上限利率计算器
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Cap rate的解释是什么？
简单来说，房地产投资物业的回报率就是cap rate的意思。这是您每年将收到的初始投资的百分比。
想象一下，你为一套公寓支付的价格是 100,000 美元。上限率为 10%。这意味着每年将返还您初始投资的 10%。您可以看到十年后您的净现金流量将为零。这意味着你将从第十一年开始赚钱。
什么是上限利率公式？
按照说明自行计算上限利率公式很容易。上限率只是净营业收入 (NOI) 与财产价值的比率。
上限率=净营业收入/财产价值
换句话说，这个比率是确定房产回报与价格之间关系的简单方法。
想象一下，您是一位经验丰富的房地产投资者。您可以在此案例中添加其他参数：入住率（即房产空置时间）和运营成本（例如维护、保险和公用事业）。
重要的是要记住，运营费用不包括抵押贷款、折旧或所得税。因此，净收入是您在支付任何所得税和偿债之前赚取的金额。
以下公式可用于计算您的净收入：
净收入 = (100 - 营业费用) [%] * (100 - 空置率) [%] * 总收入
出售房产：资本化率
计算上限利率的最佳时间是什么时候？可以创建以下场景：您想出售您的财产。目前尚不清楚您应该以什么价格出售您的房产。您的每月营业收入仅为 2,800 美元。这相当于每年 33,600 美元。
询问上限利率是找出答案的最佳方式。此信息最有可能由商业房地产经纪人提供。假设您所在地区的平均上限率为 9.7%。
您可以通过简单地将净收入除以您的上限率来计算市场价值，以确定房产的价值。
33,600 美元 / 9.7% = 33,600 美元 / 0.097 = 346,392 美元
这是您财产的价值。这只是一个指导方针。提高或降低售价可能还有其他原因。这是一个很好的起点。
您如何根据其资本化率评估您的财产
一个真实的例子是了解资本化率如何帮助房地产估值的最佳方式。假设您想出售您的房子，并发现投资者正在以 10% 的资本化率购买与您类似的房产。
10% 的上限利率是 10% 的投资利润。例如，1000 美元可以产生 100 美元。这是 10% 的投资回报率。很容易看出它是如何工作的：
回报率 = 100 美元利润 / 1000 美元投资 = 10%
这可以从房地产投资的背景中看出：
封顶率 = 年净收入 / 物业价值
如果在您每月收到 1,000 美元的租金后，每年有 12,000 美元的净收入，那么投资的价值是多少？ （或者如果你的房子要出租）
这个数字可能是已知的。但是，要使用数学表达式查看它，我们必须修改公式。
房产价值=年净收入/上限率
房产价值 = $12,000 / 0.1 = $120,000
这意味着你的房子价值 120,000 美元
净收入的变化与房产的价值有什么关系？
既然您对按上限利率进行的房地产估值有了更多了解，让我们来看看如果当地房地产市场发生变化会发生什么。
让我们举个例子：想象一下 Airbnb 和共享经济越来越受欢迎，并且有更多人访问您所在的地区。您决定将此作为商机，并以更高的租金短租您的房间。您今年的总收入从 12,000 美元增加到 15,000 美元。在这种情况下，您的财产价值会发生什么变化？
价值 = 15,000 美元 / 0.1
你的房子的估计价值上升到 150,000 美元。
这是一个简单的例子：需求越高，越多。如果资本化率发生变化会怎样？您还可以在下面的部分中了解此类问题。
上限利率的变化对房产的价值有什么影响？ - 利率的重要性
利率变动是影响商业环境的最常见外部因素之一。让我们以提高利率为例。投资者可能会发现与利率直接相关的其他投资（例如公司债券）比购买房地产更具吸引力。投资者不再想要 10% 的回报率。他们需要 12% 的房地产投资上限。
价值 = 12,000 美元 / 0.12 = 100,000 美元
正如你所看到的，当利率上升时，你的房子变得不值钱了。为什么？投资者必须支付更少的费用才能获得更高的投资回报率。
让我们想象一下相反的情况：当利率下降时会发生什么。上限利率下降，您的房价上涨。
