حاسبة معدل الحد الأقصى

ببساطة ، معدل العائد على الاستثمار العقاري هو ما يعنيه معدل الحد الأقصى. إنها النسبة المئوية لاستثمارك الأولي الذي ستتلقاه كل عام.

تخيل أن 100000 دولار هو السعر الذي دفعته لشراء شقة. معدل الحد الأقصى هو 10٪. هذا يعني أنه سيتم إرجاع 10٪ من استثمارك الأولي كل عام. يمكنك أن ترى أن صافي التدفق النقدي الخاص بك بعد عشر سنوات يساوي صفرًا. هذا يعني أنك ستبدأ في جني الأموال من السنة الحادية عشرة.

من السهل حساب معادلة معدل الحد الأقصى بنفسك باتباع الوصف. معدل الحد الأقصى هو ببساطة نسبة صافي الدخل التشغيلي (NOI) إلى قيمة الممتلكات.

معدل الحد الأقصى = صافي الدخل التشغيلي / قيمة الممتلكات

بعبارة أخرى ، هذه النسبة هي طريقة بسيطة لتحديد العلاقة بين عائد الممتلكات والسعر.

تخيل أنك مستثمر عقاري متمرس. يمكنك إضافة معلمات إضافية لهذه الحالة: معدل الإشغال (أي المدة التي تظل فيها الممتلكات غير مشغولة) وتكاليف التشغيل (مثل الصيانة والتأمين والمرافق).

من المهم أن تتذكر أن نفقات التشغيل لا تشمل مدفوعات الرهن العقاري أو الاستهلاك أو ضرائب الدخل. لذلك ، صافي الدخل هو المبلغ الذي تجنيه قبل دفع أي ضريبة دخل وخدمة دين.

يمكن استخدام المعادلة التالية لحساب صافي دخلك:

صافي الدخل = (100 - مصاريف التشغيل) [٪] * (100 - معدل الشغور) [٪] * الدخل الإجمالي

ما هو أفضل وقت لحساب معدل الحد الأقصى؟ يمكن إنشاء السيناريو التالي: تريد بيع الممتلكات الخاصة بك. ليس من الواضح السعر الذي يجب أن تبيع به عقارك. دخل التشغيل الشهري الخاص بك هو 2800 دولار فقط. هذا يعادل 33600 دولار في السنة.

السؤال عن معدلات الحد الأقصى هو أفضل طريقة لمعرفة ذلك. من المرجح أن يتم توفير هذه المعلومات من قبل سمسار عقارات تجاري. لنفترض أن متوسط معدل الحد الأقصى لمنطقتك هو 9.7٪.

يمكنك حساب القيمة السوقية ببساطة عن طريق قسمة صافي الدخل على معدل الحد الأقصى لتحديد قيمة العقار.

33600 دولار أمريكي / 9.7٪ = 33600 دولار أمريكي / 0.097 = 346392 دولارًا أمريكيًا

هذه هي قيمة الممتلكات الخاصة بك. هذا مجرد دليل. قد تكون هناك أسباب أخرى لزيادة أو خفض سعر البيع. هذا هو مكان جيد للبدء.

المثال الواقعي هو أفضل طريقة لمعرفة كيف يمكن لمعدلات الرسملة أن تساعد في تقييم الممتلكات. لنفترض أنك تتطلع إلى بيع منزلك وتكتشف أن المستثمرين يشترون عقارات مماثلة لممتلكاتك بمعدل رسملة قدره 10٪.

معدل الحد الأقصى بنسبة 10 في المائة هو ربح بنسبة 10 في المائة على الاستثمار. على سبيل المثال ، يمكن أن ينتج عن 1000 دولار 100 دولار. هذا هو عائد 10 في المئة على الاستثمار. من السهل أن ترى كيف تعمل:

معدل العائد = ربح 100 دولار / استثمار 1000 دولار = 10٪

يمكن ملاحظة ذلك في سياق الاستثمار العقاري:

معدل الحد الأقصى = صافي الدخل السنوي / قيمة الممتلكات

ما قيمة الاستثمار إذا كان هناك صافي دخل سنوي قدره 12000 دولار بعد أن تحصل على إيجار شهري قدره 1000 دولار؟ (أو إذا كان منزلك سيؤجر)

ربما يكون هذا الرقم معروفًا بالفعل. ومع ذلك ، لعرضها بتعبير رياضي ، يجب علينا تعديل الصيغة.

