Cap Rate Kalkulátor

Egyszerűen fogalmazva, az ingatlanbefektetési célú ingatlan megtérülési rátája az, amit a cap ráta jelenti. Ez a kezdeti befektetés százalékos aránya, amelyet évente kap.

Képzeld el, hogy 100 000 dollár az az ár, amit egy lakásért fizettél. A felső mérték 10%. Ez azt jelenti, hogy a kezdeti befektetés 10%-a minden évben megtérül. Láthatja, hogy tíz év után a nettó cash flow nulla lesz. Ez azt jelenti, hogy a tizenegyedik évtől kezd el pénzt keresni.

A leírást követve könnyen kiszámíthatja a sapka mértékének képletét. A felső kamatláb egyszerűen a nettó működési bevétel (NOI) és az ingatlanérték aránya.

cap rate = nettó működési bevétel / ingatlanérték

Ez az arány, más szóval, egy egyszerű módja annak, hogy meghatározzuk az ingatlan megtérülése és az ára közötti kapcsolatot.

Képzelje el, hogy Ön tapasztalt ingatlanbefektető. Ehhez az esethez további paramétereket adhat hozzá: a kihasználtság mértékét (vagyis, hogy mennyi ideig nem lakik az ingatlan), valamint az üzemeltetési költségeket (például karbantartás, biztosítás, rezsi).

Fontos megjegyezni, hogy a működési költségek nem tartalmazzák a jelzáloghitel-fizetéseket, az értékcsökkenést vagy a jövedelemadót. Ezért a nettó jövedelem az az összeg, amelyet a jövedelemadó fizetése és az adósságszolgálat fizetése előtt keres.

A következő képlet használható a nettó bevétel kiszámításához:

nettó bevétel = (100 - működési költségek) [%] * (100 - üresedési ráta) [%] * bruttó bevétel

Mikor a legalkalmasabb a felső határ kiszámítása? A következő forgatókönyv jöhet létre: El akarja adni ingatlanát. Nem világos, milyen áron kell eladnia ingatlanát. A havi működési bevétele mindössze 2800 dollár. Ez évi 33 600 dollárnak felel meg.

A legjobb módja annak, hogy tájékozódjon a felső korlátokról. Ezt az információt nagy valószínűséggel egy ingatlanügynök szolgáltatja. Tételezzük fel, hogy az átlagos felső határ az Ön területén 9,7%.

Kiszámíthatja a piaci értéket úgy, hogy egyszerűen elosztja a nettó bevételt a felső határ mértékével, hogy meghatározza az ingatlan értékét.

33 600 USD / 9,7% = 33 600 USD / 0,097 = 346 392 USD

Ez az ingatlan értéke. Ez csak egy iránymutatás. Más okok is lehetnek az eladási ár emelésére vagy csökkentésére. Ez egy jó kiindulópont.

Egy valós példa a legjobb módja annak, hogy megtudja, hogyan segítheti a tőkésítési arány az ingatlanok értékelését. Tegyük fel, hogy el akarja adni a házát, és megtudja, hogy a befektetők az Önéhez hasonló ingatlanokat vásárolnak 10%-os kapitalizációs rátával.

A 10 százalékos sapka 10 százalékos befektetési nyereséget jelent. Például 1000 dollárból 100 dollár is lehet. Ez a befektetés 10 százalékos megtérülése. Könnyen belátható, hogyan működik:

Megtérülési ráta = 100 USD nyereség / 1000 USD befektetés = 10%

Ez látható az ingatlanbefektetéssel összefüggésben:

Cap rate = éves nettó jövedelem / az ingatlan értéke

Mennyit ér egy befektetés, ha évi 12 000 USD nettó bevétele van, miután 1000 USD havi bérleti díjat kap? (vagy ha a házat bérbe adnák)

Ez a szám valószínűleg már ismert. Ahhoz azonban, hogy matematikai kifejezéssel lássuk, módosítanunk kell a képletet.

