Calculateur De Taux De Capitalisation

En termes simples, le taux de rendement d'un immeuble de placement immobilier correspond à ce que signifie le taux de capitalisation. C'est le pourcentage de votre investissement initial que vous recevrez chaque année.

Imaginez que 100 000 $ est le prix que vous avez payé pour un appartement. Le taux plafond est de 10 %. Cela signifie que 10 % de votre investissement initial vous sera remboursé chaque année. Vous pouvez voir que votre flux de trésorerie net après dix ans sera égal à zéro. Cela signifie que vous commencerez à gagner de l'argent à partir de la onzième année.

Il est facile de calculer vous-même la formule du taux de capitalisation en suivant la description. Le taux de capitalisation est simplement le ratio du bénéfice d'exploitation net (NOI) à la valeur de la propriété.

taux de capitalisation = résultat d'exploitation net / valeur du bien

Ce ratio, en d'autres termes, est un moyen simple de déterminer la relation entre le rendement et le prix d'une propriété.

Imaginez que vous êtes un investisseur immobilier expérimenté. Vous pouvez ajouter des paramètres supplémentaires à ce cas : le taux d'occupation (c'est-à-dire la durée pendant laquelle la propriété est inoccupée) et les coûts d'exploitation (tels que l'entretien, l'assurance et les services publics).

Il est important de se rappeler que les dépenses d'exploitation n'incluent pas les versements hypothécaires, l'amortissement ou les impôts sur le revenu. Par conséquent, le revenu net est le montant que vous gagnez avant de payer l'impôt sur le revenu et le service de la dette.

La formule suivante peut être utilisée pour calculer votre revenu net :

revenu net = (100 - charges d'exploitation) [%] * (100 - taux de vacance) [%] * revenu brut

Quel est le meilleur moment pour calculer le taux de capitalisation ? Le scénario suivant pourrait se créer : Vous souhaitez vendre votre propriété. Il n'est pas clair à quel prix vous devriez vendre votre propriété. Votre revenu d'exploitation mensuel n'est que de 2 800 $. Cela équivaut à 33 600 $ par année.

Demander autour de vous les taux de capitalisation est le meilleur moyen de le savoir. Ces informations sont très probablement fournies par un agent immobilier commercial. Supposons que le taux de capitalisation moyen de votre région est de 9,7 %.

Vous pouvez calculer la valeur marchande en divisant simplement le revenu net par votre taux de capitalisation pour déterminer la valeur de la propriété.

33 600 $ / 9,7 % = 33 600 $ / 0,097 = 346 392 $

C'est la valeur de votre propriété. Ce n'est qu'une ligne directrice. Il peut y avoir d'autres raisons d'augmenter ou de diminuer le prix de vente. Ceci est un bon endroit pour commencer.

Un exemple concret est le meilleur moyen de voir comment les taux de capitalisation peuvent contribuer à l'évaluation des propriétés. Supposons que vous cherchiez à vendre votre maison et découvriez que des investisseurs achètent des propriétés similaires à la vôtre à un taux de capitalisation de 10 %.

Un taux de plafonnement de 10 % correspond à un bénéfice de 10 % sur l'investissement. Par exemple, 1000 dollars peuvent rapporter 100 dollars. Il s'agit d'un retour sur investissement de 10 %. Il est facile de voir comment cela fonctionne :

Taux de rendement = 100 $ de profit / 1 000 $ d'investissement = 10 %

Cela se voit dans le cadre de l'investissement immobilier :

Taux plafond = revenu net annuel / valeur du bien

Quelle est la valeur d'un investissement s'il y a un revenu net de 12 000 $ par an après avoir reçu un loyer mensuel de 1 000 $ ? (ou si votre maison devait être louée)

Ce nombre est probablement déjà connu. Cependant, pour le voir avec une expression mathématique, nous devons modifier la formule.

