Калькулятор Максимальної Ставки

Простіше кажучи, норма прибутку для інвестицій в нерухомість – це те, що означає максимальна ставка. Це відсоток ваших початкових інвестицій, які ви будете отримувати щороку.

Уявіть, що 100 000 доларів — це ціна, яку ви заплатили за квартиру. Максимальна ставка становить 10%. Це означає, що 10% ваших початкових інвестицій буде повертатися щороку. Ви можете побачити, що ваш чистий грошовий потік через десять років дорівнюватиме нулю. Це означає, що ви почнете заробляти з одинадцятого року.

Формулу максимальної ставки легко розрахувати самостійно, дотримуючись опису. Максимальна ставка — це просто відношення чистого операційного доходу (NOI) до вартості нерухомості.

ставка верхньої межі = чистий операційний прибуток / вартість майна

Іншими словами, це співвідношення є простим способом визначення співвідношення між прибутковістю майна та ціною.

Уявіть, що ви досвідчений інвестор у нерухомість. Ви можете додати до цього випадку додаткові параметри: рівень заповнюваності (тобто, скільки часу нерухомість не зайнята) та експлуатаційні витрати (наприклад, обслуговування, страхування та комунальні послуги).

Важливо пам’ятати, що операційні витрати не включають виплати по іпотеці, амортизацію чи податки на прибуток. Таким чином, чистий прибуток — це сума, яку ви отримуєте до сплати податку на прибуток та обслуговування боргу.

Для обчислення чистого доходу можна використовувати наступну формулу:

чистий дохід = (100 - операційні витрати) [%] * (100 - кількість вакансій) [%] * валовий дохід

Який найкращий час для розрахунку максимальної ставки? Можна створити такий сценарій: Ви хочете продати свою нерухомість. Незрозуміло, за якою ціною ви повинні продати свою нерухомість. Ваш місячний операційний дохід становить лише 2800 доларів США. Це еквівалентно 33 600 доларів США на рік.

Найкращий спосіб дізнатися про максимальні ставки. Цю інформацію, швидше за все, надасть комерційний ріелтор. Припустимо, що середня ставка обмеження для вашого регіону становить 9,7%.

Ви можете розрахувати ринкову вартість, просто розділивши чистий прибуток на ставку максимальної вартості, щоб визначити вартість нерухомості.

33 600 дол. США / 9,7% = 33 600 дол. США / 0,097 = 346 392 дол. США

Це вартість вашого майна. Це лише орієнтир. Можуть бути й інші причини підвищення або зниження відпускної ціни. Це гарне місце для початку.

Приклад із реального світу — найкращий спосіб побачити, як ставки капіталізації можуть допомогти в оцінці нерухомості. Припустимо, ви хочете продати свій будинок і дізнаєтесь, що інвестори купують нерухомість, подібну до вашої, за 10% капіталізації.

10-відсоткова ставка капіталу – це 10% прибутку від інвестицій. Наприклад, 1000 доларів може дати 100 доларів. Це 10-відсотковий прибуток від інвестицій. Легко побачити, як це працює:

Норма прибутку = $100 прибутку / $1000 інвестицій = 10%

Це можна побачити в контексті інвестицій в нерухомість:

Максимальна ставка = річний чистий прибуток / вартість нерухомості

Яка вартість інвестицій, якщо чистий прибуток становить 12 000 доларів США на рік після того, як ви отримаєте 1 000 доларів США щомісячної орендної плати? (або якщо ваш будинок буде здаватися в оренду)

Напевно, ця цифра вже відома. Однак, щоб побачити це за допомогою математичного виразу, ми повинні змінити формулу.

Вартість майна = річний чистий прибуток / ставка капіталу

Вартість нерухомості = 12 000 $ / 0,1 = 120 000 $

Це означає, що ваш будинок коштує 120 000 доларів

Тепер, коли ви знаєте більше про оцінку нерухомості за максимальною ставкою, давайте подивимося, що станеться, якщо місцевий ринок нерухомості зміниться.

Давайте візьмемо приклад: уявіть, що Airbnb і економіка обміну набувають популярності, і що більше людей відвідує ваш регіон. Ви вирішуєте зробити це бізнес-можливістю і орендуєте свої кімнати на коротший період за вищою орендною платою. Ваш загальний дохід за рік збільшується з $12 000 до $15 000. Що станеться з вартістю вашого майна в цьому випадку?

Вартість = 15 000 доларів США / 0,1

Орієнтовна вартість вашого будинку зростає до 150 000 доларів.

Це простий приклад: чим вищий попит, тим більше. Що станеться, якщо коефіцієнт капіталізації зміниться? Ви також можете дізнатися про таку проблему в розділі нижче.

Зміна процентної ставки є одним із найпоширеніших зовнішніх факторів, які можуть вплинути на бізнес-середовище. Візьмемо, наприклад, підвищення процентних ставок. Інвестори можуть знайти інші інвестиції, такі як корпоративні облігації, які безпосередньо пов’язані з процентними ставками, більш привабливими, ніж покупка нерухомості. Інвестори більше не хочуть 10% прибутку. Для інвестицій в нерухомість їм потрібна ставка в 12 відсотків.

Вартість = 12 000 $ / 0,12 = 100 000 $

Як бачите, коли процентні ставки зросли, ваш будинок став менш цінним. Чому? Інвестори повинні платити менше, щоб отримати вищий рівень прибутку від своїх інвестицій.

