Ylärajalaskuri

Yksinkertaisesti sanottuna kiinteistösijoituskiinteistöjen tuottoprosentti tarkoittaa korkotasoa. Se on prosenttiosuus alkusijoituksestasi, jonka saat vuosittain.

Kuvittele, että 100 000 dollaria on hinta, jonka maksoit asunnosta. Kattoprosentti on 10 %. Tämä tarkoittaa, että 10 % alkuperäisestä sijoituksestasi palautetaan vuosittain. Voit nähdä, että nettokassavirtasi on kymmenen vuoden kuluttua nolla. Tämä tarkoittaa, että alat ansaita rahaa yhdestoista vuodesta alkaen.

Kattokorkokaava on helppo laskea itse noudattamalla kuvausta. Kattoprosentti on yksinkertaisesti nettotoiminnan tuottojen (NOI) suhde kiinteistön arvoon.

kattokorko = nettoliiketulos / omaisuuden arvo

Tämä suhde on toisin sanoen yksinkertainen tapa määrittää kiinteistön tuoton ja hinnan välinen suhde.

Kuvittele, että olet kokenut kiinteistösijoittaja. Voit lisätä tähän tapaukseen lisäparametreja: käyttöaste (eli kuinka kauan kiinteistö on tyhjillään) ja käyttökustannukset (kuten ylläpito, vakuutus ja apuohjelmat).

On tärkeää muistaa, että toimintakulut eivät sisällä asuntolainan maksuja, poistoja tai tuloveroja. Siksi nettotulo on summa, jonka ansaitset ennen tuloveron maksamista ja velanhoitoa.

Nettotulosi laskemiseen voidaan käyttää seuraavaa kaavaa:

nettotulos = (100 - toimintakulut) [%] * (100 - vajaakäyttöaste) [%] * bruttotuotot

Mikä on paras aika laskea yläraja? Seuraava skenaario voidaan luoda: Haluat myydä kiinteistösi. Ei ole selvää, millä hinnalla asuntosi pitäisi myydä. Kuukausittainen toimintatulosi ovat vain 2 800 dollaria. Tämä vastaa 33 600 dollaria vuodessa.

Kattohintojen kysyminen on paras tapa selvittää. Nämä tiedot antaa todennäköisimmin kaupallinen kiinteistönvälittäjä. Oletetaan, että alueesi keskimääräinen kattoprosentti on 9,7 %.

Voit laskea markkina-arvon yksinkertaisesti jakamalla nettotulon kattokorollasi määrittääksesi kiinteistön arvon.

33 600 $ / 9,7 % = 33 600 $ / 0,097 = 346 392 $

Tämä on kiinteistösi arvo. Tämä on vain ohje. Myyntihinnan nostamiseen tai laskemiseen voi olla muitakin syitä. Tästä on hyvä aloittaa.

Tosimaailman esimerkki on paras tapa nähdä, kuinka pääoma-arvot voivat auttaa kiinteistöjen arvostuksessa. Oletetaan, että aiot myydä talosi ja huomaat, että sijoittajat ostavat sinun kaltaisiasi kiinteistöjä 10 %:n pääomakorolla.

10 prosentin korko on 10 prosentin voitto sijoituksesta. Esimerkiksi 1000 dollarista voi saada 100 dollaria. Tämä on 10 prosentin sijoitetun pääoman tuotto. On helppo nähdä, miten se toimii:

Tuottoprosentti = 100 dollarin voitto / 1000 dollarin sijoitus = 10 %

Tämä voidaan nähdä kiinteistösijoittamisen yhteydessä:

Kattoprosentti = vuosittainen nettotulo / kiinteistön arvo

Mikä on sijoituksen arvo, jos nettotulo on 12 000 dollaria vuodessa, kun saat 1 000 dollarin kuukausivuokran? (tai jos talosi vuokrattaisiin)

Tämä luku on todennäköisesti jo tiedossa. Kuitenkin nähdäksemme sitä matemaattisella lausekkeella meidän on muutettava kaavaa.

Kiinteistön arvo = vuotuinen nettotulo / kattokorko

Kiinteistön arvo = 12 000 dollaria / 0,1 = 120 000 dollaria

Tämä tarkoittaa, että talosi arvo on 120 000 dollaria

Nyt kun tiedät enemmän kiinteistöjen arvioinnista ylärajan mukaan, katsotaanpa, mitä tapahtuu, jos paikalliset kiinteistömarkkinat muuttuvat.