Valeur du bien = revenu net annuel / taux plafond

Valeur du bien = 12 000 $ / 0,1 = 120 000 $

Cela signifie que votre maison vaut 120 000 $

Maintenant que vous en savez plus sur l'évaluation des propriétés par taux de capitalisation, regardons ce qui se passe si le marché immobilier local change.

Prenons un exemple : imaginez qu'Airbnb et l'économie du partage gagnent en popularité et que de plus en plus de personnes visitent votre région. Vous décidez d'en faire une opportunité commerciale et de louer vos chambres pour des périodes plus courtes à un loyer plus élevé. Votre revenu total pour l'année passe de 12 000 $ à 15 000 $. Dans ce scénario, qu'advient-il de la valeur de votre propriété ?

Valeur = 15 000 $ / 0,1

La valeur estimée de votre maison s'élève jusqu'à 150 000 $.

Voici un exemple simple : plus la demande est élevée, plus il y en a. Que se passe-t-il si le taux de capitalisation change ? Vous pouvez également en savoir plus sur un tel problème dans la section ci-dessous.

Un changement de taux d'intérêt est l'un des facteurs externes les plus courants qui peuvent affecter l'environnement des affaires. Prenons, par exemple, l'augmentation des taux d'intérêt. Les investisseurs peuvent trouver d'autres investissements, tels que les obligations de sociétés, directement liés aux taux d'intérêt, plus attrayants que les achats immobiliers. Les investisseurs ne veulent plus d'un taux de rendement de 10 %. Ils ont besoin d'un taux de plafonnement de 12 % pour les investissements immobiliers.

Valeur = 12 000 $ / 0,12 = 100 000 $

Comme vous pouvez le voir, lorsque les taux d'intérêt ont augmenté, votre maison a perdu de la valeur. Pourquoi? Les investisseurs doivent payer moins pour obtenir un taux de rendement plus élevé sur leur investissement.

Imaginons le contraire : que se passe-t-il lorsque le taux d'intérêt baisse. Le taux de capitalisation baisse et le prix de votre maison augmente.

Quelle est la ligne de fond? Le taux de capitalisation peut avoir un impact sur la valeur du bien, même si les prix de location ne sont pas affectés.

Le rêve américain de posséder une maison est ancien. Il n'est pas surprenant que le secteur du logement en USD aux États-Unis reçoive une part importante du PIB. Cela signifie que de nombreuses personnes essaient de profiter de la hausse des prix de l'immobilier. Le marché immobilier est soutenu par des acheteurs ordinaires, des banquiers, des investisseurs et des politiciens. Depuis le début des années 2000, lorsque l'achat d'une maison était une option d'investissement populaire, l'engagement collectif sur le marché immobilier américain est devenu particulièrement résolu. La crise financière de 2008 a été le résultat d'une longue période de spéculation trop zélée sur le marché immobilier.

Pour estimer le coût de votre propriété, vous aurez besoin de connaître les taux plafonds pour la zone dans laquelle vous cherchez à acheter la maison. Pour obtenir les meilleures données, vous pouvez consulter des services indépendants, tels que des courtiers commerciaux ou des évaluateurs.

Si vous cherchez à acheter une maison ou un appartement, il y a probablement de nombreuses offres disponibles. Vous pouvez gagner du temps en éliminant rapidement ceux qui ne valent pas votre temps.

Il convient de noter que les taux de capitalisation historiques se situaient entre 8 et 12 %. Cela peut être une ligne directrice utile. Vous pouvez utiliser un taux plafond de 10 % pour le dépistage de base. C'est une bonne règle de base. Tout ce dont vous avez besoin est un zéro pour augmenter le revenu net potentiel.

Bien que ce ne soit pas la meilleure façon de prendre une décision, cela peut vous aider à avoir une bonne idée de l'offre potentielle et s'il vaut la peine de prendre le temps de lire les détails. Si vous voyez un appartement à vendre pour 500 000 dollars et que vous savez que les loyers dans cette zone sont d'environ 1 000 dollars par mois (ou 12 000 dollars par an), vous saurez qu'il est préférable de le déplacer (il devrait être d'environ 120 000 dollars). .

