Maksimālās Likmes Kalkulators

Vienkārši sakot, nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašuma atdeves likme ir tā, ko nozīmē maksimālā likme. Tā ir procentuālā daļa no jūsu sākotnējā ieguldījuma, ko jūs saņemsiet katru gadu.

Iedomājieties, ka 100 000 USD ir cena, ko maksājāt par dzīvokli. Maksimālā likme ir 10%. Tas nozīmē, ka katru gadu tiks atmaksāti 10% no jūsu sākotnējā ieguldījuma. Jūs varat redzēt, ka jūsu neto naudas plūsma pēc desmit gadiem būs vienāda ar nulli. Tas nozīmē, ka jūs sāksit pelnīt naudu no vienpadsmitā gada.

Maksimālās likmes formulu ir viegli aprēķināt pats, sekojot aprakstam. Maksimālā likme ir vienkārši neto darbības ienākumu (NOI) attiecība pret īpašuma vērtību.

maksimālā likme = neto darbības ienākumi / īpašuma vērtība

Citiem vārdiem sakot, šī attiecība ir vienkāršs veids, kā noteikt attiecības starp īpašuma atdevi un cenu.

Iedomājieties, ka esat pieredzējis nekustamā īpašuma investors. Šajā gadījumā varat pievienot papildu parametrus: noslogojumu (tas ir, cik ilgi īpašums ir neapdzīvots) un ekspluatācijas izmaksas (piemēram, uzturēšana, apdrošināšana un komunālie maksājumi).

Svarīgi atcerēties, ka darbības izdevumos nav iekļauti hipotēkas maksājumi, nolietojums vai ienākuma nodokļi. Tāpēc neto ienākumi ir summa, ko jūs nopelnāt pirms ienākuma nodokļa maksāšanas un parāda apkalpošanas.

Lai aprēķinātu neto ienākumus, var izmantot šādu formulu:

neto ienākumi = (100 — darbības izdevumi) [%] * (100 — vakanču līmenis) [%] * bruto ienākumi

Kāds ir labākais laiks, lai aprēķinātu maksimālo likmi? Varētu izveidot šādu scenāriju: Jūs vēlaties pārdot savu īpašumu. Nav skaidrs, par kādu cenu jums vajadzētu pārdot savu īpašumu. Jūsu ikmēneša darbības ienākumi ir tikai 2800 USD. Tas ir līdzvērtīgs USD 33 600 gadā.

Vislabākais veids, kā to uzzināt, ir jautāt par maksimālo likmju līmeni. Šo informāciju, visticamāk, sniegs komerciāls nekustamo īpašumu tirgotājs. Pieņemsim, ka vidējā ierobežojuma likme jūsu reģionā ir 9,7%.

Varat aprēķināt tirgus vērtību, vienkārši dalot neto ienākumus ar maksimālo likmi, lai noteiktu īpašuma vērtību.

33 600 ASV dolāri / 9,7% = 33 600 ASV dolāri / 0,097 = 346 392 ASV dolāri

Tā ir jūsu īpašuma vērtība. Šī ir tikai vadlīnija. Pārdošanas cenas palielināšanai vai samazināšanai var būt arī citi iemesli. Šī ir laba vieta, kur sākt.

Reāls piemērs ir labākais veids, kā noskaidrot, kā kapitalizācijas likmes var palīdzēt īpašuma novērtēšanā. Pieņemsim, ka vēlaties pārdot savu māju un uzzināt, ka investori iegādājas jums līdzīgus īpašumus ar 10% kapitalizācijas likmi.

10 procentu maksimālā likme ir 10 % peļņa no ieguldījumiem. Piemēram, 1000 dolāru var dot 100 dolārus. Tā ir 10 procentu atdeve no ieguldījumiem. Ir viegli redzēt, kā tas darbojas:

Atdeves likme = 100 USD peļņa / 1000 USD ieguldījums = 10%

To var aplūkot saistībā ar ieguldījumiem īpašumā:

Maksimālā likme = gada neto ienākumi / īpašuma vērtība

Kāda ir ieguldījuma vērtība, ja pēc 1000 USD ikmēneša īres saņemšanas ir tīrie ienākumi USD 12 000 gadā? (vai ja jūsu māja tiktu izīrēta)

Šis skaitlis, iespējams, jau ir zināms. Tomēr, lai to aplūkotu ar matemātisko izteiksmi, mums ir jāmaina formula.