Otetaan esimerkki: Kuvittele, että Airbnb ja jakamistalous ovat saamassa suosiota ja että alueellasi vierailee enemmän ihmisiä. Päätät tehdä tästä liiketoimintamahdollisuuden ja vuokraat huoneesi lyhyemmäksi ajaksi korkeammalla vuokralla. Vuoden kokonaistulot kasvavat 12 000 - 15 000 dollarista. Mitä tässä skenaariossa tapahtuu kiinteistösi arvolle?

Arvo = 15 000 $ / 0,1

Talosi arvioitu arvo nousee jopa 150 000 dollariin.

Tämä on yksinkertainen esimerkki: mitä suurempi kysyntä, sitä enemmän. Mitä tapahtuu, jos isojen kirjainten käyttöaste muuttuu? Voit myös lukea tällaisesta ongelmasta alla olevasta osiosta.

Koron muutos on yksi yleisimmistä ulkoisista tekijöistä, jotka voivat vaikuttaa liiketoimintaympäristöön. Otetaan esimerkiksi korkojen nosto. Sijoittajat saattavat pitää muut suoraan korkoihin sidotut sijoitukset, kuten yrityslainat, houkuttelevampina kuin kiinteistöjen ostot. Sijoittajat eivät enää halua 10 prosentin tuottoa. He tarvitsevat 12 prosentin ylärajan kiinteistösijoituksiin.

Arvo = 12 000 $ / 0,12 = 100 000 $

Kuten näet, kun korot nousivat, kodistasi tuli vähemmän arvokas. Miksi? Sijoittajien on maksettava vähemmän saadakseen korkeamman tuoton sijoitukselleen.

Kuvitellaan päinvastaista: Mitä tapahtuu, kun korko laskee. Kattokorko laskee ja asuntojesi hinnat nousevat.

Mikä on lopputulos? Aktivointiasteella voi olla vaikutusta kiinteistön arvoon, vaikka se ei vaikuttaisi vuokrahintoihin.

Amerikkalainen unelma kodin omistamisesta on pitkäaikainen. Ei ole yllätys, että Yhdysvaltain dollarin asuntosektori saa merkittävän osan bruttokansantuotteesta. Tämä tarkoittaa, että monet ihmiset yrittävät hyötyä asuntojen hintojen noususta. Kiinteistömarkkinoita tukevat tavalliset asunnonostajat, pankkiirit, sijoittajat ja poliitikot. 2000-luvun alusta lähtien, jolloin asunnon ostaminen oli suosittu sijoitusvaihtoehto, yhteisestä toiminnasta Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla tuli erityisen määrätietoista. Vuoden 2008 finanssikriisi oli seurausta pitkään jatkuneesta kiinteistömarkkinoiden kiihkeästä spekulaatiosta.

Kiinteistösi kustannusten arvioimiseksi sinun on tiedettävä kattohinnat alueella, jolta aiot ostaa talon. Parhaan tiedon saamiseksi voit kääntyä riippumattomien palvelujen, kuten kaupallisten välittäjien tai arvioijien puoleen.

Jos aiot ostaa talon tai asunnon, tarjolla on todennäköisesti monia tarjouksia. Voit säästää aikaa karsimalla nopeasti pois ne, jotka eivät ole aikasi arvoisia.

On syytä huomata, että historialliset kattokorot olivat 8-12 prosentin välillä. Tämä voi olla hyödyllinen ohje. Voit käyttää perusseulonnassa 10 %:n ylärajaa. Tämä on hyvä nyrkkisääntö. Tarvitset vain nollan kasvattaaksesi mahdollista nettotuloa.

Vaikka se ei ole paras tapa tehdä päätös, se voi auttaa sinua saamaan hyvän käsityksen mahdollisesta tarjouksesta ja siitä, kannattaako käyttää aikaa yksityiskohtien lukemiseen. Jos näet asunnon, joka on myytävänä 500 000 dollarilla ja tiedät, että vuokrat tällä alueella ovat noin 1 000 dollaria kuukaudessa (tai 12 000 dollaria vuodessa), tiedät, että on parempi muuttaa se (pitäisi olla noin 120 000 dollaria) .

