מחשבון תעריף מכסה

במילים פשוטות, שיעור התשואה עבור נדל"ן להשקעה הוא המשמעות של שיעור גג. זהו אחוז ההשקעה הראשונית שלך שתקבל בכל שנה.

תארו לעצמכם ש-100,000$ זה המחיר ששילמתם עבור דירה. שיעור המכסה הוא 10%. המשמעות היא ש-10% מההשקעה הראשונית שלך יוחזרו בכל שנה. אתה יכול לראות שתזרים המזומנים הנקי שלך לאחר עשר שנים יהיה שווה לאפס. זה אומר שתתחיל להרוויח כסף מהשנה האחת עשרה.

קל לחשב את נוסחת התעריף המכסה בעצמך על ידי ביצוע התיאור. שיעור המכסה הוא פשוט היחס בין ההכנסה התפעולית נטו (NOI), לשווי הנכס.

שיעור גג = הכנסה תפעולית נטו / שווי נכס

יחס זה, במילים אחרות, הוא דרך פשוטה לקבוע את הקשר בין התשואה של הנכס למחיר.

תאר לעצמך שאתה משקיע נדל"ן מנוסה. ניתן להוסיף פרמטרים נוספים למקרה זה: שיעור התפוסה (כלומר, כמה זמן הנכס אינו מאוכלס) ועלויות התפעול (כגון תחזוקה, ביטוח ושירותים).

חשוב לזכור שהוצאות התפעול אינן כוללות תשלומי משכנתא, פחת או מס הכנסה. לכן, הכנסה נטו היא הסכום שאתה מרוויח לפני תשלום מס הכנסה ושירות חוב.

ניתן להשתמש בנוסחה הבאה כדי לחשב את ההכנסה נטו שלך:

הכנסה נטו = (100 - הוצאות תפעול) [%] * (100 - שיעור פנויות) [%] * הכנסה ברוטו

מהו הזמן הטוב ביותר לחישוב תעריף המכסה? התרחיש הבא עשוי להיווצר: אתה רוצה למכור את הנכס שלך. לא ברור באיזה מחיר כדאי למכור את הנכס. ההכנסה התפעולית החודשית שלך היא רק $2,800. זה שווה ערך ל-33,600 דולר לשנה.

לשאול סביב תעריפי המכסה היא הדרך הטובה ביותר לברר. סביר להניח שמידע זה יסופק על ידי מתווך מסחרי. הבה נניח ששיעור המכסה הממוצע באזור שלך הוא 9.7%.

אתה יכול לחשב את שווי השוק פשוט על ידי חלוקת ההכנסה נטו בשיעור המכסה שלך כדי לקבוע את שווי הנכס.

$33,600 / 9.7% = $33,600 / 0.097 = $346,392

זה הערך של הנכס שלך. זו רק הנחיה. יכולות להיות סיבות אחרות להעלות או להקטין את מחיר המכירה. זה מקום טוב להתחיל בו.

דוגמה בעולם האמיתי היא הדרך הטובה ביותר לראות כיצד שיעורי היוון יכולים לסייע בהערכת שווי הנכס. נניח שאתה מחפש למכור את הבית שלך ולגלות שהמשקיעים רוכשים נכסים דומים לשלך בשיעור היוון של 10%.

שיעור תקרה של 10 אחוז הוא רווח של 10% על השקעה. לדוגמה, 1000 דולר יכולים להניב 100 דולר. מדובר בהחזר של 10 אחוז על ההשקעה. קל לראות איך זה עובד:

שיעור התשואה = רווח של $100 / השקעה של $1000 = 10%

ניתן לראות זאת בהקשר של השקעה בנכס:

שיעור גג = הכנסה נטו / שווי הנכס השנתי

מה שווה ההשקעה אם יש הכנסה נטו של 12,000$ לשנה לאחר שתקבלו 1,000$ שכירות חודשית? (או אם הבית שלך היה מושכר)

המספר הזה כנראה כבר ידוע. עם זאת, כדי לראות זאת בביטוי מתמטי עלינו לשנות את הנוסחה.

שווי הנכס = שיעור הכנסה נטו / תקרה שנתי

ערך הנכס = $12,000 / 0.1 = $120,000

זה אומר שהבית שלך שווה $120,000

עכשיו כשאתה יודע יותר על הערכת שווי נכס לפי תעריף תעריף, בואו נסתכל מה קורה אם שוק הנדל"ן המקומי משתנה.

