Kalkulator Zgornje Meje

Preprosto povedano, stopnja donosa za naložbene nepremičnine v nepremičnine je tisto, kar pomeni zgornja meja. To je odstotek vaše začetne naložbe, ki jo boste prejeli vsako leto.

Predstavljajte si, da je 100.000 $ cena, ki ste jo plačali za stanovanje. Stopnja zgornje meje je 10 %. To pomeni, da se vam vsako leto povrne 10 % vaše začetne naložbe. Vidite lahko, da bo vaš neto denarni tok po desetih letih enak nič. To pomeni, da boste denar začeli služiti od enajstega leta.

Formulo zgornje meje je enostavno izračunati sami, tako da sledite opisu. Stopnja zgornje meje je preprosto razmerje med neto poslovnim dohodkom (NOI) in vrednostjo nepremičnine.

stopnja zgornje meje = čisti poslovni prihodek / vrednost nepremičnine

Z drugimi besedami, to razmerje je preprost način za določitev razmerja med donosnostjo nepremičnine in ceno.

Predstavljajte si, da ste izkušen investitor v nepremičnine. Temu primeru lahko dodate dodatne parametre: stopnjo zasedenosti (torej, koliko časa je nepremičnina nezasedena) in obratovalne stroške (kot so vzdrževanje, zavarovanje in komunalne storitve).

Pomembno si je zapomniti, da operativni stroški ne vključujejo plačil hipoteke, amortizacije ali davkov na dobiček. Zato je čisti dohodek znesek, ki ga zaslužite pred plačilom kakršne koli dohodnine in servisiranja dolga.

Za izračun čistega dohodka lahko uporabite naslednjo formulo:

čisti dohodek = (100 - stroški poslovanja) [%] * (100 - stopnja prostih delovnih mest) [%] * bruto dohodek

Kateri je najboljši čas za izračun zgornje meje? Lahko se ustvari naslednji scenarij: želite prodati svojo nepremičnino. Ni jasno, po kakšni ceni bi morali prodati svojo nepremičnino. Vaš mesečni dohodek iz poslovanja je le 2.800 $. To je enako 33.600 $ na leto.

Najboljši način, da to ugotovite, je povpraševanje po zgornjih mejah. Te informacije bo najverjetneje zagotovil komercialni posrednik. Predpostavimo, da je povprečna stopnja omejitve za vaše območje 9,7%.

Tržno vrednost lahko izračunate tako, da preprosto delite neto dohodek z vašo zgornjo mejo, da določite vrednost nepremičnine.

33.600 $ / 9,7 % = 33.600 $ / 0,097 = 346.392 $

To je vrednost vaše nepremičnine. To je samo vodilo. Obstajajo lahko tudi drugi razlogi za zvišanje ali znižanje prodajne cene. To je dober kraj za začetek.

Primer iz resničnega sveta je najboljši način, da vidite, kako lahko stopnje kapitalizacije pomagajo pri vrednotenju nepremičnin. Recimo, da želite prodati svojo hišo in ugotovite, da vlagatelji kupujejo nepremičnine, podobne vaši, z 10-odstotno stopnjo kapitalizacije.

10-odstotna stopnja zgornje meje je 10-odstotni dobiček od naložb. Na primer, 1000 dolarjev lahko prinese 100 dolarjev. To je 10-odstotna donosnost naložbe. Kako deluje, je enostavno videti:

Stopnja donosa = 100 $ dobička / 1000 $ naložba = 10 %

To je mogoče videti v kontekstu naložbe v nepremičnine:

Stopnja zgornje meje = letni čisti dohodek / vrednost nepremičnine

Kakšna je vrednost naložbe, če je neto dohodek 12.000 $ na leto, potem ko prejmete 1.000 $ mesečne najemnine? (ali če bi vašo hišo oddali v najem)

Ta številka je verjetno že znana. Če pa si ga želimo ogledati z matematičnim izrazom, moramo formulo spremeniti.