Īpašuma vērtība = gada neto ienākumi / maksimālā likme

Īpašuma vērtība = 12 000 USD / 0,1 = 120 000 USD

Tas nozīmē, ka jūsu mājas vērtība ir 120 000 USD

Tagad, kad jūs zināt vairāk par īpašuma vērtēšanu pēc maksimālās likmes, apskatīsim, kas notiek, ja mainās vietējais nekustamā īpašuma tirgus.

Ņemsim piemēru: iedomājieties, ka Airbnb un koplietošanas ekonomika kļūst arvien populārāka un ka jūsu rajonu apmeklē arvien vairāk cilvēku. Jūs nolemjat izmantot šo biznesa iespēju un īrēt telpas uz īsāku laiku par augstāku īres maksu. Jūsu kopējie ienākumi gadā pieaug no USD 12 000 līdz USD 15 000. Kas šajā scenārijā notiek ar jūsu īpašuma vērtību?

Vērtība = 15 000 USD / 0,1

Jūsu mājas aptuvenā vērtība pieaug līdz 150 000 USD.

Šis ir vienkāršs piemērs: jo lielāks pieprasījums, jo vairāk. Kas notiek, ja mainās kapitalizācijas likme? Par šādu problēmu varat uzzināt arī tālāk esošajā sadaļā.

Procentu likmju izmaiņas ir viens no biežākajiem ārējiem faktoriem, kas var ietekmēt uzņēmējdarbības vidi. Ņemsim, piemēram, procentu likmju paaugstināšanu. Ieguldītājiem citi ieguldījumi, piemēram, korporatīvās obligācijas, kas ir tieši saistīti ar procentu likmēm, var būt pievilcīgāki nekā īpašuma iegāde. Investori vairs nevēlas 10% atdeves likmi. Viņiem ir nepieciešama maksimālā likme 12 procentu apmērā ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.

Vērtība = 12 000 ASV dolāru / 0,12 = 100 000 ASV dolāru

Kā redzat, pieaugot procentu likmēm, jūsu mājoklis kļuva mazāk vērtīgs. Kāpēc? Investoriem ir jāmaksā mazāk, lai iegūtu augstāku atdevi no saviem ieguldījumiem.

Iedomāsimies pretējo: kas notiek, kad procentu likme samazinās. Maksimālā likme samazinās, un jūsu mājokļu cenas pieaug.

Kāda ir būtība? Kapitalizācijas likme var ietekmēt īpašuma vērtību, pat ja nomas cenas netiek ietekmētas.

Amerikāņu sapnis par māju ir sens. Nav pārsteigums, ka ASV USD mājokļu sektors saņem ievērojamu daļu no IKP. Tas nozīmē, ka daudzi cilvēki cenšas gūt peļņu no mājokļu cenu pieauguma. Nekustamā īpašuma tirgu atbalsta parastie mājokļu pircēji, baņķieri, investori un politiķi. Kopš 2000. gadu sākuma, kad mājas iegāde bija populāra investīciju iespēja, kolektīvā iesaistīšanās ASV mājokļu tirgū kļuva īpaši apņēmīga. 2008. gada finanšu krīze bija ilgstošas pārmērīgas spekulācijas nekustamā īpašuma tirgū rezultāts.

Lai novērtētu sava īpašuma izmaksas, jums būs jāzina maksimālās likmes apgabalam, kurā plānojat iegādāties māju. Lai iegūtu vislabākos datus, varat konsultēties ar neatkarīgiem pakalpojumiem, piemēram, komerciāliem brokeriem vai vērtētājiem.

Ja vēlaties iegādāties māju vai dzīvokli, iespējams, ir pieejami daudzi piedāvājumi. Jūs varat ietaupīt laiku, ātri atsijājot tos, kas nav jūsu laika vērti.

Ir vērts atzīmēt, ka vēsturiskās maksimālās likmes bija no 8 līdz 12 procentiem. Tas var būt noderīgs norādījums. Pamata skrīningam varat izmantot 10% ierobežojumu. Tas ir labs īkšķis. Viss, kas jums nepieciešams, ir nulle, lai palielinātu iespējamos neto ienākumus.

Lai gan tas nav labākais veids, kā pieņemt lēmumu, tas var palīdzēt iegūt labu priekšstatu par iespējamo piedāvājumu un to, vai ir vērts veltīt laiku, lai izlasītu detaļas. Ja redzat dzīvokli, kas tiek pārdots par 500 000 dolāru, un zināt, ka īres maksa šajā rajonā ir aptuveni 1000 dolāru mēnesī (vai 12 000 dolāru gadā), jūs zināt, ka labāk to pārcelt (jābūt apmēram 120 000 $). .