قيمة الممتلكات = صافي الدخل السنوي / معدل الحد الأقصى

قيمة العقار = 12000 دولار / 0.1 = 120 ألف دولار

هذا يعني أن منزلك يساوي 120.000 دولار

الآن بعد أن عرفت المزيد عن تقييم العقارات حسب معدل الحد الأقصى ، فلنلقِ نظرة على ما يحدث إذا تغير سوق العقارات المحلي.

لنأخذ مثالاً: تخيل أن Airbnb والاقتصاد التشاركي يكتسبان شعبية وأن المزيد من الأشخاص يزورون منطقتك. قررت جعل هذه فرصة عمل واستئجار غرفك لفترات أقصر بإيجار أعلى. يرتفع إجمالي دخلك لهذا العام من 12000 دولار - 15000 دولار. في هذا السيناريو ، ماذا يحدث لقيمة الممتلكات الخاصة بك؟

القيمة = 15000 دولار / 0.1

ترتفع القيمة المقدرة لمنزلك إلى 150 ألف دولار.

هذا مثال بسيط: كلما زاد الطلب ، زاد. ماذا يحدث إذا تغير معدل الرسملة؟ يمكنك أيضًا التعرف على مثل هذه المشكلة في القسم أدناه.

يعد التغيير في سعر الفائدة أحد أكثر العوامل الخارجية شيوعًا التي يمكن أن تؤثر على بيئة الأعمال. لنأخذ ، على سبيل المثال ، زيادة أسعار الفائدة. قد يجد المستثمرون استثمارات أخرى ، مثل سندات الشركات ، المرتبطة مباشرة بأسعار الفائدة أكثر جاذبية من شراء العقارات. لم يعد المستثمرون يريدون معدل عائد 10٪. إنهم بحاجة إلى معدل حد أقصى قدره 12 في المائة للاستثمارات العقارية.

القيمة = 12000 دولار / 0.12 = 100000 دولار

كما ترى ، عندما ارتفعت أسعار الفائدة ، أصبح منزلك أقل قيمة. لماذا ا؟ يجب أن يدفع المستثمرون أقل للحصول على معدل عائد أعلى على استثماراتهم.

لنتخيل العكس: ماذا يحدث عندما ينخفض سعر الفائدة. ينخفض معدل الحد الأقصى ، وترتفع أسعار منزلك.

ما هو المحصلة النهائية؟ يمكن أن يكون لمعدل الرسملة تأثير على قيمة العقار ، حتى لو لم تتأثر أسعار الإيجارات.

إن الحلم الأمريكي بامتلاك منزل حلم طويل الأمد. ليس من المستغرب أن يتلقى قطاع الإسكان بالدولار الأمريكي جزءًا كبيرًا من الناتج المحلي الإجمالي. هذا يعني أن الكثير من الناس يحاولون الاستفادة من ارتفاع أسعار المساكن. يتم دعم سوق العقارات من قبل مشتري المنازل العاديين والمصرفيين والمستثمرين والسياسيين. منذ أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، عندما كان شراء منزل خيارًا استثماريًا شائعًا ، أصبحت المشاركة الجماعية في سوق الإسكان الأمريكية حاسمة بشكل خاص. كانت الأزمة المالية لعام 2008 نتيجة لفترة طويلة من المضاربة المفرطة في سوق العقارات.

لتقدير تكلفة الممتلكات الخاصة بك ، سوف تحتاج إلى معرفة معدلات الحد الأقصى للمنطقة التي تتطلع لشراء المنزل فيها. للحصول على أفضل البيانات ، يمكنك استشارة خدمات مستقلة ، مثل الوسطاء التجاريين أو المثمنين.

إذا كنت تبحث عن شراء منزل أو شقة ، فمن المحتمل أن يكون هناك العديد من العروض المتاحة. يمكنك توفير الوقت عن طريق التخلص بسرعة من أولئك الذين لا يستحقون وقتك.

وتجدر الإشارة إلى أن معدلات الحدود القصوى التاريخية تراوحت بين 8-12٪. قد يكون هذا دليلا مفيدا. يمكنك استخدام معدل حد أقصى قدره 10٪ للفحص الأساسي. هذه قاعدة جيدة. كل ما تحتاجه هو صفر لزيادة صافي الدخل المحتمل.

على الرغم من أنها ليست أفضل طريقة لاتخاذ قرار ، إلا أنها يمكن أن تساعدك في الحصول على فكرة جيدة عن العرض المحتمل وما إذا كان الأمر يستحق قضاء الوقت في قراءة التفاصيل. إذا رأيت شقة معروضة للبيع مقابل 500000 دولار وتعلم أن الإيجارات في تلك المنطقة تقارب 1000 دولار شهريًا (أو 12000 دولار في السنة) ، فستعرف أنه من الأفضل نقلها (يجب أن تكون حوالي 120.000 دولار) .