Il existe trois façons d'évaluer la propriété, qui reposent toutes sur la comparaison.

1. Techniques de comparaison des ventes

L'estimation est basée sur des propriétés similaires qui sont sur le marché.

2. Méthodes de remplacement des objets perdus ou endommagés

Cette approche utilise la ligne directrice suivante : Estimer les coûts de construction d'une propriété similaire, en tenant compte des valeurs foncières et des taux d'amortissement.

3. Techniques de revenu

Les techniques de revenu sont utilisées pour évaluer les propriétés en fonction de leurs flux de revenus. Cette technique se concentre sur l'estimation du potentiel de la propriété à générer des avantages économiques tout au long de sa durée de vie.

De nombreux ratios financiers peuvent vous aider à prendre la bonne décision lors de l'achat ou de la vente d'une propriété. Le ratio de capitalisation est le plus courant, mais il existe d'autres ratios financiers qui peuvent également être utiles.

Le taux de capitalisation n'est pas le seul ratio important. Voici les quatre autres :

Les ratios ci-dessus tiennent compte des dimensions financières supplémentaires des investissements immobiliers et sont des compléments utiles au taux plafond.

Bien que le taux de capitalisation soit un outil utile dans l'évaluation foncière, son utilisation seule ou incorrecte peut entraîner de sérieux problèmes dans votre prise de décision. Le taux plafond ne tient pas compte du paiement de la dette, contrairement à d'autres ratios liés à la dette. Un ratio d'investissement cash-on-cash est une bonne ligne directrice, car les prêts hypothécaires sont souvent utilisés pour financer l'achat d'une maison.

Il existe également des cas où le taux plafond n'est pas applicable. Le taux plafond ne s'applique pas aux investissements immobiliers à court terme. Ces types d'investissements ne génèrent pas de rente.

Comme démontré, l'environnement des taux d'intérêt peut avoir un impact sur les taux de capitalisation. Cela peut être considéré comme une force externe, non motivée par les marchés immobiliers, mais influencée par la politique monétaire de la Réserve fédérale. Le taux directeur est resté au niveau zéro pendant de nombreuses années après la crise financière de 2008. Cela a poussé d'autres taux d'intérêt dans des fourchettes inhabituellement basses. Les taux de capitalisation ont chuté, ce qui a entraîné une croissance des prix des logements à New York et à San Francisco, fournissant une référence rapide pour l'évaluation des propriétés en utilisant correctement les taux de capitalisation. Supposons que vous ayez une bonne compréhension de l'environnement actuel des taux d'intérêt ainsi que de l'orientation de la politique monétaire. Vous pouvez alors déterminer le meilleur taux de capitalisation à utiliser.

Un bon taux de capitalisation se situe entre 4 et 12 %. Cependant, cela dépend de votre tolérance au risque où vous êtes le plus à l'aise. Un risque plus élevé signifie une récompense plus élevée. Par conséquent, un taux de capitalisation plus élevé est préférable à un taux inférieur. Cependant, un taux de capitalisation inférieur devrait être inférieur à 4 %.

Le taux plafond n'inclut pas l'hypothèque. Cela vous permet d'évaluer avec précision le retour sur investissement et de vous aider à trouver la meilleure offre. Vous pouvez calculer le rendement à effet de levier en incluant votre hypothèque.

Oui, les taux d'intérêt augmentent avec les taux de capitalisation. En effet, à mesure que vous avez plus d'argent à investir dans des obligations d'État, cela devient plus attrayant et augmente le risque d'investir ailleurs.

Un caprate de 7,5 signifie que vous pouvez vous attendre à un revenu net annuel de 7,5 % de votre investissement ou de votre propriété. Un taux de capitalisation de 7,5 signifie que si votre propriété vaut 150 000 $, vous pouvez vous attendre à un rendement annuel de 11 250 $.