בואו ניקח דוגמה: דמיינו ש-Airbnb וכלכלת השיתוף צוברים פופולריות ושיותר אנשים מבקרים באזור שלכם. אתה מחליט להפוך זאת להזדמנות עסקית ולשכור את החדרים שלך לתקופות קצרות יותר בשכר דירה גבוה יותר. ההכנסה הכוללת שלך לשנה עולה מ-$12,000 - $15,000. בתרחיש זה, מה קורה לערך הנכס שלך?

ערך = $15,000 / 0.1

הערך המוערך של הבית שלך עולה עד $150,000.

זוהי דוגמה פשוטה: ככל שהביקוש גבוה יותר, כך יותר. מה קורה אם שיעור ההיוון משתנה? תוכל גם ללמוד על בעיה כזו בסעיף למטה.

שינוי בריבית הוא אחד הגורמים החיצוניים השכיחים ביותר שיכולים להשפיע על הסביבה העסקית. ניקח לדוגמא את העלאת הריבית. משקיעים עשויים למצוא השקעות אחרות, כגון אג"ח קונצרניות, הקשורות ישירות לריביות מושכות יותר מרכישות נכסים. המשקיעים לא רוצים יותר תשואה של 10%. הם צריכים שיעור מכסה של 12 אחוז להשקעות נדל"ן.

ערך = $12,000 / 0.12 = $100,000

כפי שאתה יכול לראות, כאשר הריבית עלתה, הבית שלך הפך פחות יקר. למה? המשקיעים חייבים לשלם פחות כדי לקבל תשואה גבוהה יותר על השקעתם.

בואו נדמיין את ההיפך: מה קורה כשהריבית יורדת. שיעור המכסה יורד, ומחירי הבתים שלך עולים.

מהי השורה התחתונה? לשיעור ההיוון יכולה להיות השפעה על שווי הנכס, גם אם מחירי השכירות אינם מושפעים.

החלום האמריקאי להחזיק בית הוא חלום ותיק. אין זה מפתיע שתחום הדיור בדולר ארה"ב מקבל חלק ניכר מהתמ"ג. המשמעות היא שאנשים רבים מנסים להרוויח מעליית מחירי הדירות. שוק הנדל"ן מקבל חיזוק על ידי רוכשי דירות רגילים, בנקאים, משקיעים ופוליטיקאים. מאז תחילת שנות ה-2000, כאשר רכישת בית הייתה אפשרות השקעה פופולרית, ההתקשרות הקולקטיבית בשוק הדיור האמריקאי הפכה נחרצת במיוחד. המשבר הפיננסי של 2008 היה תוצאה של תקופה ממושכת של ספקולציות נלהבות מדי בשוק הנדל"ן.

כדי להעריך את עלות הנכס שלך, תצטרך לדעת את תעריפי המכסים עבור האזור שבו אתה מחפש לרכוש את הבית. כדי לקבל את הנתונים הטובים ביותר, אתה יכול להתייעץ עם שירותים עצמאיים, כגון מתווכים מסחריים או שמאים.

אם אתם מחפשים לקנות בית או דירה, סביר להניח שיש הרבה הצעות זמינות. אתה יכול לחסוך זמן על ידי ניכוש מהיר של אלה שלא שווים את הזמן שלך.

ראוי לציין כי שיעורי המכסים ההיסטוריים היו בין 8-12 אחוזים. זו עשויה להיות הנחיה שימושית. אתה יכול להשתמש בתעריף מכסה של 10% להקרנה בסיסית. זהו כלל אצבע טוב. כל מה שאתה צריך הוא אפס כדי להגדיל את ההכנסה הנטו הפוטנציאלית.

למרות שזו לא הדרך הטובה ביותר לקבל החלטה, היא יכולה לעזור לכם לקבל מושג טוב על ההצעה הפוטנציאלית והאם כדאי להקדיש זמן לקריאת הפרטים. אם אתה רואה דירה שעומדת למכירה ב-500,000 דולר ויודעים שדמי השכירות באזור זה הם כ-1,000 דולר לחודש (או 12,000 דולר לשנה), תדע שעדיף להעביר אותה הלאה (צריך להיות כ-120,000 דולר). .

