Miniräknare

Enkelt uttryckt är avkastningen för fastighetsinvesteringar vad cap rate betyder. Det är procentandelen av din initiala investering som du kommer att få varje år.

Föreställ dig att 100 000 $ är priset du betalade för en lägenhet. Takräntan är 10 %. Det betyder att 10 % av din initiala investering kommer att återbetalas varje år. Du kan se att ditt nettokassaflöde efter tio år kommer att vara noll. Det betyder att du börjar tjäna pengar från och med elfte året.

Det är enkelt att själv beräkna takets formel genom att följa beskrivningen. Cap rate är helt enkelt förhållandet mellan driftsnetto (NOI) och fastighetsvärde.

cap rate = driftsnetto / fastighetsvärde

Detta förhållande är med andra ord ett enkelt sätt att fastställa förhållandet mellan en fastighets avkastning och pris.

Föreställ dig att du är en erfaren fastighetsinvesterare. Du kan lägga till ytterligare parametrar till det här fallet: uthyrningsgraden (det vill säga hur länge fastigheten är ledig) och driftskostnaderna (som underhåll, försäkringar och allmännyttiga tjänster).

Viktigt att komma ihåg att driftskostnader inte inkluderar bolånebetalningar, avskrivningar eller inkomstskatter. Därför är nettoinkomst det belopp du tjänar innan du betalar eventuell inkomstskatt och skuldtjänst.

Följande formel kan användas för att beräkna din nettoinkomst:

nettointäkter = (100 - driftskostnader) [%] * (100 - vakansgrad) [%] * bruttointäkter

Vilken är den bästa tiden att beräkna taket? Följande scenario kan skapas: Du vill sälja din fastighet. Det framgår inte vilket pris du ska sälja din bostad till. Din månatliga rörelseinkomst är bara $2 800. Det motsvarar $33 600 per år.

Att fråga efter takpriserna är det bästa sättet att ta reda på det. Denna information kommer med största sannolikhet att tillhandahållas av en kommersiell mäklare. Låt oss anta att den genomsnittliga gränsen för ditt område är 9,7 %.

Du kan beräkna marknadsvärdet genom att helt enkelt dividera nettoinkomsten med din takränta för att bestämma fastighetens värde.

33 600 USD / 9,7 % = 33 600 USD / 0,097 = 346 392 USD

Detta är din fastighets värde. Detta är bara en riktlinje. Det kan finnas andra skäl att höja eller sänka försäljningspriset. Det här är ett bra ställe att börja.

Ett exempel från verkligheten är det bästa sättet att se hur kapitaliseringskurser kan hjälpa fastighetsvärderingen. Låt oss anta att du funderar på att sälja ditt hus och ta reda på att investerare köper fastigheter som liknar din till en kapitaliseringsgrad på 10 %.

Ett tak på 10 procent är en vinst på 10 procent på investeringen. Till exempel kan 1000 dollar ge 100 dollar. Detta är en avkastning på 10 procent. Det är lätt att se hur det fungerar:

Avkastningsränta = 100 USD vinst / 1000 USD investering = 10 %

Detta kan ses i samband med fastighetsinvesteringar:

Cap rate = årlig nettoinkomst/värde av fastigheten

Vad är värdet av en investering om det finns en nettoinkomst på 12 000 USD per år efter att du fått 1 000 USD i månadshyra? (eller om ditt hus skulle hyras ut)

Detta nummer är förmodligen redan känt. Men för att se det med ett matematiskt uttryck måste vi modifiera formeln.

Fastighetens värde = årlig nettoinkomst/takränta

Fastighetens värde = 12 000 $ / 0,1 = 120 000 $

Det betyder att ditt hus är värt 120 000 $

Nu när du vet mer om fastighetsvärdering efter takränta, låt oss titta på vad som händer om den lokala fastighetsmarknaden förändras.

Låt oss ta ett exempel: Föreställ dig att Airbnb och delningsekonomin vinner popularitet och att fler besöker ditt område. Du bestämmer dig för att göra detta till en affärsmöjlighet och hyr dina rum för kortare perioder till en högre hyra. Din totala inkomst för året går upp från $12 000 - $15 000. I det här scenariot, vad händer med värdet på din fastighet?

Värde = 15 000 USD / 0,1

Ditt hus uppskattade värde stiger upp till $150 000.

Detta är ett enkelt exempel: Ju högre efterfrågan, desto mer. Vad händer om kapitaliseringsgraden ändras? Du kan också lära dig mer om ett sådant problem i avsnittet nedan.

En ränteförändring är en av de vanligaste externa faktorerna som kan påverka affärsmiljön. Låt oss ta till exempel att höja räntorna. Investerare kan tycka att andra investeringar, såsom företagsobligationer, som är direkt knutna till räntor är mer tilltalande än fastighetsköp. Investerare vill inte ha en avkastning på 10 % längre. De behöver ett tak på 12 procent för fastighetsinvesteringar.

Värde = 12 000 USD / 0,12 = 100 000 USD

Som du kan se, när räntorna steg blev din bostad mindre värd. Varför? Investerare måste betala mindre för att få en högre avkastning på sin investering.

Låt oss föreställa oss motsatsen: Vad händer när räntan går ner. Takräntan sjunker och dina huspriser stiger.

