odhad je založený na podobných vlastnostiach, ktoré sú na trhu.

2. Spôsoby náhrady stratených alebo poškodených položiek

Tento prístup používa nasledujúci návod: Odhadnite náklady na výstavbu podobnej nehnuteľnosti, berúc do úvahy hodnoty pozemkov a odpisové sadzby.

3. Príjmové techniky

Techniky príjmu sa používajú na hodnotenie nehnuteľností na základe ich príjmových tokov. Táto technika sa zameriava na odhad potenciálu nehnuteľnosti vytvárať ekonomické výhody počas jej životnosti.

Veľa finančných ukazovateľov vám môže pomôcť urobiť správne rozhodnutie pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Pomer kapitalizácie je najbežnejší, ale existujú aj iné finančné ukazovatele, ktoré môžu byť tiež užitočné.

Miera kapitalizácie nie je jediným dôležitým pomerom. Tu sú ďalšie štyri:

Vyššie uvedené pomery zohľadňujú dodatočné finančné rozmery investícií do nehnuteľností a sú užitočným doplnkom maximálnej sadzby.

Aj keď je miera kapitalizácie užitočným nástrojom pri oceňovaní majetku, jej samotné alebo nesprávne použitie môže spôsobiť vážne problémy pri vašom rozhodovaní. Horná sadzba nezohľadňuje platbu dlhu, na rozdiel od iných ukazovateľov súvisiacich s dlhom. Pomer investícií v hotovosti je dobrým vodítkom, pretože hypotekárne úvery sa často používajú na financovanie kúpy nehnuteľností.

Existujú aj prípady, keď sa horná sadzba neuplatňuje. Horná sadzba sa nevzťahuje na krátkodobé investície do nehnuteľností. Tieto typy investícií negenerujú nájomné.

Ako sa ukázalo, prostredie úrokových sadzieb môže mať vplyv na horné sadzby. To možno považovať za vonkajšiu silu, ktorú nepoháňajú trhy s nehnuteľnosťami, ale ovplyvňuje ju menová politika Federálneho rezervného systému. Po finančnej kríze v roku 2008 zostala úroková sadzba niekoľko rokov na nulovej úrovni. To viedlo k tomu, že ostatné úrokové sadzby sa dostali do nezvyčajne nízkych pásiem. Limitné sadzby klesli, čo viedlo k rastu cien nehnuteľností v New Yorku a San Franciscu, čo poskytuje rýchlu referenciu pre hodnotenie nehnuteľností správnym použitím limitných sadzieb. Predpokladajme, že dobre rozumiete súčasnému prostrediu úrokových sadzieb, ako aj smerovaniu menovej politiky. Potom môžete určiť najlepší limit, ktorý sa má použiť.

Dobrá horná sadzba je medzi 4 – 12 %. Závisí to však od vašej tolerancie voči riziku, kde vám to najviac vyhovuje. Vyššie riziko znamená vyššiu odmenu. Preto je vyššia horná sadzba lepšia ako nižšia. Nižšia horná sadzba by však mala byť nižšia ako 4 %.

Maximálna sadzba nezahŕňa hypotéku. To vám umožní presne vyhodnotiť návratnosť vašej investície a pomôže vám nájsť najlepšiu ponuku. Pákový výnos si môžete vypočítať zahrnutím hypotéky.

Áno, úrokové sadzby rastú s hornými sadzbami. Je to preto, že keď máte viac peňazí na investovanie do štátnych dlhopisov, stáva sa to príťažlivejším a zvyšuje sa riziko investovania inde.

7,5 kaprate znamená, že by ste mohli očakávať 7,5 % ročný čistý príjem z vašej investície alebo majetku. Maximálna sadzba 7,5 znamená, že ak má vaša nehnuteľnosť hodnotu 150 000 USD, môžete očakávať ročný výnos 11 250 USD.