Piirmäära Kalkulaator

Lihtsamalt öeldes tähendab kinnisvarainvesteeringu tulumäär seda, mida ülemmäär tähendab. See on protsent teie esialgsest investeeringust, mille saate igal aastal.

Kujutage ette, et 100 000 dollarit on hind, mille olete korteri eest maksnud. Piirmäär on 10%. See tähendab, et igal aastal tagastatakse 10% teie esialgsest investeeringust. Näete, et teie netorahavoog kümne aasta pärast võrdub nulliga. See tähendab, et hakkate raha teenima alates üheteistkümnendast aastast.

Piirmäära valemit on lihtne ise arvutada, järgides kirjeldust. Ülemmäär on lihtsalt äritegevuse puhastulu (NOI) ja kinnisvara väärtuse suhe.

piirmäär = puhas tegevustulu / vara väärtus

See suhe on teisisõnu lihtne viis kinnisvara tootluse ja hinna vahelise suhte kindlaksmääramiseks.

Kujutage ette, et olete kogenud kinnisvarainvestor. Sellele juhtumile saate lisada täiendavaid parameetreid: täituvus (st kui kaua kinnisvara on asustamata) ja tegevuskulud (nt hooldus, kindlustus ja kommunaalkulud).

Oluline on meeles pidada, et tegevuskulud ei sisalda hüpoteeklaenu makseid, amortisatsiooni ega tulumaksu. Seetõttu on puhastulu summa, mille teenite enne tulumaksu tasumist ja võla teenindamist.

Oma netosissetuleku arvutamiseks saab kasutada järgmist valemit:

puhastulu = (100 – tegevuskulud) [%] * (100 – vabade ametikohtade määr) [%] * brutotulu

Mis on parim aeg piirmäära arvutamiseks? Võib luua järgmise stsenaariumi: Soovite oma kinnisvara müüa. Pole selge, mis hinnaga peaksite oma kinnisvara müüma. Teie igakuine tegevustulu on ainult 2800 dollarit. See võrdub 33 600 dollariga aastas.

Piirmäärade küsimine on parim viis teada saada. Selle teabe annab kõige tõenäolisemalt kommertskinnisvaramaakler. Oletame, et teie piirkonna keskmine ülemmäär on 9,7%.

Turuväärtuse saate arvutada, jagades lihtsalt puhastulu oma ülemmääraga, et määrata kinnisvara väärtus.

33 600 $ / 9,7% = 33 600 $ / 0,097 = 346 392 $

See on teie kinnisvara väärtus. See on vaid suunis. Müügihinna tõstmiseks või langetamiseks võib olla ka muid põhjuseid. See on hea koht alustamiseks.

Reaalmaailma näide on parim viis näha, kuidas kapitalisatsioonimäärad võivad kinnisvara hindamist aidata. Oletame, et soovite oma maja müüa ja saate teada, et investorid ostavad teie omaga sarnaseid kinnisvara 10% kapitalisatsioonimääraga.

10-protsendiline ülemmäär on 10-protsendiline investeeringukasum. Näiteks 1000 dollarist võib saada 100 dollarit. See on 10 protsenti investeeringutasuvust. Seda on lihtne näha, kuidas see toimib:

Tootlusmäär = 100 $ kasumit / 1000 $ investeering = 10%

Seda võib vaadelda kinnisvarainvesteeringute kontekstis:

Ülemmäär = aastane puhastulu / vara väärtus

Mis on investeeringu väärtus, kui pärast 1000 dollari suuruse kuuüüri saamist on aastas 12 000 dollari puhaskasum? (või kui teie maja tuleks välja üürida)

See number on ilmselt juba teada. Kuid selle vaatamiseks matemaatilise avaldisega peame valemit muutma.

