Калкулатор На Лихвен Процент

Най-просто казано, нормата на възвръщаемост на инвестиционен имот в недвижими имоти е това, което означава лимита. Това е процентът от първоначалната ви инвестиция, който ще получавате всяка година.

Представете си, че $100 000 е цената, която сте платили за апартамент. Ограниченият процент е 10%. Това означава, че 10% от първоначалната ви инвестиция ще се връщат всяка година. Можете да видите, че вашият нетен паричен поток след десет години ще бъде равен на нула. Това означава, че ще започнете да печелите пари от единадесетата година.

Лесно е да изчислите сами формулата за лимита, като следвате описанието. Максималният процент е просто съотношението на нетния оперативен доход (NOI) към стойността на имота.

лихвен процент = нетен оперативен доход / стойност на имуществото

Това съотношение, с други думи, е лесен начин да се определи връзката между възвръщаемостта на имота и цената.

Представете си, че сте опитен инвеститор в недвижими имоти. Можете да добавите допълнителни параметри към този случай: степента на заетост (тоест колко дълго имотът е незает) и оперативните разходи (като поддръжка, застраховка и комунални услуги).

Важно е да запомните, че оперативните разходи не включват ипотечни плащания, амортизации или данъци върху дохода. Следователно нетният доход е сумата, която правите, преди да платите данък върху дохода и обслужване на дълга.

Следната формула може да се използва за изчисляване на вашия нетен доход:

нетен доход = (100 - оперативни разходи) [%] * (100 - процент свободни работни места) [%] * брутен доход

Кое е най-доброто време за изчисляване на лихвения процент? Може да се създаде следният сценарий: Искате да продадете своя имот. Не е ясно на каква цена трябва да продадете имота си. Вашият месечен оперативен доход е само $2800. Това се равнява на $33,600 на година.

Най-добрият начин да разберете е да попитате за горните ставки. Тази информация най-вероятно ще бъде предоставена от търговец на недвижими имоти. Да приемем, че средният процент на ограничение за вашия район е 9,7%.

Можете да изчислите пазарната стойност, като просто разделите нетния доход на лихвения процент, за да определите стойността на имота.

$33 600 / 9,7% = $33 600 / 0,097 = $346 392

Това е стойността на вашия имот. Това е само насока. Може да има и други причини за увеличаване или намаляване на продажната цена. Това е добро място за начало.

Пример от реалния свят е най-добрият начин да видите как процентите на капитализация могат да помогнат при оценката на имотите. Да предположим, че искате да продадете къщата си и да разберете, че инвеститорите купуват имоти, подобни на вашите, при 10% капитализация.

10% лихвен процент е 10% печалба от инвестиции. Например, 1000 долара могат да донесат 100 долара. Това е 10 процента възвръщаемост на инвестицията. Лесно е да видите как работи:

Процент на възвръщаемост = $100 печалба / $1000 инвестиция = 10%

Това може да се види в контекста на инвестициите в имоти:

Капаж = годишен нетен доход / стойност на имота

Каква е стойността на една инвестиция, ако има нетен доход от $12,000 на година, след като получавате $1,000 месечен наем? (или ако къщата ви се отдава под наем)

Този номер вероятно вече е известен. Въпреки това, за да го видим с математически израз, трябва да модифицираме формулата.

Стойност на имота = годишен нетен доход / лихвен процент

Стойност на имота = $12 000 / 0.1 = $120 000

Това означава, че къщата ви струва $120 000

Сега, когато знаете повече за оценката на имотите по лихвен процент, нека да разгледаме какво се случва, ако местният пазар на недвижими имоти се промени.

Да вземем пример: Представете си, че Airbnb и икономиката на споделяне набират популярност и че повече хора посещават вашия район. Решавате да направите това бизнес възможност и да наемете стаите си за по-кратки периоди при по-висок наем. Общият ви доход за годината се увеличава от $12 000 - $15 000. При този сценарий какво се случва със стойността на вашия имот?

Стойност = $15 000 / 0,1

Прогнозната стойност на къщата ви нараства до $150 000.

Това е прост пример: колкото по-голямо е търсенето, толкова повече. Какво се случва, ако процентът на капитализация се промени? Можете също да научите за такъв проблем в раздела по-долу.

Промяната в лихвения процент е един от най-често срещаните външни фактори, които могат да повлияят на бизнес средата. Да вземем например повишаването на лихвите. Инвеститорите могат да намерят други инвестиции, като корпоративни облигации, които са пряко обвързани с лихвените проценти, по-привлекателни от покупките на имоти. Инвеститорите вече не искат 10% възвръщаемост. Те се нуждаят от горна ставка от 12 процента за инвестиции в недвижими имоти.

Стойност = $12 000 / 0,12 = $100 000

Както можете да видите, когато лихвените проценти се увеличиха, вашият дом стана по-малко ценен. Защо? Инвеститорите трябва да плащат по-малко, за да получат по-висока възвръщаемост на инвестицията си.

Нека си представим обратното: Какво се случва, когато лихвеният процент падне. Ограниченият процент спада и цените на вашите жилища се повишават.