Ir trīs veidi, kā novērtēt īpašumu, un tie visi ir balstīti uz salīdzināšanu.

1. Pārdošanas salīdzināšanas paņēmieni

Novērtējums ir balstīts uz līdzīgām īpašībām, kas ir tirgū.

2. Pazaudētu vai bojātu priekšmetu aizstāšanas metodes

Šī pieeja izmanto šādu vadlīniju: Aprēķiniet līdzīga īpašuma būvniecības izmaksas, ņemot vērā zemes vērtības un nolietojuma likmes.

3. Ienākumu paņēmieni

Ienākumu metodes tiek izmantotas, lai novērtētu īpašumus, pamatojoties uz to ienākumu plūsmām. Šis paņēmiens ir vērsts uz īpašuma potenciāla aplēsi, lai tā kalpošanas laikā gūtu ekonomiskus ieguvumus.

Daudzi finanšu rādītāji var palīdzēt pieņemt pareizo lēmumu, pērkot vai pārdodot īpašumu. Kapitalizācijas koeficients ir visizplatītākais, taču ir arī citi finanšu rādītāji, kas var būt noderīgi.

Kapitalizācijas līmenis nav vienīgais svarīgais rādītājs. Šeit ir pārējie četri:

Iepriekš minētajās proporcijās ir ņemtas vērā papildu finanšu dimensijas ieguldījumiem īpašumā, un tie ir noderīgi maksimālās likmes papildinājumi.

Lai gan kapitalizācijas likme ir noderīgs rīks īpašuma novērtēšanā, tā viena vai nepareiza izmantošana var radīt nopietnas problēmas jūsu lēmumu pieņemšanā. Atšķirībā no citiem ar parādiem saistītiem rādītājiem maksimālā likme neņem vērā parāda samaksu. Skaidras naudas ieguldījumu attiecība ir laba vadlīnija, jo hipotekāros kredītus bieži izmanto, lai finansētu mājokļa iegādi.

Ir arī gadījumi, kad maksimālā likme nav piemērojama. Maksimālā likme neattiecas uz īstermiņa ieguldījumiem īpašumā. Šāda veida investīcijas nerada nomas maksu.

Kā parādīts, procentu likmju vide var ietekmēt maksimālās likmes. To var uzskatīt par ārēju spēku, un to virza nevis nekustamā īpašuma tirgi, bet gan Federālo rezervju sistēmas monetārā politika. Politikas likme daudzus gadus pēc 2008. gada finanšu krīzes saglabājās nulles līmenī. Tas noveda pie tā, ka citas procentu likmes tika novirzītas neparasti zemos diapazonos. Samazinājās maksimālās likmes, kas izraisīja mājokļu cenu pieaugumu Ņujorkā un Sanfrancisko, nodrošinot ātru atsauci īpašuma novērtēšanai, pareizi izmantojot maksimālās likmes. Pieņemsim, ka jums ir laba izpratne par pašreizējo procentu likmju vidi, kā arī monetārās politikas virzienu. Pēc tam varat noteikt labāko izmantojamo maksimālo likmi.

Laba maksimālā likme ir no 4 līdz 12%. Tomēr tas ir atkarīgs no jūsu tolerances pret risku, kur jums ir visērtāk. Augstāks risks nozīmē lielāku atlīdzību. Tāpēc augstāka maksimālā likme ir labāka nekā zemāka. Tomēr zemākai maksimālās likmes likmei jābūt mazākai par 4%.

Maksimālā likme neietver hipotēku. Tas ļauj precīzi novērtēt ieguldījumu atdevi un palīdzēt atrast labāko piedāvājumu. Jūs varat aprēķināt piesaistīto ienesīgumu, iekļaujot savu hipotēku.

Jā, procentu likmes pieaug līdz ar maksimālo likmju līmeni. Tas ir tāpēc, ka, tā kā jums ir vairāk naudas, ko ieguldīt valdības obligācijās, tas kļūst pievilcīgāks un palielina risku ieguldīt citur.

7,5 kaprate nozīmē, ka jūs varētu sagaidīt 7,5% gada tīro ienākumu no sava ieguldījuma vai īpašuma. 7,5 maksimālā likme nozīmē, ka, ja jūsu īpašuma vērtība ir USD 150 000, jūs varat sagaidīt USD 11 250 gada peļņu.