Калькулятар Лімітавай Стаўкі

Прасцей кажучы, стаўка рэнтабельнасці інвестыцый у нерухомасць - гэта тое, што азначае лімітавая стаўка. Гэта працэнт вашых першапачатковых інвестыцый, якія вы будзеце атрымліваць кожны год.

Уявіце, што 100 000 долараў — гэта цана, якую вы заплацілі за кватэру. Стаўка абмежавання складае 10%. Гэта азначае, што 10% вашых першапачатковых інвестыцый будзе вяртацца кожны год. Вы можаце бачыць, што ваш чысты грашовы паток праз дзесяць гадоў будзе роўны нулю. Гэта азначае, што вы пачнеце зарабляць грошы з адзінаццатага года.

Вылічыць формулу стаўкі капіталізацыі лёгка, прытрымліваючыся апісання. Стаўка абмежавання - гэта проста стаўленне чыстага аперацыйнага прыбытку (NOI) да кошту маёмасці.

стаўка абмежавання = чысты аперацыйны прыбытак / кошт маёмасці

Іншымі словамі, гэта каэфіцыент з'яўляецца простым спосабам вызначэння ўзаемасувязі паміж прыбытковасцю нерухомасці і цаной.

Уявіце, што вы дасведчаны інвестар у нерухомасць. Вы можаце дадаць да гэтага выпадку дадатковыя параметры: узровень запаўняльнасці (гэта значыць, колькі часу нерухомасць не выкарыстоўваецца) і эксплуатацыйныя выдаткі (напрыклад, тэхнічнае абслугоўванне, страхаванне і камунальныя паслугі).

Важна памятаць, што аперацыйныя выдаткі не ўключаюць у сябе плацяжы па іпатэцы, амартызацыю або падаткі на прыбытак. Такім чынам, чысты прыбытак - гэта сума, якую вы зарабляеце да выплаты падатку на прыбытак і абслугоўвання доўгу.

Для разліку чыстага прыбытку можна выкарыстоўваць наступную формулу:

чысты прыбытак = (100 - аперацыйныя выдаткі) [%] * (100 - доля вакантных месцаў) [%] * валавы даход

У які час лепш разлічваць стаўку капіталізацыі? Можа быць створаны наступны сцэнар: вы хочаце прадаць сваю маёмасць. Незразумела, па якой цане вы павінны прадаць сваю нерухомасць. Ваш штомесячны аперацыйны даход складае ўсяго 2800 долараў. Гэта эквівалентна $33,600 у год.

Найлепшы спосаб даведацца аб лімітавых стаўках. Гэтую інфармацыю, хутчэй за ўсё, прадаставіць камерцыйны рыэлтар. Выкажам здагадку, што сярэдняя лімітавая стаўка для вашага раёна складае 9,7%.

Вы можаце разлічыць рынкавы кошт, проста падзяліўшы чысты прыбытак на стаўку вашага капіталу, каб вызначыць кошт нерухомасці.

33 600 $ / 9,7% = 33 600 $ / 0,097 = 346 392 $

Гэта кошт вашай уласнасці. Гэта толькі арыенцір. Могуць быць і іншыя прычыны для павышэння або зніжэння адпускной цаны. Гэта добрае месца для пачатку.

Прыклад з рэальнага свету - лепшы спосаб убачыць, як стаўкі капіталізацыі могуць дапамагчы ў ацэнцы маёмасці. Выкажам здагадку, што вы хочаце прадаць свой дом і высветліце, што інвестары набываюць нерухомасць, падобную вашай, з 10% капіталізацыяй.

Стаўка капіталізацыі ў 10 працэнтаў - гэта 10% прыбытку ад інвестыцый. Напрыклад, 1000 даляраў можа прынесці 100 даляраў. Гэта 10-працэнтная рэнтабельнасць інвестыцый. Лёгка ўбачыць, як гэта працуе:

Стаўка прыбытку = $100 прыбытку / $1000 інвестыцый = 10%

Гэта можна ўбачыць у кантэксце інвестыцый у нерухомасць:

Стаўка капіталізацыі = гадавы чысты прыбытак / кошт маёмасці

Якая вартасць інвестыцый, калі чысты прыбытак складае 12 000 долараў у год пасля таго, як вы атрымаеце 1 000 долараў штомесячнай арэнднай платы? (ці калі ваш дом будзе здадзены ў арэнду)

Гэтая лічба, напэўна, ужо вядомая. Аднак, каб прагледзець яго з матэматычным выразам, мы павінны змяніць формулу.