Az ingatlan értéke = éves nettó jövedelem / felső határ

Az ingatlan értéke = 12 000 USD / 0,1 = 120 000 USD

Ez azt jelenti, hogy a háza 120 000 dollárt ér

Most, hogy többet tud az ingatlanok felső határérték szerinti értékeléséről, nézzük meg, mi történik, ha a helyi ingatlanpiac megváltozik.

Vegyünk egy példát: Képzeld el, hogy az Airbnb és a megosztási gazdaság egyre népszerűbb, és egyre többen keresik fel a környéket. Ön úgy dönt, hogy ezt üzleti lehetőséggé teszi, és magasabb bérleti díjért bérli szobáit rövidebb időre. Az év teljes bevétele 12 000 dollárról 15 000 dollárra nő. Ebben a forgatókönyvben mi történik az ingatlan értékével?

Érték = 15 000 USD / 0,1

Háza becsült értéke akár 150 000 dollárra is emelkedik.

Ez egy egyszerű példa: minél nagyobb a kereslet, annál több. Mi történik, ha a nagybetűs arány megváltozik? Az alábbi részben egy ilyen problémáról is tájékozódhat.

A kamatláb változása az egyik leggyakoribb külső tényező, amely hatással lehet az üzleti környezetre. Vegyük például a kamatok emelését. A befektetők vonzóbbnak találhatják a kamatokhoz közvetlenül kötődő egyéb befektetéseket, például a vállalati kötvényeket, mint az ingatlanvásárlást. A befektetők már nem akarnak 10%-os hozamot. Az ingatlanbefektetések esetében 12 százalékos felső határra van szükségük.

Érték = 12 000 USD / 0,12 = 100 000 USD

Amint látja, amikor a kamatok emelkedtek, az otthona értéktelenné vált. Miért? A befektetőknek kevesebbet kell fizetniük, hogy magasabb megtérülést kapjanak befektetésükön.

Képzeljük el az ellenkezőjét: Mi történik, ha a kamatláb csökken. A felső kamatláb csökken, és a lakásárak emelkednek.

Mi a lényeg? A kapitalizációs ráta hatással lehet az ingatlan értékére, még akkor is, ha a bérleti díjak nincsenek hatással.

Az amerikai álma, hogy saját otthona legyen, régóta fennáll. Nem meglepő, hogy az amerikai dollár lakásszektor kapja a GDP jelentős részét. Ez azt jelenti, hogy sokan próbálnak profitálni az emelkedő lakásárakból. Az ingatlanpiacot a hétköznapi lakásvásárlók, bankárok, befektetők és politikusok erősítik. A 2000-es évek eleje óta, amikor a házvásárlás népszerű befektetési lehetőség volt, a kollektív szerepvállalás az Egyesült Államok lakáspiacán különösen határozott lett. A 2008-as pénzügyi válság az ingatlanpiacon folyó túlbuzgó spekuláció eredménye volt.

Az ingatlan költségének becsléséhez ismernie kell annak a területnek a felső határát, ahol házat kíván vásárolni. A legjobb adatok elérése érdekében független szolgáltatásokkal, például kereskedelmi brókerekkel vagy értékbecslőkkel konzultálhat.

Ha házat vagy lakást szeretne vásárolni, valószínűleg számos ajánlat áll rendelkezésre. Időt takaríthat meg, ha gyorsan kiszűri azokat, amelyek nem érik meg az időt.

Érdemes megjegyezni, hogy a historikus cap-arányok 8-12 százalék között voltak. Ez hasznos útmutatás lehet. Az alapszűréshez 10%-os felső határt használhat. Ez egy jó alapszabály. Csak egy nullára van szüksége a potenciális nettó bevétel növeléséhez.

Bár nem ez a legjobb módja a döntés meghozatalának, segíthet abban, hogy jó képet kapjon a lehetséges ajánlatról, és arról, hogy érdemes-e időt szánni a részletek elolvasására. Ha lát egy lakást, amely 500 000 dollárért eladó, és tudja, hogy a bérleti díjak ezen a területen körülbelül havi 1 000 dollár (vagy évi 12 000 dollár), akkor tudni fogja, hogy jobb, ha tovább költözik (kb. 120 000 dollárnak kell lennie). .