On olemassa kolme tapaa arvostaa omaisuutta, jotka kaikki perustuvat vertailuun.

1. Myynnin vertailutekniikat

Arvio perustuu vastaaviin markkinoilla oleviin kiinteistöihin.

2. Menetelmät kadonneiden tai vaurioituneiden tavaroiden korvaamiseksi

Tässä lähestymistavassa käytetään seuraavaa ohjetta: Arvioi vastaavan kiinteistön rakentamiskustannukset ottaen huomioon maa-alueen arvot ja poistoprosentit.

3. Tulotekniikat

Tulotekniikoita käytetään kiinteistöjen arvioimiseen niiden tulovirtojen perusteella. Tämä tekniikka keskittyy arvioimaan kiinteistön potentiaalia tuottaa taloudellista hyötyä sen elinkaaren aikana.

Monet taloudelliset tunnusluvut voivat auttaa sinua tekemään oikean päätöksen ostaessasi tai myydessäsi omaisuutta. Pääomitussuhde on yleisin, mutta on myös muita taloudellisia tunnuslukuja, joista voi olla apua.

Pääomitusaste ei ole ainoa tärkeä suhdeluku. Tässä neljä muuta:

Yllä olevat suhdeluvut ottavat huomioon kiinteistösijoitusten lisätaloudelliset ulottuvuudet ja ovat hyödyllisiä täydennyksiä ylärajaan.

Vaikka pääomitusaste on hyödyllinen työkalu kiinteistön arvioinnissa, sen käyttäminen yksinään tai väärin voi aiheuttaa vakavia ongelmia päätöksenteossa. Kattokorko ei ota huomioon velan maksua, toisin kuin muut velkaan liittyvät suhdeluvut. Käteissijoitussuhde on hyvä ohjenuora, sillä asuntolainaa käytetään usein asuntokauppojen rahoittamiseen.

On myös tapauksia, joissa ylärajaa ei sovelleta. Kattokorko ei koske lyhytaikaisia kiinteistösijoituksia. Tämäntyyppiset sijoitukset eivät tuota vuokraa.

Kuten on osoitettu, korkoympäristöllä voi olla vaikutusta kattokorkoihin. Tätä voidaan pitää ulkoisena voimana, eikä kiinteistömarkkinoiden ohjaama, vaan keskuspankin rahapolitiikka. Korko pysyi nollatasolla useita vuosia vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen. Tämä johti siihen, että muut korot painuivat epätavallisen alhaisille vaihteluväleille. Kattokorot laskivat, mikä johti asuntojen hintojen nousuun New Yorkissa ja San Franciscossa, mikä tarjosi nopean ohjeen kiinteistöjen arviointiin käyttämällä kattokorkoja oikein. Oletetaan, että sinulla on hyvä käsitys nykyisestä korkoympäristöstä sekä rahapolitiikan suunnasta. Tämän jälkeen voit määrittää parhaan käytettävän enimmäismäärän.

Hyvä yläraja on 4-12 %. Riskinsietokyvystäsi riippuu kuitenkin se, missä viihtyy parhaiten. Suurempi riski tarkoittaa suurempaa palkkiota. Siksi korkeampi korkoprosentti on parempi kuin pienempi. Alemman ylärajan tulisi kuitenkin olla alle 4 prosenttia.

Kattokorko ei sisällä asuntolainaa. Näin voit arvioida tarkasti sijoituksesi tuoton ja auttaa sinua löytämään parhaan tarjouksen. Voit laskea viputuoton ottamalla mukaan asuntolainasi.

Kyllä, korot nousevat kattokorkojen mukana. Tämä johtuu siitä, että kun sinulla on enemmän rahaa sijoittaa valtion joukkolainoihin, siitä tulee houkuttelevampaa ja se lisää riskiä sijoittaa muualle.

7,5 caprate tarkoittaa, että voit odottaa 7,5 %:n vuotuista nettotuloa sijoituksestasi tai kiinteistösi. 7,5 korko tarkoittaa, että jos kiinteistösi arvo on 150 000 dollaria, voit odottaa 11 250 dollarin vuosituottoa.