Vrednost nepremičnine = letni čisti dohodek / stopnja kapitala

Vrednost nepremičnine = 12.000 $ / 0,1 = 120.000 $

To pomeni, da je vaša hiša vredna 120.000 $

Zdaj, ko veste več o vrednotenju nepremičnin na podlagi zgornje meje, poglejmo, kaj se zgodi, če se lokalni nepremičninski trg spremeni.

Vzemimo primer: Predstavljajte si, da Airbnb in ekonomija delitve postajata vse bolj priljubljena in da vaše območje obišče več ljudi. Odločite se, da bo to poslovna priložnost in svoje sobe najamete za krajša obdobja po višji najemnini. Vaš skupni dohodek za leto se poveča z 12.000 $ - 15.000 $. Kaj se v tem scenariju zgodi z vrednostjo vaše nepremičnine?

Vrednost = 15.000 $ / 0,1

Ocenjena vrednost vaše hiše se dvigne na 150.000 $.

To je preprost primer: večje je povpraševanje, več. Kaj se zgodi, če se stopnja kapitalizacije spremeni? O takšni težavi lahko izveste tudi v spodnjem razdelku.

Sprememba obrestne mere je eden najpogostejših zunanjih dejavnikov, ki lahko vplivajo na poslovno okolje. Vzemimo na primer zvišanje obrestnih mer. Vlagateljem se lahko zdijo druge naložbe, kot so podjetniške obveznice, ki so neposredno vezane na obrestne mere, bolj privlačne kot nakupi nepremičnin. Vlagatelji ne želijo več 10-odstotne stopnje donosa. Za naložbe v nepremičnine potrebujejo zgornjo mejo 12 odstotkov.

Vrednost = 12.000 $ / 0,12 = 100.000 $

Kot lahko vidite, ko so se obrestne mere povečale, je vaš dom postal manj vreden. zakaj? Vlagatelji morajo plačati manj, da dobijo višjo stopnjo donosa na svojo naložbo.

Predstavljajmo si nasprotno: kaj se zgodi, ko se obrestna mera zniža. Zgornja meja se zniža in cene vaših stanovanj se dvignejo.

Kaj je bistvo? Stopnja kapitalizacije lahko vpliva na vrednost nepremičnine, tudi če to ne vpliva na cene najema.

Ameriške sanje o lastništvu doma so dolgoletne. Ni presenetljivo, da stanovanjski sektor v ameriških dolarjih prejema znaten delež BDP. To pomeni, da mnogi ljudje poskušajo izkoristiti rast cen stanovanj. Nepremičninski trg podpirajo navadni kupci stanovanj, bankirji, vlagatelji in politiki. Od zgodnjih 2000-ih, ko je bil nakup hiše priljubljena naložbena možnost, je kolektivno sodelovanje na stanovanjskem trgu ZDA postalo še posebej odločno. Finančna kriza leta 2008 je bila posledica daljšega obdobja pretiranih špekulacij na nepremičninskem trgu.

Če želite oceniti stroške vaše nepremičnine, boste morali poznati zgornje meje za območje, v katerem želite kupiti hišo. Za najboljše podatke se lahko obrnete na neodvisne službe, kot so komercialni posredniki ali cenilci.

Če želite kupiti hišo ali stanovanje, je verjetno na voljo veliko ponudb. Čas lahko prihranite tako, da hitro odstranite tiste, ki niso vredni vašega časa.

Omeniti velja, da so bile zgodovinske omejitve med 8-12 odstotki. To je lahko koristno vodilo. Za osnovno presejanje lahko uporabite 10-odstotno zgornjo mejo. To je dobro pravilo. Vse, kar potrebujete, je nič, da povečate potencialni čisti dohodek.

Čeprav to ni najboljši način za odločitev, vam lahko pomaga, da dobite dobro predstavo o potencialni ponudbi in o tem, ali si je vredno vzeti čas in prebrati podrobnosti. Če vidite stanovanje, ki je naprodaj za 500.000 dolarjev in veste, da so najemnine na tem območju približno 1.000 dolarjev na mesec (ali 12.000 dolarjev na leto), boste vedeli, da je bolje, da ga preselite naprej (mora biti približno 120.000 dolarjev) .