ישנן שלוש דרכים להעריך נכסים, כולן מסתמכות על השוואה.

1. טכניקות השוואת מכירות

ההערכה מבוססת על נכסים דומים הקיימים בשוק.

2. שיטות להחלפת פריטים אבודים או פגומים

גישה זו משתמשת בקו המנחה הבא: הערכת עלויות הקמת נכס דומה, תוך התחשבות בערכי הקרקע ובשיעורי הפחת.

3. טכניקות הכנסה

טכניקות הכנסה משמשות להערכת נכסים על סמך זרמי ההכנסה שלהם. טכניקה זו מתמקדת בהערכת הפוטנציאל של הנכס לייצר יתרונות כלכליים לאורך חייו.

יחסים פיננסיים רבים יכולים לעזור לך לקבל את ההחלטה הנכונה בעת קנייה או מכירה של נכס. יחס ההיוון הוא הנפוץ ביותר, אך ישנם יחסים פיננסיים נוספים שיכולים אף הם להועיל.

שיעור ההיוון אינו היחס החשוב היחיד. הנה ארבעת האחרים:

היחסים לעיל לוקחים בחשבון מימדים פיננסיים נוספים של השקעות נכסים ומהווים השלמה שימושית לתעריף המכסה.

בעוד ששיעור ההיוון הוא כלי שימושי בהערכת נכסים, שימוש בו לבד או לא נכון עלול לגרום לבעיות חמורות בקבלת ההחלטות שלך. שיעור המכסה אינו מתייחס לתשלום החוב, בניגוד ליחסים אחרים הקשורים לחובות. יחס השקעה במזומן הוא קו מנחה טוב, שכן לרוב משתמשים בהלוואות משכנתא למימון רכישות בתים.

ישנם גם מקרים שבהם שיעור המכסה אינו ישים. שיעור המכסה אינו חל על השקעות נכסים לטווח קצר. השקעות מסוג זה אינן מייצרות שכר דירה.

כפי שהוכח, לסביבת הריבית יכולה להיות השפעה על שיעורי המכסה. זה יכול להיחשב ככוח חיצוני, ולא מונע על ידי שוקי הנדל"ן, אלא מושפע מהמדיניות המוניטרית של הפדרל ריזרב. ריבית הפוליסה נותרה על רמת האפס במשך שנים רבות לאחר המשבר הפיננסי של 2008. זה הוביל לכך שריביות אחרות נדחקו לטווחים נמוכים בצורה יוצאת דופן. שיעורי הגג ירדו, מה שהוביל לגידול במחירי הבתים בעיר ניו יורק ובסן פרנסיסקו, מה שמספק התייחסות מהירה להערכת נכסים על ידי שימוש נכון בתעריפי גג. נניח שיש לך הבנה טובה של סביבת הריבית הנוכחית כמו גם את הכיוון של המדיניות המוניטרית. לאחר מכן תוכל לקבוע את שיעור המכסה הטוב ביותר לשימוש.

שיעור מכסה טוב הוא בין 4-12%. עם זאת, זה תלוי בסובלנות שלך לסיכון היכן שהכי נוח לך. סיכון גבוה יותר פירושו תגמול גבוה יותר. לכן, עדיף שיעור מכסה גבוה יותר מאשר נמוך יותר. עם זאת, שיעור מכסה נמוך צריך להיות פחות מ-4%.

שיעור הגג אינו כולל את המשכנתא. זה מאפשר לך להעריך במדויק את ההחזר על ההשקעה שלך ולעזור לך למצוא את העסקה הטובה ביותר. אתה יכול לחשב את התשואה המונפת על ידי הכללת המשכנתא שלך.

כן, הריבית עולה עם שיעורי המכסה. הסיבה לכך היא שככל שיש לך יותר כסף להשקיע באג"ח ממשלתיות, זה הופך מושך יותר, ומגדיל את הסיכון להשקעה במקומות אחרים.

7.5 קפראט אומר שאתה יכול לצפות להכנסה נטו שנתית של 7.5% מההשקעה או הנכס שלך. תעריף של 7.5 מכסה אומר שאם הנכס שלך שווה $150,000, אתה יכול לצפות לתשואה שנתית של $11,250.