Уявімо навпаки: що станеться, коли процентна ставка знизиться. Максимальна ставка падає, а ціни на житло зростають.

Який підсумок? Коефіцієнт капіталізації може вплинути на вартість нерухомості, навіть якщо це не впливає на ціни на оренду.

Американська мрія мати будинок є давньою. Не дивно, що житловий сектор США отримує значну частину ВВП. Це означає, що багато людей намагаються отримати прибуток від зростання цін на житло. Ринок нерухомості підтримують звичайні покупці житла, банкіри, інвестори та політики. З початку 2000-х років, коли покупка будинку була популярним варіантом інвестування, колективна участь на ринку житла США стала особливо рішучою. Фінансова криза 2008 року стала наслідком тривалого періоду надмірних спекуляцій на ринку нерухомості.

Щоб оцінити вартість вашої нерухомості, вам потрібно буде знати максимальні ставки для району, в якому ви хочете придбати будинок. Щоб отримати найкращі дані, ви можете звернутися до незалежних служб, таких як комерційні брокери чи оцінювачі.

Якщо ви хочете купити будинок або квартиру, ймовірно, є багато пропозицій. Ви можете заощадити час, швидко видаляючи ті, які не варті вашого часу.

Варто зазначити, що історичні ставки обмежень були в межах 8-12 відсотків. Це може бути корисною вказівкою. Ви можете використовувати ставку 10% для основного скринінгу. Це добре практичне правило. Все, що вам потрібно, це нуль, щоб збільшити потенційний чистий прибуток.

Хоча це не найкращий спосіб прийняти рішення, він може допомогти вам отримати гарне уявлення про потенційну пропозицію та чи варто приділяти час, щоб ознайомитися з деталями. Якщо ви бачите квартиру, яка продається за 500 000 доларів, і знаєте, що орендна плата в цьому районі становить приблизно 1 000 доларів на місяць (або 12 000 доларів на рік), ви зрозумієте, що краще переїхати (повинно бути близько 120 000 доларів). .

Є три способи оцінити майно, кожен з яких покладається на порівняння.

1. Техніка порівняння продажів

Оцінка базується на подібних властивостях, які є на ринку.

2. Способи заміни втрачених або пошкоджених речей

У цьому підході використовується наступна рекомендація: Оцініть витрати на будівництво подібної нерухомості, враховуючи вартість землі та норми амортизації.

3. Дохідні методики

Методи отримання доходів використовуються для оцінки власності на основі потоків їх доходів. Ця методика зосереджена на оцінці потенціалу майна щодо отримання економічних вигод протягом усього терміну його експлуатації.

Багато фінансових коефіцієнтів можуть допомогти вам прийняти правильне рішення під час купівлі чи продажу нерухомості. Коефіцієнт капіталізації є найпоширенішим, але є й інші фінансові коефіцієнти, які також можуть бути корисними.

Коефіцієнт капіталізації – не єдиний важливий показник. Ось інші чотири:

Наведені вище коефіцієнти враховують додаткові фінансові виміри інвестицій в нерухомість і є корисними доповненнями до ставки капіталу.

Хоча коефіцієнт капіталізації є корисним інструментом для оцінки власності, використання його окремо або неправильно може спричинити серйозні проблеми у прийнятті рішень. На відміну від інших коефіцієнтів, пов’язаних із боргом, максимальна ставка не враховує сплату боргу. Коефіцієнт готівкових інвестицій є хорошим орієнтиром, оскільки іпотечні кредити часто використовуються для фінансування покупок житла.

Існують також випадки, коли ставка обмеження не застосовується. Максимальна ставка не поширюється на короткострокові інвестиції в нерухомість. Ці види інвестицій не дають ренти.

Як було продемонстровано, середовище процентних ставок може впливати на максимальні ставки. Це можна вважати зовнішньою силою, а не ринками нерухомості, а під впливом грошово-кредитної політики Федеральної резервної системи. Політична ставка залишалася на нульовому рівні протягом багатьох років після фінансової кризи 2008 року. Це призвело до того, що інші відсоткові ставки були введені в надзвичайно низькі діапазони. Максимальні ставки впали, що призвело до зростання цін на житло в Нью-Йорку та Сан-Франциско, забезпечуючи швидкий довідник для оцінки нерухомості за допомогою правильного використання граничних ставок. Припустимо, що ви добре розумієте поточне середовище процентних ставок, а також напрямок монетарної політики. Потім ви можете визначити найкращу ставку обмеження для використання.

Хороший коефіцієнт обмеження становить 4-12%. Однак це залежить від вашої терпимості до ризику, де вам найбільш комфортно. Більший ризик означає вищу винагороду. Тому вища ставка обмеження краще, ніж нижча. Однак нижча ставка обмеження має бути менше 4%.

Максимальна ставка не включає іпотеку. Це дозволяє точно оцінити рентабельність ваших інвестицій і допоможе знайти найкращу пропозицію. Ви можете розрахувати прибутковість із кредитним плечом, включивши свою іпотеку.

Так, процентні ставки зростають разом із верхньою ставкою. Це тому, що, оскільки у вас є більше грошей для інвестування в державні облігації, це стає привабливішим і підвищує ризик інвестування в інші місця.

Капрат 7,5 означає, що ви можете очікувати 7,5% річного чистого доходу від ваших інвестицій або власності. Максимальна ставка 7,5 означає, що якщо ваша нерухомість коштує 150 000 доларів США, ви можете розраховувати на річний прибуток 11 250 доларів США.