Какъв е изводът? Коефициентът на капитализация може да окаже влияние върху стойността на имота, дори ако цените за наем не са засегнати.

Американската мечта за притежаване на дом е дългогодишна. Не е изненада, че жилищният сектор на САЩ в щатски долари получава значителна част от БВП. Това означава, че много хора се опитват да спечелят от нарастващите цени на жилищата. Пазарът на недвижими имоти е подкрепен от обикновени купувачи на жилища, банкери, инвеститори и политици. От началото на 2000-те години, когато покупката на къща беше популярна инвестиционна възможност, колективният ангажимент на пазара на жилища в САЩ стана особено решителен. Финансовата криза от 2008 г. беше резултат от продължителен период на прекалено ревностни спекулации на пазара на недвижими имоти.

За да оцените цената на вашия имот, ще трябва да знаете таванските цени за района, в който искате да закупите къщата. За да получите най-добрите данни, можете да се консултирате с независими услуги, като търговски брокери или оценители.

Ако искате да закупите къща или апартамент, вероятно има много налични оферти. Можете да спестите време, като бързо премахнете тези, които не си заслужават времето.

Струва си да се отбележи, че историческите лихвени проценти са били между 8-12 процента. Това може да е полезна насока. Можете да използвате 10% таван за основен скрининг. Това е добро правило. Всичко, от което се нуждаете, е нула, за да увеличите потенциалния нетен доход.

Въпреки че не е най-добрият начин да вземете решение, той може да ви помогне да получите добра представа за потенциалната оферта и дали си струва да отделите време, за да прочетете подробностите. Ако видите апартамент, който се продава за 500 000 долара и знаете, че наемите в този район са приблизително 1 000 долара на месец (или 12 000 долара на година), ще знаете, че е по-добре да го преместите (трябва да бъде около 120 000 долара) .

Има три начина за оценяване на собствеността, всички от които разчитат на сравнение.

1. Техники за сравнение на продажбите

Оценката се базира на подобни имоти, които са на пазара.

2. Методи за подмяна на изгубени или повредени вещи

Този подход използва следната насока: Оценете разходите за изграждане на подобен имот, като вземете предвид стойностите на земята и амортизационните проценти.

3. Доходни техники

Приходните техники се използват за оценка на имотите въз основа на техните потоци от приходи. Тази техника се фокусира върху оценката на потенциала на имота да генерира икономически ползи през целия му живот.

Много финансови коефициенти могат да ви помогнат да вземете правилното решение при покупка или продажба на имот. Коефициентът на капитализация е най-често срещаният, но има и други финансови съотношения, които също могат да бъдат полезни.

Коефициентът на капитализация не е единственият важен коефициент. Ето и останалите четири:

Посочените по-горе съотношения отчитат допълнителни финансови измерения на инвестициите в имоти и са полезни добавки към лимита.

Въпреки че процентът на капитализация е полезен инструмент при оценката на имотите, използването му самостоятелно или неправилно може да причини сериозни проблеми при вземането на решения. Таванът не отчита плащането на дълга, за разлика от други съотношения, свързани с дълга. Коефициентът на инвестиция пари в брой е добър ориентир, тъй като ипотечните заеми често се използват за финансиране на покупки на жилище.

Има и случаи, в които лимитът не е приложим. Максималната ставка не се прилага за краткосрочни инвестиции в имоти. Тези видове инвестиции не генерират наем.

Както беше показано, средата на лихвените проценти може да окаже влияние върху лихвените проценти. Това може да се счита за външна сила и не се движи от пазарите на недвижими имоти, а е повлияно от паричната политика на Федералния резерв. Политиката остава на нулево ниво в продължение на много години след финансовата криза от 2008 г. Това доведе до изтласкване на други лихвени проценти в необичайно ниски диапазони. Лихвените проценти паднаха, което доведе до ръст на цените на жилищата в Ню Йорк и Сан Франциско, предоставяйки бърза справка за оценка на имотите чрез правилно използване на горните нива. Да приемем, че разбирате добре текущата лихвена среда, както и посоката на паричната политика. След това можете да определите най-добрия лимит за използване.

Добрият процент на таван е между 4-12%. Въпреки това зависи от вашата толерантност към риска къде ви е най-удобно. По-висок риск означава по-висока награда. Следователно по-високият процент на таван е по-добър от по-нисък. Въпреки това, по-ниският процент на таван трябва да бъде по-малко от 4%.

Капиталът не включва ипотеката. Това ви позволява точно да оцените възвръщаемостта на вашата инвестиция и да ви помогне да намерите най-добрата сделка. Можете да изчислите доходността с ливъри, като включите ипотеката си.

Да, лихвените проценти се повишават с лихвените проценти. Това е така, защото тъй като имате повече пари за инвестиране в държавни облигации, това става по-привлекателно и увеличава риска от инвестиране на друго място.

Капрат от 7,5 означава, че бихте могли да очаквате 7,5% годишен нетен доход от вашата инвестиция или имот. Ограничена ставка от 7,5 означава, че ако вашият имот струва $150,000, можете да очаквате $11,250 годишна възвръщаемост.