底线是什么？即使租金价格不受影响，资本化率也会对房产的价值产生影响。
房地产繁荣和上限利率
拥有房屋的美国梦由来已久。毫不奇怪，美元住房部门占 GDP 的很大一部分。这意味着许多人试图从房价上涨中获利。房地产市场受到普通购房者、银行家、投资者和政界人士的支持。自 2000 年代初以来，当购买房屋成为一种流行的投资选择时，美国房地产市场的集体参与变得尤为坚定。 2008年金融危机是房地产市场长期过度投机的结果。
如何计算购房的上限利率 - 什么是好的利率？
要估算您的房产成本，您需要知道您要购买房屋的地区的上限价格。要获得最佳数据，您可以咨询独立服务机构，例如商业经纪人或评估师。
如果您想购买房屋或公寓，可能有很多优惠可供选择。您可以通过快速清除那些不值得您花时间的东西来节省时间。
值得注意的是，历史上限率在 8-12% 之间。这可能是一个有用的指南。您可以使用 10% 的上限率进行基本筛查。这是一个很好的经验法则。你所需要的只是一个零来增加潜在的净收入。
虽然这不是做出决定的最佳方式，但它可以帮助您很好地了解潜在报价以及是否值得花时间阅读详细信息。如果您看到一套售价 500,000 美元的公寓，并且知道该区域的租金约为每月 1,000 美元（或每年 12,000 美元），您就会知道最好搬走（应该是 120,000 美元左右） .
物业评估技术
评估财产的方法有三种，都依赖于比较。
1. 销售比较技巧
该估计基于市场上的类似属性。
2. 丢失或损坏物品的更换方法
该方法使用以下指南： 估算建造类似房产的成本，同时考虑土地价值和折旧率。
3. 收入技巧
收入技术用于根据收入流评估房产。该技术侧重于估计财产在其生命周期内产生经济利益的潜力。
资产评估比率
许多财务比率可以帮助您在购买或出售房产时做出正确的决定。资本化比率是最常见的，但还有其他财务比率也可能有所帮助。
资本化率并不是唯一重要的比率。以下是其他四个：
现金投资回报率是投资的现金回报
总投资回报率（总投资回报率）。
偿债覆盖率（DSCR）。
总租金乘数 (GRM)。
上述比率考虑了房地产投资的其他财务方面，是对上限利率的有用补充。
资本化率受到限制
虽然资本化率是财产评估的有用工具，但单独使用或错误使用它可能会导致您的决策出现严重问题。与其他债务相关比率不同，上限利率不考虑债务支付。现金投资比率是一个很好的指导方针，因为抵押贷款通常用于为购房提供资金。
也有不适用上限率的情况。上限利率不适用于短期房地产投资。这些类型的投资不会产生租金。
如图所示，利率环境可能会对上限利率产生影响。这可以认为是一种外部力量，不受房地产市场驱动，而是受到美联储货币政策的影响。 2008年金融危机后，政策利率多年来一直维持在零水平。这导致其他利率被推至异常低的区间。上限利率下降，导致纽约市和旧金山房价上涨，为正确使用上限利率的物业评估提供快速参考。假设您对当前的利率环境以及货币政策的方向有很好的了解。然后，您可以确定要使用的最佳上限率。
什么是好的出租物业上限率？
一个好的上限率在 4-12% 之间。但是，这取决于您在最舒适的地方对风险的承受能力。更高的风险意味着更高的回报。因此，较高的上限率优于较低的上限率。但是，较低的上限率应低于 4%。
上限利率是否适用于抵押贷款？
上限利率不包括抵押贷款。这使您可以准确评估投资回报并帮助您找到最佳交易。您可以通过包括您的抵押贷款来计算杠杆收益率。
上限利率是否随利率上升？
是的，利率随着上限利率而上升。这是因为当你有更多的钱投资于政府债券时，它变得更具吸引力，并增加了在其他地方投资的风险。
7.5 的利率上限是什么意思？
7.5 caprate 意味着您可以从您的投资或财产中获得 7.5% 的年净收入。 7.5 的上限利率意味着，如果您的房产价值 150,000 美元，您可以期望获得 11,250 美元的年回报率。
文章作者
Parmis Kazemi
Parmis 是一位对写作和创造新事物充满热情的内容创作者。她对技术也很感兴趣，喜欢学习新事物。
上限率计算器 普通话
已发表: Mon May 16 2022
在类别 金融计算器 中
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