Vara väärtus = aastane puhastulu / ülemmäär

Vara väärtus = 12 000 $ / 0,1 = 120 000 $

See tähendab, et teie maja väärtus on 120 000 dollarit

Nüüd, kui teate ülemmäära alusel kinnisvara hindamisest rohkem, vaatame, mis juhtub, kui kohalik kinnisvaraturg muutub.

Võtame näite: kujutage ette, et Airbnb ja jagamismajandus koguvad populaarsust ja teie piirkonda külastab rohkem inimesi. Otsustate teha sellest ärivõimaluse ja üürite oma toad lühemaks perioodiks kõrgema üüriga. Teie aasta kogutulu tõuseb 12 000–15 000 dollarilt. Mis juhtub selle stsenaariumi korral teie kinnisvara väärtusega?

Väärtus = 15 000 $ / 0,1

Teie maja hinnanguline väärtus tõuseb kuni 150 000 dollarini.

See on lihtne näide: mida suurem on nõudlus, seda rohkem. Mis juhtub, kui kapitalisatsiooni määr muutub? Sellise probleemi kohta saate teavet ka allolevast jaotisest.

Intressimäära muutus on üks levinumaid väliseid tegureid, mis võib ärikeskkonda mõjutada. Võtame näiteks intressimäärade tõstmise. Investorid võivad leida muid investeeringuid, näiteks ettevõtete võlakirju, mis on otseselt seotud intressimääradega, atraktiivsemaks kui kinnisvara ostmine. Investorid ei taha enam 10% tootlust. Nad vajavad kinnisvarainvesteeringute ülemmäära 12 protsenti.

Väärtus = 12 000 $ / 0,12 = 100 000 $

Nagu näete, muutus teie kodu intressimäärade tõustes vähem väärtuslikuks. Miks? Investorid peavad maksma vähem, et saada oma investeeringult kõrgemat tulu.

Kujutagem ette vastupidist: mis juhtub, kui intressimäär langeb. Piirmäär langeb ja teie majahinnad tõusevad.

Mis on lõpptulemus? Kapitalisatsioonimäär võib kinnisvara väärtust mõjutada, isegi kui see ei mõjuta rendihindu.

Ameerika unistus oma kodu omamisest on ammune unistus. Pole üllatav, et USA dollari elamusektor saab olulise osa SKTst. See tähendab, et paljud inimesed püüavad eluasemehindade tõusust kasu saada. Kinnisvaraturgu toetavad tavalised koduostjad, pankurid, investorid ja poliitikud. Alates 2000. aastate algusest, kui maja ostmine oli populaarne investeerimisvõimalus, muutus kollektiivne kaasamine USA eluasemeturul eriti resoluutseks. 2008. aasta finantskriis oli kinnisvaraturul kestnud liiga innuka spekuleerimise tagajärg.

Oma kinnisvara maksumuse hindamiseks peate teadma selle piirkonna piirmäärasid, kus soovite maja osta. Parimate andmete saamiseks võite konsulteerida sõltumatute teenustega, nagu kaubanduslikud maaklerid või hindajad.

Kui soovite osta maja või korterit, on tõenäoliselt saadaval palju pakkumisi. Saate säästa aega, kui eemaldate kiiresti need, mis pole teie aega väärt.

Väärib märkimist, et ajaloolised ülemmäärad jäid 8-12 protsendi vahele. See võib olla kasulik juhend. Põhisõeluuringu jaoks võite kasutada 10% piirmäära. See on hea rusikareegel. Kõik, mida vajate, on null, et suurendada potentsiaalset netosissetulekut.

Kuigi see ei ole parim viis otsuse langetamiseks, võib see aidata teil saada hea ettekujutuse võimalikust pakkumisest ja sellest, kas tasub võtta aega detailide lugemiseks. Kui näete korterit, mis on müügis 500 000 dollari eest ja teate, et selle piirkonna üürid on umbes 1000 dollarit kuus (või 12 000 dollarit aastas), siis teate, et parem on see edasi kolida (peaks olema umbes 120 000 dollarit) .

