캡 레이트 계산기

쉽게 말해서 부동산 투자부동산의 수익률은 cap rate를 의미합니다. 매년 받게 될 초기 투자의 백분율입니다.

$100,000가 아파트에 대해 지불한 가격이라고 상상해 보십시오. 한도는 10%입니다. 즉, 매년 초기 투자금의 10%가 반환됩니다. 10년 후 순 현금 흐름은 0이 됩니다. 이것은 당신이 열한 번째 해부터 돈을 벌기 시작한다는 것을 의미합니다.

설명을 따르면 캡 레이트 공식을 스스로 쉽게 계산할 수 있습니다. 캡 레이트는 단순히 자산 가치에 대한 순영업소득(NOI)의 비율입니다.

cap rate = 순영업이익 / 자산가치

즉, 이 비율은 부동산의 수익률과 가격 간의 관계를 결정하는 간단한 방법입니다.

당신이 경험 많은 부동산 투자자라고 상상해 보십시오. 이 경우에 추가 매개변수를 추가할 수 있습니다: 점유율(즉, 부동산이 비어 있는 기간) 및 운영 비용(예: 유지 관리, 보험 및 유틸리티).

운영 비용에는 모기지 상환금, 감가상각비 또는 소득세가 포함되지 않는다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 따라서 순이익은 소득세 및 채무 상환액을 지불하기 전의 금액입니다.

다음 공식을 사용하여 순이익을 계산할 수 있습니다.

당기순이익 = (100 - 운영비) [%] * (100 - 공실률) [%] * 총수입

캡 레이트를 계산하는 가장 좋은 시간은 무엇입니까? 다음 시나리오가 생성될 수 있습니다. 귀하는 귀하의 자산을 판매하고자 합니다. 부동산을 얼마에 팔아야 하는지 명확하지 않습니다. 귀하의 월 영업 수입은 $2,800에 불과합니다. 이는 연간 $33,600에 해당합니다.

캡 요율을 알아보는 가장 좋은 방법은 주변에 물어보는 것입니다. 이 정보는 상업용 부동산 중개인이 제공할 가능성이 가장 높습니다. 해당 지역의 평균 캡 비율이 9.7%라고 가정해 보겠습니다.

자산 가치를 결정하기 위해 순소득을 귀하의 cap rate로 간단히 나누어 시장 가치를 계산할 수 있습니다.

$33,600 / 9.7% = $33,600 / 0.097 = $346,392

이것은 귀하의 자산 가치입니다. 이것은 지침일 뿐입니다. 판매 가격을 높이거나 낮추는 다른 이유가 있을 수 있습니다. 이것은 시작하기에 좋은 곳입니다.

실제 사례는 시가총액 비율이 자산 가치 평가에 어떻게 도움이 되는지 알 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 당신이 집을 팔려고 하고 투자자들이 10%의 시가총액 율로 당신과 비슷한 부동산을 구매하고 있다는 사실을 알게 되었다고 가정해 봅시다.

10% 캡 레이트는 10% 투자 이익입니다. 예를 들어, 1000달러는 100달러를 산출할 수 있습니다. 이것은 10%의 투자 수익률입니다. 작동 방식은 다음과 같이 쉽게 확인할 수 있습니다.

수익률 = $100 이익 / $1000 투자 = 10%

이것은 부동산 투자의 맥락에서 볼 수 있습니다.

Cap rate = 연간 순이익 / 자산 가치

$1,000 월 임대료를 받은 후 연간 순이익이 $12,000이면 투자 가치는 무엇입니까? (또는 귀하의 집을 임대해야 하는 경우)

이 번호는 아마도 이미 알고 있을 것입니다. 그러나 수학 표현식으로 보려면 공식을 수정해야 합니다.

자산 가치 = 연간 순이익 / 상한선

자산 가치 = $12,000 / 0.1 = $120,000

이것은 당신의 집이 $120,000의 가치가 있다는 것을 의미합니다.

이제 Cap rate에 따른 부동산 가치 평가에 대해 자세히 알아보았으므로 지역 부동산 시장이 변하면 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

에어비앤비와 공유 경제가 인기를 얻고 있고 더 많은 사람들이 당신의 지역을 방문한다고 상상해 봅시다. 이것을 사업 기회로 삼고 더 높은 임대료에 더 짧은 기간 동안 방을 임대하기로 결정했습니다. 올해의 총 수입은 $12,000 - $15,000입니다. 이 시나리오에서 귀하의 자산 가치는 어떻게 됩니까?

값 = $15,000 / 0.1

집의 예상 가치가 $150,000까지 올라갑니다.

이것은 간단한 예입니다. 수요가 높을수록 더 많습니다. 자본화율이 변경되면 어떻게 됩니까? 아래 섹션에서 이러한 문제에 대해 알아볼 수도 있습니다.

금리의 변동은 경영환경에 영향을 미칠 수 있는 가장 흔한 외부요인 중 하나입니다. 예를 들어 금리 인상을 가정해 봅시다. 투자자들은 부동산 구매보다 금리와 직접적으로 관련된 회사채와 같은 다른 투자를 찾을 수 있습니다. 투자자들은 더 이상 10%의 수익률을 원하지 않습니다. 부동산 투자에는 12%의 상한선이 필요합니다.

값 = $12,000 / 0.12 = $100,000

보시다시피 금리가 오르면 집의 가치가 떨어졌습니다. 왜요? 투자자는 투자에 대한 높은 수익률을 얻기 위해 더 적은 비용을 지불해야 합니다.

반대의 경우를 상상해 봅시다. 이자율이 하락하면 어떻게 됩니까? 캡 레이트는 떨어지고 집값은 오른다.