Obstajajo trije načini za vrednotenje nepremičnine, ki se vsi zanašajo na primerjavo.

1. Tehnike primerjave prodaje

Ocena temelji na podobnih nepremičninah, ki so na trgu.

2. Metode za zamenjavo izgubljenih ali poškodovanih predmetov

Ta pristop uporablja naslednjo smernico: Ocenite stroške izgradnje podobne nepremičnine ob upoštevanju vrednosti zemljišča in amortizacijskih stopenj.

3. Tehnike dohodka

Tehnike dohodka se uporabljajo za ocenjevanje nepremičnin na podlagi njihovih tokov dohodka. Ta tehnika se osredotoča na oceno potenciala nepremičnine za ustvarjanje gospodarskih koristi v njeni življenjski dobi.

Številni finančni kazalniki vam lahko pomagajo pri pravilni odločitvi pri nakupu ali prodaji nepremičnine. Koeficient kapitalizacije je najpogostejši, obstajajo pa tudi drugi finančni kazalniki, ki so lahko v pomoč.

Stopnja kapitalizacije ni edino pomembno razmerje. Tu so ostali štirje:

Zgornja razmerja upoštevajo dodatne finančne razsežnosti naložb v nepremičnine in so uporabna dopolnitev zgornje meje.

Medtem ko je stopnja kapitalizacije uporabno orodje pri ocenjevanju nepremičnin, lahko samostojna ali napačna uporaba povzroči resne težave pri odločanju. Stopnja zgornje meje ne upošteva plačila dolga, za razliko od drugih razmerij, povezanih z dolgom. Dobro vodilo je razmerje med denarnimi naložbami, saj se hipotekarna posojila pogosto uporabljajo za financiranje nakupov stanovanj.

Obstajajo tudi primeri, ko stopnja zgornje meje ni uporabna. Stopnja zgornje meje ne velja za kratkoročne naložbe v nepremičnine. Te vrste naložb ne ustvarjajo najemnine.

Kot je bilo prikazano, lahko okolje obrestnih mer vpliva na zgornje obrestne mere. To se lahko šteje za zunanjo silo, ki je ne poganjajo nepremičninski trgi, ampak nanjo vpliva denarna politika ameriške centralne banke. Politična obrestna mera je ostala na ravni nič več let po finančni krizi leta 2008. To je povzročilo, da so bile druge obrestne mere potisnjene v nenavadno nizke razpone. Stopnje zgornje meje so se znižale, kar je privedlo do rasti cen stanovanj v New Yorku in San Franciscu, kar je zagotovilo hitro referenco za vrednotenje nepremičnin s pravilno uporabo zgornje meje. Predpostavimo, da dobro razumete trenutno okolje obrestnih mer in tudi smer denarne politike. Nato lahko določite najboljšo mejo za uporabo.

Dobra stopnja zgornje meje je med 4-12%. Vendar pa je odvisno od vaše tolerance do tveganja, kjer vam je najbolj udobno. Večje tveganje pomeni višjo nagrado. Zato je višja stopnja zgornje meje boljša od nižje. Vendar pa bi morala biti nižja stopnja zgornje meje manjša od 4 %.

Stopnja zgornje meje ne vključuje hipoteke. To vam omogoča, da natančno ocenite donosnost vaše naložbe in vam pomaga najti najboljšo ponudbo. Donos z vzvodom lahko izračunate tako, da vključite svojo hipoteko.

Da, obrestne mere rastejo z zgornjo mejo. Ker imate več denarja za vlaganje v državne obveznice, postane to privlačnejše in poveča tveganje za vlaganje drugje.

Kaprat 7,5 pomeni, da lahko pričakujete 7,5 % letnega čistega dohodka od vaše naložbe ali nepremičnine. Stopnja zgornje meje 7,5 pomeni, da če je vaša nepremičnina vredna 150.000 $, lahko pričakujete 11.250 $ letni donos.