Vad är slutsatsen? Aktiveringsgraden kan påverka fastighetens värde även om hyrespriserna inte påverkas.

Den amerikanska drömmen om att äga ett hem är en långvarig dröm. Det är ingen överraskning att bostadssektorn i US-dollar tar emot en betydande del av BNP. Det gör att många försöker tjäna på stigande bostadspriser. Fastighetsmarknaden stärks av vanliga bostadsköpare, bankirer, investerare och politiker. Sedan början av 2000-talet, när köp av ett hus var ett populärt investeringsalternativ, blev det kollektiva engagemanget på den amerikanska bostadsmarknaden särskilt resolut. Finanskrisen 2008 var resultatet av en längre period av överivrig spekulation på fastighetsmarknaden.

För att uppskatta kostnaden för din fastighet måste du känna till takpriserna för det område där du vill köpa huset. För att få den bästa informationen kan du konsultera oberoende tjänster, såsom kommersiella mäklare eller värderingsmän.

Om du funderar på att köpa ett hus eller lägenhet finns det troligen många erbjudanden tillgängliga. Du kan spara tid genom att snabbt rensa bort de som inte är värda din tid.

Det är värt att notera att de historiska takräntorna låg mellan 8-12 procent. Detta kan vara en användbar riktlinje. Du kan använda ett tak på 10 % för grundläggande screening. Detta är en bra tumregel. Allt du behöver är en nolla för att öka den potentiella nettoinkomsten.

Även om det inte är det bästa sättet att fatta ett beslut kan det hjälpa dig att få en god uppfattning om det potentiella erbjudandet och om det är värt att ta sig tid att läsa detaljerna. Om du ser en lägenhet som är till salu för 500 000 dollar och vet att hyrorna i det området är cirka 1 000 dollar per månad (eller 12 000 dollar per år), vet du att det är bättre att flytta den vidare (bör vara cirka 120 000 dollar) .

Det finns tre sätt att värdera fastigheter, som alla bygger på jämförelse.

1. Försäljningsjämförelsetekniker

Uppskattningen baseras på liknande fastigheter som finns på marknaden.

2. Metoder för att ersätta förlorade eller skadade föremål

Detta tillvägagångssätt använder följande riktlinje: Uppskatta kostnaderna för att bygga en liknande fastighet, med hänsyn till markvärdena och avskrivningssatserna.

3. Inkomsttekniker

Inkomsttekniker används för att utvärdera fastigheter baserat på deras inkomstströmmar. Denna teknik fokuserar på att uppskatta fastighetens potential att generera ekonomiska fördelar under dess livstid.

Många ekonomiska nyckeltal kan hjälpa dig att fatta rätt beslut när du ska köpa eller sälja en fastighet. Kapitaliseringsgraden är den vanligaste, men det finns andra ekonomiska nyckeltal som också kan vara till hjälp.

Kapitaliseringsgraden är inte det enda viktiga förhållandet. Här är de andra fyra:

Ovanstående nyckeltal tar hänsyn till ytterligare finansiella dimensioner av fastighetsinvesteringar och är användbara komplement till takräntan.

Även om kapitaliseringsgraden är ett användbart verktyg vid fastighetsvärdering, kan användningen av den ensam eller felaktigt orsaka allvarliga problem i ditt beslutsfattande. Takräntan tar inte hänsyn till skuldbetalning, till skillnad från andra skuldrelaterade nyckeltal. En kontantinvesteringskvot är en bra riktlinje, eftersom bostadslån ofta används för att finansiera husköp.

Det finns också fall där takräntan inte är tillämplig. Takräntan gäller inte kortsiktiga fastighetsinvesteringar. Dessa typer av investeringar genererar inte hyra.

Som visats kan räntemiljön ha en inverkan på takräntorna. Detta kan betraktas som en extern kraft och inte drivs av fastighetsmarknaderna, utan påverkas av Federal Reserves penningpolitik. Styrräntan låg kvar på nollnivån i många år efter finanskrisen 2008. Detta ledde till att andra räntor pressades in i ovanligt låga intervall. Takpriserna sjönk, vilket ledde till att huspriserna växte i New York City och San Francisco, vilket ger en snabb referens för fastighetsvärdering genom att använda takpriser korrekt. Antag att du har en god förståelse för den nuvarande räntemiljön samt penningpolitikens inriktning. Du kan sedan bestämma den bästa taket att använda.

Ett bra tak är mellan 4-12 %. Det beror dock på din risktolerans var du är mest bekväm. Högre risk innebär en högre belöning. Därför är en högre cap rate bättre än en lägre. Ett lägre tak bör dock vara mindre än 4 %.

Cap Rate inkluderar inte bolånet. Detta gör att du kan utvärdera avkastningen på din investering exakt och hjälpa dig att hitta det bästa erbjudandet. Du kan beräkna den belånade avkastningen genom att inkludera ditt bolån.

Ja, räntorna stiger med takräntorna. Detta beror på att när du har mer pengar att investera i statsobligationer, blir det mer tilltalande och ökar risken att investera någon annanstans.

En 7,5 caprate betyder att du kan förvänta dig en 7,5% årlig nettoinkomst från din investering eller fastighet. Ett tak på 7,5 betyder att om din fastighet är värd 150 000 USD kan du förvänta dig en årlig avkastning på 11 250 USD.