Az ingatlanok értékelésének három módja van, amelyek mindegyike az összehasonlításon alapul.

1. Értékesítési összehasonlítási technikák

A becslés a piacon lévő hasonló tulajdonságokon alapul.

2. Elveszett vagy sérült tárgyak pótlásának módjai

Ez a megközelítés a következő iránymutatást használja: Egy hasonló ingatlan építésének költségeit becsülje meg, figyelembe véve a telekértékeket és az amortizációs kulcsokat.

3. Jövedelemtechnikák

A bevételi technikákat az ingatlanok bevételi forrásai alapján történő értékelésére használják. Ez a technika arra összpontosít, hogy megbecsülje az ingatlan azon potenciálját, hogy az élettartama során gazdasági hasznot termeljen.

Számos pénzügyi mutató segíthet a megfelelő döntés meghozatalában ingatlan vásárlásakor vagy eladásakor. A tőkésítési mutató a leggyakoribb, de vannak más pénzügyi mutatók is, amelyek szintén hasznosak lehetnek.

A kapitalizációs ráta nem az egyetlen fontos tényező. Íme a másik négy:

A fenti arányok figyelembe veszik az ingatlanbefektetések további pénzügyi dimenzióit, és hasznos kiegészítői a felső korlátnak.

Míg a kapitalizációs arány hasznos eszköz az ingatlanértékelésben, önmagában vagy helytelenül történő használata komoly problémákat okozhat a döntéshozatalban. A felső kamatláb nem veszi figyelembe az adósságfizetést, ellentétben más adósságmutatókkal. A készpénz befektetési arány jó iránymutató, mivel a jelzáloghiteleket gyakran lakásvásárlás finanszírozására használják fel.

Vannak olyan esetek is, amikor a felső mérték nem alkalmazandó. A felső kamatláb nem vonatkozik a rövid távú ingatlanbefektetésekre. Az ilyen típusú befektetések nem termelnek bérleti díjat.

Mint látható, a kamatlábak környezete hatással lehet a felső kamatlábakra. Ez külső erőnek tekinthető, és nem az ingatlanpiacok vezérlik, hanem a Federal Reserve monetáris politikája. Az irányadó kamat a 2008-as pénzügyi válság után sok évig nulla szinten maradt. Ez ahhoz vezetett, hogy más kamatlábak szokatlanul alacsony tartományba kerültek. A felső határok csökkentek, ami New Yorkban és San Franciscóban a lakásárak növekedéséhez vezetett, gyors referenciaként szolgálva az ingatlanok értékeléséhez a felső kamatlábak helyes használatával. Tételezzük fel, hogy jól ismeri a jelenlegi kamatkörnyezetet, valamint a monetáris politika irányát. Ezután meghatározhatja a legjobban használható felső határt.

A jó felső érték 4-12% között van. Azonban a kockázattűrésétől függ, hogy hol érzi magát a legkényelmesebben. A magasabb kockázat magasabb jutalmat jelent. Ezért a magasabb felső határ jobb, mint az alacsonyabb. Az alacsonyabb felső határnak azonban 4%-nál kisebbnek kell lennie.

A maximális kamatláb nem tartalmazza a jelzáloghitelt. Ez lehetővé teszi, hogy pontosan értékelje befektetése megtérülését, és segít megtalálni a legjobb ajánlatot. A tőkeáttételes hozamot a jelzáloghitel bevonásával számíthatja ki.

Igen, a kamatlábak a felső kamatláb mellett emelkednek. Ennek az az oka, hogy mivel több pénze van államkötvényekbe fektetni, az vonzóbbá válik, és növeli a máshol történő befektetés kockázatát.

A 7,5 caprate azt jelenti, hogy 7,5%-os éves nettó bevételre számíthat befektetéséből vagy ingatlanából. A 7,5-ös kamatláb azt jelenti, hogy ha ingatlana 150 000 dollárt ér, akkor 11 250 dollár éves hozamra számíthat.