결론은 무엇입니까? 임대 가격이 영향을 받지 않더라도 자본화 비율은 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

내 집 마련에 대한 아메리칸 드림은 오랜 꿈입니다. 미국 달러 주택 부문이 GDP의 상당 부분을 차지하는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 이는 많은 사람들이 상승하는 집값으로부터 이익을 얻으려 한다는 것을 의미합니다. 부동산 시장은 일반 주택 구매자, 은행가, 투자자 및 정치인에 의해 강화됩니다. 2000년대 초반부터 주택 구입이 인기 있는 투자 옵션이 되면서 미국 주택 시장에서 집단 참여가 특히 단호해졌습니다. 2008년 금융 위기는 장기간에 걸친 부동산 시장의 과도한 투기의 결과였습니다.

부동산 비용을 추정하려면 집을 구입하려는 지역의 상한율을 알아야 합니다. 최상의 데이터를 얻으려면 상업 중개인이나 감정인과 같은 독립적인 서비스에 문의할 수 있습니다.

집이나 아파트를 구입하려는 경우 가능한 제안이 많이 있습니다. 시간을 할애할 가치가 없는 항목을 빠르게 제거하여 시간을 절약할 수 있습니다.

역사적 캡 비율이 8-12%라는 점은 주목할 가치가 있습니다. 이것은 유용한 지침이 될 수 있습니다. 기본 검진은 10% 상한선을 사용할 수 있습니다. 이것은 좋은 경험 법칙입니다. 잠재 순이익을 늘리려면 0만 있으면 됩니다.

결정을 내리는 가장 좋은 방법은 아니지만 잠재적 제안과 세부 사항을 읽는 데 시간을 할애할 가치가 있는지 여부에 대한 좋은 아이디어를 얻는 데 도움이 될 수 있습니다. 500,000달러에 판매되는 아파트를 보고 해당 지역의 임대료가 한 달에 약 1,000달러(또는 연간 12,000달러)라는 것을 알고 있다면 이전하는 것이 더 낫다는 것을 알게 될 것입니다(약 $120,000여야 함) .

재산을 평가하는 세 가지 방법이 있으며 모두 비교에 의존합니다.

1. 매출비교기법

추정은 시장에 나와 있는 유사한 속성을 기반으로 합니다.

2. 분실 또는 훼손된 물품의 교체 방법

이 접근 방식은 다음 지침을 사용합니다. 토지 가치와 감가상각률을 고려하여 유사한 부동산 건설 비용을 추정합니다.

3. 소득 기법

소득 기법은 소득 흐름을 기반으로 자산을 평가하는 데 사용됩니다. 이 기법은 자산의 수명 기간 동안 경제적 이익을 창출할 수 있는 잠재력을 추정하는 데 중점을 둡니다.

많은 재무 비율은 부동산을 매매할 때 올바른 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다. 자본화 비율이 가장 일반적이지만 도움이 될 수 있는 다른 재무 비율도 있습니다.

자본화 비율은 유일한 중요한 비율이 아닙니다. 다음은 다른 4가지입니다.

위의 비율은 부동산 투자의 추가적인 재정적 차원을 고려한 것이며 cap rate를 보완하는 데 유용합니다.

자본화율은 자산 평가에 유용한 도구이지만 단독으로 사용하거나 잘못 사용하면 의사 결정에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 캡 레이트는 다른 부채 관련 비율과 달리 부채 상환을 고려하지 않습니다. 주택 구입 자금 조달에 모기지론이 자주 사용되기 때문에 현금 현금 투자 비율은 좋은 지침입니다.

상한선이 적용되지 않는 경우도 있습니다. cap rate는 단기 부동산 투자에는 적용되지 않습니다. 이러한 유형의 투자는 임대료를 발생시키지 않습니다.

입증된 바와 같이 금리 환경은 캡 금리에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 외부 요인으로 간주될 수 있으며 부동산 시장이 주도하는 것이 아니라 연방 준비 제도 이사회의 통화 정책의 영향을 받습니다. 정책금리는 2008년 금융위기 이후 수년간 제로 수준을 유지했다. 이로 인해 다른 금리가 비정상적으로 낮은 범위로 밀려났습니다. 캡 레이트가 하락하여 뉴욕시와 샌프란시스코의 주택 가격이 상승하여 캡 레이트를 올바르게 사용하여 부동산 평가에 대한 빠른 참조를 제공했습니다. 현재 금리 환경과 통화 정책 방향을 잘 이해하고 있다고 가정합니다. 그런 다음 사용할 최적의 캡 요율을 결정할 수 있습니다.

좋은 캡 비율은 4-12%입니다. 그러나 그것은 당신이 가장 편안한 곳에서 위험에 대한 당신의 내성에 달려 있습니다. 더 높은 위험은 더 높은 보상을 의미합니다. 따라서 높은 캡 레이트가 낮은 캡 레이트보다 좋습니다. 단, 하한가율은 4% 미만이어야 합니다.

Cap Rate에는 모기지가 포함되지 않습니다. 이를 통해 투자 수익을 정확하게 평가하고 최상의 거래를 찾는 데 도움을 받을 수 있습니다. 모기지론을 포함하여 레버리지 수익률을 계산할 수 있습니다.

예, 금리는 캡 금리와 함께 상승합니다. 국채에 투자할 돈이 많을수록 매력이 높아지고 다른 곳에 투자할 위험이 커지기 때문입니다.

7.5 caprate는 투자 또는 자산에서 연간 7.5%의 순이익을 기대할 수 있음을 의미합니다. 7.5 캡 레이트는 귀하의 자산이 $150,000의 가치가 있는 경우 연간 $11,250의 수익을 기대할 수 있음을 의미합니다.