Vara väärtuse hindamiseks on kolm võimalust, mis kõik põhinevad võrdlusel.

1. Müügi võrdlemise tehnikad

Hinnang põhineb sarnastel turul leiduvatel omadustel.

2. Kaotatud või kahjustatud esemete asendamise meetodid

See lähenemisviis kasutab järgmist juhist: Hinnake sarnase kinnistu ehitamise kulusid, võttes arvesse maa väärtust ja amortisatsiooninorme.

3. Sissetulekutehnikad

Sissetulekutehnikaid kasutatakse kinnisvara hindamiseks nende tuluvoogude põhjal. See meetod keskendub kinnisvara potentsiaali hindamisele selle eluea jooksul majanduslikku kasu toota.

Paljud finantssuhtarvud aitavad teil kinnisvara ostmisel või müümisel teha õige otsuse. Kapitalisatsiooni suhtarv on kõige levinum, kuid on ka teisi finantssuhtarvusid, millest võib abi olla.

Kapitalisatsioonimäär ei ole ainus oluline suhtarv. Siin on ülejäänud neli:

Ülaltoodud suhtarvud võtavad arvesse kinnisvarainvesteeringute täiendavaid finantsmõõtmeid ja on kasulikud täiendused ülemmäärale.

Kuigi kapitalisatsioonimäär on kinnisvara hindamisel kasulik tööriist, võib selle üksi või valesti kasutamine põhjustada teie otsuste tegemisel tõsiseid probleeme. Erinevalt muudest võlaga seotud suhtarvudest ei arvesta piirmäär võla tasumist. Raha ja sularaha investeeringute suhe on hea suunis, kuna eluaseme ostmise finantseerimiseks kasutatakse sageli hüpoteeklaene.

On ka juhtumeid, kus ülemmäär ei kehti. Ülemmäär ei kehti lühiajalistele kinnisvarainvesteeringutele. Seda tüüpi investeeringud ei anna renti.

Nagu näidatud, võib intressimäärade keskkond mõjutada ülemmäärasid. Seda võib pidada väliseks jõuks ja seda ei ajenda mitte kinnisvaraturud, vaid Föderaalreservi rahapoliitika. Intress püsis nulltasemel mitu aastat pärast 2008. aasta finantskriisi. See viis teiste intressimäärade ebaharilikult madalatesse vahemikesse. Ülemmäärade määrad langesid, mis tõi kaasa eluasemehindade kasvu New Yorgis ja San Franciscos, pakkudes kiiret teavet kinnisvara hindamiseks, kasutades ülemmäärasid õigesti. Oletame, et mõistad hästi nii praegust intressimäärade keskkonda kui ka rahapoliitika suunda. Seejärel saate määrata parima kasutatava ülemmäära.

Hea ülemmäär on vahemikus 4-12%. Siiski sõltub see teie riskitaluvusest, kus teil on kõige mugavam. Kõrgem risk tähendab suuremat tasu. Seetõttu on kõrgem piirmäär parem kui madalam. Kuid madalam ülemmäär peaks olema alla 4%.

Ülemmäär ei sisalda hüpoteeki. See võimaldab teil täpselt hinnata oma investeeringu tasuvust ja aidata teil leida parimat pakkumist. Võimaldatud tulu saate arvutada, kaasates oma hüpoteegi.

Jah, intressimäärad tõusevad koos ülemmääraga. Seda seetõttu, et kuna teil on rohkem raha valitsuse võlakirjadesse investeerimiseks, muutub see atraktiivsemaks ja suurendab mujale investeerimise riski.

7,5 caprate tähendab, et võite oodata 7,5% aastast netosissetulekut oma investeeringult või kinnisvaralt. 7,5-ne ülemmäär tähendab, et kui teie kinnisvara väärtus on 150 000 dollarit, võite oodata 11 250 dollari suurust aastatootlust.