Kalkulator Maksimalne Stope

Jednostavno rečeno, stopa povrata ulaganja u nekretnine je ono što znači maksimalna stopa. To je postotak vašeg početnog ulaganja koji ćete dobiti svake godine.

Zamislite da je 100.000 dolara cijena koju ste platili za stan. Stopa ograničenja iznosi 10%. To znači da će se 10% vašeg početnog ulaganja vratiti svake godine. Možete vidjeti da će vaš neto novčani tok nakon deset godina biti jednak nuli. To znači da ćete od jedanaeste godine početi zarađivati.

Lako je sami izračunati formulu stope ograničenja slijedeći opis. Stopa gornje granice jednostavno je omjer neto operativnog prihoda (NOI) i vrijednosti imovine.

stopa stope = neto poslovni prihod / vrijednost imovine

Drugim riječima, ovaj je omjer jednostavan način za određivanje odnosa između povrata nekretnine i cijene.

Zamislite da ste iskusan investitor u nekretnine. Ovom slučaju možete dodati dodatne parametre: stopu popunjenosti (odnosno koliko dugo je nekretnina nenaseljena) i operativni troškovi (kao što su održavanje, osiguranje i režije).

Važno je zapamtiti da operativni troškovi ne uključuju plaćanja hipoteke, amortizaciju ili poreze na dohodak. Stoga je neto prihod iznos koji zaradite prije plaćanja poreza na dohodak i otplate duga.

Za izračun vašeg neto prihoda može se koristiti sljedeća formula:

neto prihod = (100 - operativni troškovi) [%] * (100 - stopa slobodnih radnih mjesta) [%] * bruto prihod

Koje je najbolje vrijeme za izračun gornje stope? Mogao bi se stvoriti sljedeći scenarij: Želite prodati svoju nekretninu. Nije jasno po kojoj biste cijeni trebali prodati svoju nekretninu. Vaš mjesečni operativni prihod je samo 2800 USD. To je ekvivalentno 33.600 dolara godišnje.

Najbolji je način da to saznate raspitati se za stope ograničenja. Ove informacije će najvjerojatnije dati komercijalni agent za nekretnine. Pretpostavimo da je prosječna stopa ograničenja za vaše područje 9,7%.

Tržišnu vrijednost možete izračunati jednostavnim dijeljenjem neto prihoda sa stopom ograničenja kako biste odredili vrijednost nekretnine.

33.600 USD / 9,7% = 33.600 USD / 0,097 = 346.392 USD

Ovo je vrijednost vaše imovine. Ovo je samo smjernica. Mogu postojati i drugi razlozi za povećanje ili smanjenje prodajne cijene. Ovo je dobro mjesto za početak.

Primjer iz stvarnog svijeta najbolji je način da vidite kako stope kapitalizacije mogu pomoći pri vrednovanju imovine. Pretpostavimo da želite prodati svoju kuću i saznati da investitori kupuju nekretnine slične vašoj uz stopu kapitalizacije od 10%.

Stopa ograničenja od 10 posto je 10% profita na ulaganje. Na primjer, 1000 dolara može donijeti 100 dolara. Ovo je 10-postotni povrat ulaganja. Lako je vidjeti kako radi:

Stopa povrata = 100 USD dobiti / 1000 USD ulaganja = 10%

To se može vidjeti u kontekstu ulaganja u nekretnine:

Stopa kapa = godišnji neto prihod / vrijednost imovine

Koja je vrijednost ulaganja ako postoji neto prihod od 12.000 USD godišnje nakon što primite 1.000 USD mjesečne najamnine? (ili ako bi se vaša kuća iznajmljivala)

Ovaj broj je vjerojatno već poznat. Međutim, da bismo ga vidjeli s matematičkim izrazom, moramo modificirati formulu.

Vrijednost imovine = godišnji neto prihod / stopa kapitala

Vrijednost nekretnine = 12.000 USD / 0,1 = 120.000 USD

To znači da vaša kuća vrijedi 120.000 dolara

Sada kada znate više o procjeni vrijednosti imovine po stopi, pogledajmo što će se dogoditi ako se promijeni lokalno tržište nekretnina.

Uzmimo primjer: Zamislite da Airbnb i ekonomija dijeljenja postaju sve popularniji i da sve više ljudi posjećuje vaše područje. Odlučujete da ovo bude poslovna prilika i iznajmite svoje sobe na kraće razdoblje uz višu najamninu. Vaš ukupni prihod za godinu raste s 12.000 $ - 15.000 $. Što se u ovom scenariju događa s vrijednošću vaše imovine?

Vrijednost = 15.000 USD / 0,1

Procijenjena vrijednost vaše kuće penje se na 150.000 dolara.

Ovo je jednostavan primjer: što je potražnja veća, to više. Što se događa ako se promijeni stopa kapitalizacije? Također možete saznati o takvom problemu u odjeljku u nastavku.

Promjena kamatne stope jedan je od najčešćih vanjskih čimbenika koji mogu utjecati na poslovno okruženje. Uzmimo, na primjer, povećanje kamata. Ulagačima mogu biti privlačnija druga ulaganja, poput korporativnih obveznica, koja su izravno povezana s kamatnim stopama od kupnje nekretnina. Investitori više ne žele stopu povrata od 10%. Za ulaganja u nekretnine trebaju gornju stopu od 12 posto.

Vrijednost = 12.000 USD / 0,12 = 100.000 USD

Kao što vidite, kada su se kamatne stope povećale, vaš dom je postao manje vrijedan. Zašto? Investitori moraju platiti manje da bi dobili višu stopu povrata na svoje ulaganje.

Zamislimo suprotno: što se događa kada kamatna stopa padne. Stopa ograničenja pada, a cijene vaših kuća rastu.

