Kalkulator For Cap Rate

Enkelt sagt er avkastningen for eiendomsinvesteringer hva cap rate betyr. Det er prosentandelen av den opprinnelige investeringen du vil motta hvert år.

Tenk deg at $100 000 er prisen du betalte for en leilighet. Taksatsen er 10 %. Dette betyr at 10 % av den opprinnelige investeringen din vil bli returnert hvert år. Du kan se at netto kontantstrøm etter ti år vil være lik null. Dette betyr at du vil begynne å tjene penger fra det ellevte året.

Det er enkelt å beregne cap rate-formelen selv ved å følge beskrivelsen. Taksatsen er ganske enkelt forholdet mellom netto driftsinntekt (NOI) og eiendomsverdi.

cap rate = netto driftsinntekt / eiendomsverdi

Dette forholdet er med andre ord en enkel måte å bestemme forholdet mellom en eiendoms avkastning og pris.

Tenk deg at du er en erfaren eiendomsinvestor. Du kan legge til flere parametere i denne saken: beleggsgraden (det vil si hvor lenge eiendommen er ubebodd) og driftskostnadene (som vedlikehold, forsikring og verktøy).

Viktig å huske at driftsutgifter ikke inkluderer betaling av boliglån, avskrivninger eller inntektsskatt. Derfor er nettoinntekt beløpet du tjener før du betaler inntektsskatt og gjeldstjeneste.

Følgende formel kan brukes til å beregne nettoinntekten din:

nettoinntekt = (100 - driftsutgifter) [%] * (100 - stillingsprosent) [%] * bruttoinntekt

Hva er det beste tidspunktet for å beregne taksraten? Følgende scenario kan opprettes: Du ønsker å selge eiendommen din. Det er ikke klart hvilken pris du bør selge boligen din til. Din månedlige driftsinntekt er bare $2800. Dette tilsvarer $33 600 per år.

Å spørre rundt om taksene er den beste måten å finne ut av det på. Denne informasjonen er mest sannsynlig gitt av en kommersiell eiendomsmegler. La oss anta at den gjennomsnittlige taksatsen for ditt område er 9,7 %.

Du kan beregne markedsverdien ved ganske enkelt å dele nettoinntekten med din takstsats for å bestemme eiendommens verdi.

USD 33 600 / 9,7 % = USD 33 600 / 0,097 = USD 346 392

Dette er eiendommens verdi. Dette er bare en retningslinje. Det kan være andre grunner til å øke eller redusere salgsprisen. Dette er et godt sted å starte.

Et eksempel fra den virkelige verden er den beste måten å se hvordan kapitaliseringsrater kan hjelpe til med verdivurdering av eiendom. La oss anta at du ønsker å selge huset ditt og finne ut at investorer kjøper eiendommer som ligner på din til en kapitaliseringsrate på 10 %.

Et tak på 10 prosent er en fortjeneste på 10 prosent på investeringen. For eksempel kan 1000 dollar gi 100 dollar. Dette er 10 prosent avkastning på investeringen. Det er lett å se hvordan det fungerer:

Avkastningsrente = $100 fortjeneste / $1000 investering = 10%

Dette kan sees i sammenheng med eiendomsinvestering:

Cap rate = årlig nettoinntekt / verdi av eiendommen

Hva er verdien av en investering hvis det er en nettoinntekt på $12 000 per år etter at du mottar $1000 månedlig leie? (eller hvis huset ditt skulle leies ut)

Dette tallet er sannsynligvis allerede kjent. For å se det med et matematisk uttrykk må vi imidlertid endre formelen.

Verdi av eiendom = årlig nettoinntekt / taksats

Verdien av eiendommen = $12 000 / 0,1 = $120 000

Dette betyr at huset ditt er verdt $120 000

Nå som du vet mer om verdivurdering av eiendom etter cap rate, la oss se på hva som skjer hvis det lokale eiendomsmarkedet endres.

La oss ta et eksempel: Tenk deg at Airbnb og delingsøkonomien øker i popularitet og at flere besøker området ditt. Du bestemmer deg for å gjøre dette til en forretningsmulighet og leier ut rommene dine for kortere perioder til en høyere leie. Din totale inntekt for året går opp fra $12.000 - $15.000. I dette scenariet, hva skjer med verdien av eiendommen din?

Verdi = $15 000 / 0,1

Husets estimerte verdi stiger opp til $150 000.

Dette er et enkelt eksempel: Jo høyere etterspørsel, jo mer. Hva skjer hvis kapitaliseringsraten endres? Du kan også lære om et slikt problem i avsnittet nedenfor.

En endring i rente er en av de vanligste eksterne faktorene som kan påvirke forretningsmiljøet. La oss ta for eksempel økende renter. Investorer kan finne andre investeringer, for eksempel selskapsobligasjoner, som er direkte knyttet til renter, mer attraktive enn eiendomskjøp. Investorer vil ikke ha en avkastning på 10 % lenger. De trenger et tak på 12 prosent for eiendomsinvesteringer.

Verdi = USD 12 000 / 0,12 = USD 100 000

Som du kan se, ble boligen din mindre verdt når rentene økte. Hvorfor? Investorer må betale mindre for å få høyere avkastning på investeringen.

La oss forestille oss det motsatte: Hva skjer når renten går ned. Taksrenten synker, og boligprisene dine stiger.