Кошт маёмасці = гадавы чысты прыбытак / стаўка капіталізацыі

Кошт нерухомасці = 12 000 $ / 0,1 = 120 000 $

Гэта азначае, што ваш дом каштуе 120 000 долараў

Цяпер, калі вы ведаеце больш аб ацэнцы нерухомасці па стаўцы, давайце паглядзім, што адбудзецца, калі мясцовы рынак нерухомасці зменіцца.

Давайце возьмем прыклад: уявіце сабе, што Airbnb і эканоміка абмену набіраюць папулярнасць і што больш людзей наведваюць ваш рэгіён. Вы вырашылі зрабіць гэта магчымасцю для бізнесу і арандаваць свае пакоі на больш кароткія тэрміны за больш высокую арэнду. Ваш агульны даход за год вырас з 12 000 да 15 000 долараў. Што адбываецца ў такім выпадку з коштам вашай маёмасці?

Кошт = 15 000 $ / 0,1

Ацэначны кошт вашага дома падымаецца да 150 000 долараў.

Гэта просты прыклад: чым вышэй попыт, тым больш. Што адбудзецца, калі зменіцца стаўка капіталізацыі? Вы таксама можаце даведацца пра такую праблему ў раздзеле ніжэй.

Змена працэнтнай стаўкі з'яўляецца адным з найбольш распаўсюджаных знешніх фактараў, якія могуць паўплываць на бізнес-асяроддзе. Возьмем, напрыклад, павышэнне працэнтных ставак. Інвестары могуць знайсці іншыя інвестыцыі, такія як карпаратыўныя аблігацыі, якія непасрэдна прывязаныя да працэнтных ставак больш прывабнымі, чым купля нерухомасці. Інвестары больш не хочуць 10% даходнасці. Ім патрэбна абмежаванне стаўкі ў 12 працэнтаў для інвестыцый у нерухомасць.

Кошт = 12 000 $ / 0,12 = 100 000 $

Як бачыце, калі працэнтныя стаўкі павялічыліся, ваш дом стаў менш каштоўным. Чаму? Інвестары павінны плаціць менш, каб атрымаць больш высокую аддачу ад сваіх інвестыцый.

Давайце ўявім сабе наадварот: што адбываецца, калі працэнтная стаўка зніжаецца. Стаўка абмежавання зніжаецца, і цэны на жыллё растуць.

Які вынік? Стаўка капіталізацыі можа аказаць уплыў на кошт нерухомасці, нават калі гэта не ўплывае на кошт арэнды.

Амерыканская мара аб валоданні дома - даўняя. Не дзіўна, што жыллёвы сектар ЗША ў доларах атрымлівае значную частку ВУП. Гэта азначае, што многія людзі спрабуюць атрымаць прыбытак ад росту коштаў на жыллё. Рынак нерухомасці падтрымліваюць звычайныя пакупнікі жылля, банкіры, інвестары і палітыкі. З пачатку 2000-х гадоў, калі купля дома была папулярным варыянтам інвеставання, калектыўнае ўзаемадзеянне на рынку жылля ў ЗША стала асабліва рашуча. Фінансавы крызіс 2008 года стаў вынікам працяглага перыяду празмерных спекуляцый на рынку нерухомасці.

Для таго, каб ацаніць кошт вашай нерухомасці, вам трэба будзе ведаць тарыфныя стаўкі для раёна, у якім вы хочаце набыць дом. Каб атрымаць найлепшыя дадзеныя, вы можаце звярнуцца да незалежных службаў, напрыклад, да камерцыйных брокераў або ацэншчыкаў.

Калі вы хочаце купіць дом або кватэру, верагодна, ёсць шмат прапаноў. Вы можаце зэканоміць час, хутка адсеяўшы тыя, якія не вартыя вашага часу.

Варта адзначыць, што гістарычныя стаўкі лімітаў складалі ад 8 да 12 працэнтаў. Гэта можа быць карысным кіраўніцтвам. Вы можаце выкарыстоўваць 10% ліміт для асноўнага абследавання. Гэта добрае правіла. Усё, што вам трэба, гэта нуль, каб павялічыць патэнцыйны чысты прыбытак.

Нягледзячы на тое, што гэта не лепшы спосаб прыняцця рашэння, ён можа дапамагчы вам зразумець патэнцыйную прапанову і зразумець, ці варта выдаткаваць час, каб прачытаць падрабязнасці. Калі вы ўбачыце кватэру, якая прадаецца за 500 000 даляраў і ведаеце, што арэнда ў гэтым раёне складае прыкладна 1000 даляраў у месяц (або 12 000 даляраў у год), вы будзеце ведаць, што лепш перанесці яе (павінна быць каля 120 000 даляраў) .

Ёсць тры спосабы ацэнкі маёмасці, усе з якіх абапіраюцца на параўнанне.