Što je krajnji rezultat? Stopa kapitalizacije može utjecati na vrijednost nekretnine, čak i ako to ne utječe na cijene najma.

Američki san o posjedovanju kuće je dugogodišnji. Nije iznenađenje da stambeni sektor u američkim dolarima prima značajan dio BDP-a. To znači da mnogi ljudi pokušavaju profitirati od rasta cijena kuća. Tržište nekretnina podupiru obični kupci nekretnina, bankari, investitori i političari. Od ranih 2000-ih, kada je kupnja kuće bila popularna opcija ulaganja, kolektivni angažman na američkom tržištu nekretnina postao je posebno odlučan. Financijska kriza iz 2008. bila je rezultat dugog razdoblja pretjeranih špekulacija na tržištu nekretnina.

Da biste procijenili cijenu svoje nekretnine, morat ćete znati stope ograničenja za područje u kojem želite kupiti kuću. Da biste dobili najbolje podatke, možete konzultirati neovisne službe, kao što su komercijalni posrednici ili procjenitelji.

Ako želite kupiti kuću ili stan, vjerojatno postoji mnogo ponuda. Možete uštedjeti vrijeme tako što ćete brzo ukloniti one koji nisu vrijedni vašeg vremena.

Vrijedi napomenuti da su povijesne stope ograničenja iznosile između 8-12 posto. Ovo bi mogla biti korisna smjernica. Možete koristiti stopu ograničenja od 10% za osnovni probir. Ovo je dobro pravilo. Sve što trebate je nula za povećanje potencijalnog neto prihoda.

Iako to nije najbolji način za donošenje odluke, može vam pomoći da steknete dobru predodžbu o potencijalnoj ponudi i isplati li se odvojiti vrijeme za čitanje detalja. Ako vidite stan koji se prodaje za 500.000 dolara i znate da su najamnine u tom području otprilike 1.000 dolara mjesečno (ili 12.000 dolara godišnje), znat ćete da je bolje da ga preselite (trebalo bi biti oko 120.000 dolara) .

Postoje tri načina vrednovanja imovine, a svi se oslanjaju na usporedbu.

1. Tehnike usporedbe prodaje

Procjena se temelji na sličnim nekretninama koje se nalaze na tržištu.

2. Metode za zamjenu izgubljenih ili oštećenih predmeta

Ovaj pristup koristi sljedeću smjernicu: Procijenite troškove izgradnje slične nekretnine, uzimajući u obzir vrijednost zemljišta i stope amortizacije.

3. Tehnike prihoda

Tehnike prihoda koriste se za procjenu nekretnina na temelju njihovih tokova prihoda. Ova se tehnika usredotočuje na procjenu potencijala nekretnine da generira ekonomske koristi tijekom svog životnog vijeka.

Mnogi financijski pokazatelji mogu vam pomoći da donesete pravu odluku pri kupnji ili prodaji nekretnine. Omjer kapitalizacije je najčešći, ali postoje i drugi financijski omjeri koji također mogu biti od pomoći.

Stopa kapitalizacije nije jedini važan omjer. Evo još četiri:

Gore navedeni omjeri uzimaju u obzir dodatne financijske dimenzije ulaganja u nekretnine i korisne su nadopune stope gornje granice.

Iako je stopa kapitalizacije koristan alat u procjeni imovine, sama ili netočna upotreba može uzrokovati ozbiljne probleme u vašem donošenju odluka. Stopa gornje granice ne uzima u obzir plaćanje duga, za razliku od drugih omjera vezanih uz dug. Omjer ulaganja gotovine i gotovine dobra je smjernica, budući da se hipotekarni zajmovi često koriste za financiranje kupnje kuće.

Postoje i slučajevi u kojima stopa ograničenja nije primjenjiva. Stopa gornje granice ne odnosi se na kratkoročna ulaganja u nekretnine. Ove vrste ulaganja ne generiraju najam.

Kao što je pokazano, okruženje kamatnih stopa može utjecati na gornje stope. Ovo se može smatrati vanjskom silom, a ne potaknuto tržištima nekretnina, već pod utjecajem monetarne politike Federalnih rezervi. Referentna stopa ostala je na nulti razini dugi niz godina nakon financijske krize 2008. godine. To je dovelo do toga da su druge kamatne stope gurnute u neobično niske raspone. Maksimalne stope su pale, što je dovelo do rasta cijena kuća u New Yorku i San Franciscu, dajući brzu referencu za procjenu nekretnina pravilnom upotrebom gornje stope. Pretpostavite da dobro razumijete trenutno okruženje kamatnih stopa kao i smjer monetarne politike. Zatim možete odrediti najbolju stopu ograničenja za korištenje.

Dobra stopa ograničenja je između 4-12%. Međutim, ovisi o vašoj toleranciji na rizik gdje vam je najugodnije. Veći rizik znači i veću nagradu. Stoga je veća stopa ograničenja bolje od niže. Međutim, niža stopa ograničenja trebala bi biti manja od 4%.

Cap Rate ne uključuje hipoteku. To vam omogućuje točnu procjenu povrata ulaganja i pomaže vam pronaći najbolju ponudu. Možete izračunati prinos s polugom uključivanjem svoje hipoteke.

Da, kamatne stope rastu s maksimalnim stopama. To je zato što kako imate više novca za ulaganje u državne obveznice, to postaje privlačnije i povećava rizik od ulaganja negdje drugdje.

Kaprat od 7,5 znači da možete očekivati 7,5% godišnjeg neto prihoda od svog ulaganja ili imovine. Stopa ograničenja od 7,5 znači da ako vaša nekretnina vrijedi 150.000 USD, možete očekivati godišnji povrat od 11.250 USD.