Hva er bunnlinjen? Kapitaliseringskursen kan ha betydning for eiendommens verdi, selv om leieprisene ikke påvirkes.

Den amerikanske drømmen om å eie et hjem er en langvarig drøm. Det er ingen overraskelse at boligsektoren i USA mottar en betydelig del av BNP. Det betyr at mange prøver å tjene på stigende boligpriser. Eiendomsmarkedet styrkes av vanlige boligkjøpere, bankfolk, investorer og politikere. Siden tidlig på 2000-tallet, da kjøp av et hus var et populært investeringsalternativ, ble det kollektive engasjementet i det amerikanske boligmarkedet spesielt resolutt. Finanskrisen i 2008 var et resultat av en lengre periode med overivrig spekulasjon i eiendomsmarkedet.

For å estimere kostnadene for eiendommen din, må du kjenne takprisene for området der du ønsker å kjøpe huset. For å få best mulig data kan du konsultere uavhengige tjenester, som kommersielle meglere eller takstmenn.

Hvis du ønsker å kjøpe et hus eller leilighet, er det sannsynligvis mange tilbud tilgjengelig. Du kan spare tid ved å raskt luke ut de som ikke er verdt tiden din.

Det er verdt å merke seg at de historiske taksratene var mellom 8-12 prosent. Dette kan være en nyttig retningslinje. Du kan bruke et tak på 10 % for grunnleggende screening. Dette er en god tommelfingerregel. Alt du trenger er et null for å øke den potensielle nettoinntekten.

Selv om det ikke er den beste måten å ta en avgjørelse på, kan det hjelpe deg å få et godt inntrykk av det potensielle tilbudet og om det er verdt å ta seg tid til å lese detaljene. Hvis du ser en leilighet som er til salgs for 500 000 dollar og vet at leieprisene i det området er omtrent 1 000 dollar per måned (eller 12 000 dollar per år), vil du vite at det er bedre å flytte den videre (bør være ca $ 120 000) .

Det er tre måter å verdsette eiendom på, som alle er avhengige av sammenligning.

1. Salgssammenligningsteknikker

Estimatet er basert på lignende eiendommer som er på markedet.

2. Metoder for å erstatte tapte eller skadede gjenstander

Denne tilnærmingen bruker følgende retningslinje: Estimer kostnadene ved å bygge en lignende eiendom, ta hensyn til tomteverdier og avskrivningssatser.

3. Inntektsteknikker

Inntektsteknikker brukes til å vurdere eiendommer basert på deres inntektsstrømmer. Denne teknikken fokuserer på å estimere eiendommens potensial for å generere økonomiske fordeler over levetiden.

Mange økonomiske nøkkeltall kan hjelpe deg med å ta den riktige avgjørelsen når du kjøper eller selger en eiendom. Kapitaliseringsforholdet er det vanligste, men det er andre økonomiske nøkkeltall som også kan være nyttige.

Kapitaliseringsrenten er ikke det eneste viktige forholdet. Her er de fire andre:

Nøkkeltallet ovenfor tar hensyn til ytterligere økonomiske dimensjoner ved eiendomsinvesteringer og er nyttige komplementer til taksrenten.

Selv om kapitaliseringsrenten er et nyttig verktøy i eiendomsevaluering, kan bruk av den alene eller feil forårsake alvorlige problemer i beslutningsprosessen. Taksatsen tar ikke hensyn til gjeldsbetaling, i motsetning til andre gjeldsrelaterte forhold. Et cash-on-cash investeringsforhold er en god rettesnor, da boliglån ofte brukes til å finansiere boligkjøp.

Det er også tilfeller der taksatsen ikke er aktuelt. Taksatsen gjelder ikke for kortsiktige eiendomsinvesteringer. Denne typen investeringer genererer ikke husleie.

Som vist kan rentemiljøet ha en innvirkning på taksrentene. Dette kan betraktes som en ekstern kraft, og ikke drevet av eiendomsmarkedene, men påvirket av Federal Reserves pengepolitikk. Styringsrenten holdt seg på nullnivået i mange år etter finanskrisen i 2008. Dette førte til at andre renter ble presset inn i uvanlig lave områder. Cap rates falt, noe som førte til boligprisvekst i New York City og San Francisco, noe som ga en rask referanse for eiendomsevaluering ved å bruke takpriser korrekt. Anta at du har en god forståelse av gjeldende rentemiljø samt retningen på pengepolitikken. Du kan deretter bestemme den beste takseringssatsen som skal brukes.

En god cap rate er mellom 4-12%. Det avhenger imidlertid av din risikotoleranse hvor du er mest komfortabel. Høyere risiko betyr høyere belønning. Derfor er en høyere cap rate bedre enn en lavere. En lavere takstsats bør imidlertid være mindre enn 4 %.

Cap Rate inkluderer ikke boliglånet. Dette lar deg nøyaktig evaluere avkastningen på investeringen din og hjelpe deg med å finne den beste avtalen. Du kan beregne levered yield ved å inkludere boliglånet ditt.

Ja, rentene stiger med cap rates. Dette er fordi ettersom du har mer penger å investere i statsobligasjoner, blir det mer attraktivt, og øker risikoen for å investere andre steder.

En 7,5 caprate betyr at du kan forvente en 7,5 % årlig nettoinntekt fra investeringen eller eiendommen din. En rate på 7,5 betyr at hvis eiendommen din er verdt $150 000, kan du forvente en årlig avkastning på $11,250.