1. Методыка параўнання продажаў

Ацэнка заснавана на падобных уласцівасцях, якія ёсць на рынку.

2. Спосабы замены страчаных або пашкоджаных прадметаў

Пры гэтым падыходзе выкарыстоўваюцца наступныя рэкамендацыі: Ацаніце выдаткі на будаўніцтва падобнай нерухомасці з улікам кошту зямлі і нормы амартызацыі.

3. Методыкі даходаў

Метады даходу выкарыстоўваюцца для ацэнкі нерухомасці на аснове іх патокаў даходу. Гэты метад сканцэнтраваны на ацэнцы патэнцыялу нерухомасці для атрымання эканамічнай выгады на працягу ўсяго тэрміну службы.

Многія фінансавыя паказчыкі могуць дапамагчы вам прыняць правільнае рашэнне пры куплі або продажы нерухомасці. Каэфіцыент капіталізацыі з'яўляецца найбольш распаўсюджаным, але ёсць і іншыя фінансавыя каэфіцыенты, якія таксама могуць быць карысныя.

Стаўка капіталізацыі - не адзіны важны паказчык. Вось астатнія чатыры:

Прыведзеныя вышэй каэфіцыенты ўлічваюць дадатковыя фінансавыя вымярэнні інвестыцый у нерухомасць і з'яўляюцца карысным дадаткам да лімітавай стаўкі.

Нягледзячы на тое, што стаўка капіталізацыі з'яўляецца карысным інструментам у ацэнцы маёмасці, яе самастойнае або няправільнае выкарыстанне можа выклікаць сур'ёзныя праблемы ў прыняцці рашэнняў. У адрозненне ад іншых каэфіцыентаў, звязаных з запазычанасцю, стаўка абмежавання не ўлічвае выплату доўгу. Добрым арыенцірам з'яўляецца каэфіцыент укладанняў наяўных грошай, бо іпатэчныя крэдыты часта выкарыстоўваюцца для фінансавання пакупкі жылля.

Ёсць таксама выпадкі, калі стаўка абмежавання не прымяняецца. Стаўка абмежавання не распаўсюджваецца на кароткатэрміновыя інвестыцыі ў нерухомасць. Такія інвестыцыі не прыносяць рэнты.

Як прадэманстравана, асяроддзе працэнтных ставак можа аказаць уплыў на абмежаванне ставак. Гэта можна лічыць знешняй сілай, і яна не абумоўлена рынкамі нерухомасці, а знаходзіцца пад уплывам грашова-крэдытнай палітыкі Федэральнай рэзервовай сістэмы. Палітычная стаўка заставалася на нулявым узроўні на працягу многіх гадоў пасля фінансавага крызісу 2008 года. Гэта прывяло да незвычайна нізкіх дыяпазонаў іншых працэнтных ставак. Стаўкі абмежавання знізіліся, што прывяло да росту коштаў на жыллё ў Нью-Ёрку і Сан-Францыска, што дае хуткі даведнік для ацэнкі нерухомасці з дапамогай правільнага выкарыстання цэнаў на жыллё. Выкажам здагадку, што вы добра разумееце бягучыя ўмовы працэнтных ставак, а таксама кірунак грашова-крэдытнай палітыкі. Затым вы можаце вызначыць найлепшую стаўку для выкарыстання.

Добры ўзровень капіталізацыі складае ад 4-12%. Аднак гэта залежыць ад вашай цярпімасці да рызыкі, дзе вам найбольш камфортна. Больш высокі рызыка азначае больш высокую ўзнагароду. Такім чынам, больш высокая стаўка капіталізацыі лепш, чым больш нізкая. Аднак меншая стаўка лімітавання павінна быць менш за 4%.

Стаўка капіталізацыі не ўключае іпатэку. Гэта дазваляе вам дакладна ацаніць аддачу ад вашых інвестыцый і дапаможа знайсці лепшую здзелку. Вы можаце разлічыць даходнасць па крэдытах, уключыўшы сваю іпатэку.

Так, працэнтныя стаўкі растуць з абмежаваннем ставак. Гэта таму, што, калі ў вас ёсць больш грошай для інвеставання ў дзяржаўныя аблігацыі, гэта становіцца больш прывабным і павялічвае рызыка інвеставання ў іншым месцы.

Капрат 7,5 азначае, што вы можаце чакаць 7,5% гадавога чыстага прыбытку ад вашых інвестыцый або маёмасці. Стаўка абмежавання 7,5 азначае, што калі ваша маёмасць каштуе 150 000 долараў, вы можаце разлічваць на гадавы прыбытак у 11 250 долараў.