هناك ثلاث طرق لتقييم الممتلكات ، وكلها تعتمد على المقارنة.

1. تقنيات مقارنة المبيعات

يعتمد التقدير على خصائص مماثلة موجودة في السوق.

2. طرق استبدال العناصر المفقودة أو التالفة

يستخدم هذا النهج التوجيهات التالية: تقدير تكاليف بناء عقار مشابه ، مع الأخذ في الاعتبار قيم الأرض ومعدلات الإهلاك.

3. تقنيات الدخل

تستخدم تقنيات الدخل لتقييم العقارات بناءً على مصادر الدخل. تركز هذه التقنية على تقدير قدرة العقار على توليد منافع اقتصادية على مدى حياته.

يمكن أن تساعدك العديد من النسب المالية في اتخاذ القرار الصحيح عند شراء أو بيع عقار. نسبة الرسملة هي الأكثر شيوعًا ، ولكن هناك نسب مالية أخرى يمكن أن تكون مفيدة أيضًا.

معدل الرسملة ليس هو النسبة المهمة الوحيدة. فيما يلي الأربعة الآخرون:

تأخذ النسب أعلاه في الاعتبار الأبعاد المالية الإضافية للاستثمارات العقارية وهي مكملات مفيدة لمعدل الحد الأقصى.

في حين أن معدل الرسملة هو أداة مفيدة في تقييم الممتلكات ، إلا أن استخدامه بمفرده أو بشكل غير صحيح يمكن أن يسبب مشاكل خطيرة في اتخاذ القرار. معدل الحد الأقصى لا يأخذ في الحسبان سداد الديون ، على عكس النسب الأخرى المتعلقة بالديون. تعتبر نسبة الاستثمار النقدي على النقد دليلاً جيدًا ، حيث تستخدم قروض الرهن العقاري غالبًا لتمويل شراء المنازل.

هناك أيضًا حالات لا ينطبق فيها معدل الحد الأقصى. لا ينطبق معدل الحد الأقصى على الاستثمارات العقارية قصيرة الأجل. هذه الأنواع من الاستثمارات لا تولد إيجارًا.

كما هو موضح ، يمكن أن يكون لبيئة أسعار الفائدة تأثير على معدلات الحد الأقصى. يمكن اعتبار هذا قوة خارجية ، وليس مدفوعًا بأسواق العقارات ، ولكنه يتأثر بالسياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي. ظل معدل السياسة عند مستوى الصفر لسنوات عديدة بعد الأزمة المالية لعام 2008. أدى ذلك إلى دفع أسعار الفائدة الأخرى إلى نطاقات منخفضة بشكل غير عادي. انخفضت معدلات الحد الأقصى ، مما أدى إلى نمو أسعار المنازل في مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو ، مما وفر مرجعًا سريعًا لتقييم العقارات باستخدام معدلات الحد الأقصى بشكل صحيح. افترض أن لديك فهمًا جيدًا لبيئة أسعار الفائدة الحالية بالإضافة إلى اتجاه السياسة النقدية. يمكنك بعد ذلك تحديد أفضل معدل حد أقصى للاستخدام.

معدل الحد الأقصى الجيد يتراوح بين 4-12٪. ومع ذلك ، فإن ذلك يعتمد على مدى تحملك للمخاطر حيث تشعر براحة أكبر. مخاطر أعلى تعني مكافأة أعلى. لذلك ، فإن معدل الحد الأعلى أفضل من المعدل الأدنى. ومع ذلك ، يجب أن يكون معدل الحد الأقصى أقل من 4٪.

لا يشمل معدل الحد الأقصى الرهن العقاري. يتيح لك ذلك إجراء تقييم دقيق لعائد استثمارك ومساعدتك في العثور على أفضل صفقة. يمكنك حساب العائد المرفوع من خلال تضمين الرهن العقاري الخاص بك.

نعم ، ترتفع أسعار الفائدة مع معدلات الحد الأقصى. هذا لأن لديك المزيد من الأموال للاستثمار في السندات الحكومية ، تصبح أكثر جاذبية ، وتزيد من مخاطر الاستثمار في مكان آخر.

يعني معدل 7.5 أنه يمكنك توقع صافي دخل سنوي قدره 7.5٪ من استثمارك أو ممتلكاتك. معدل 7.5 يعني أنه إذا كانت الممتلكات الخاصة بك تساوي 150000 دولار ، فيمكنك توقع عائد سنوي قدره 11.250 دولارًا.