कैप दर कैलकुलेटर

सीधे शब्दों में कहें, अचल संपत्ति निवेश संपत्ति के लिए वापसी की दर कैप दर का मतलब है। यह आपके शुरुआती निवेश का प्रतिशत है जो आपको हर साल मिलेगा।

कल्पना कीजिए कि $ 100,000 वह कीमत है जो आपने एक अपार्टमेंट के लिए भुगतान की है। कैप रेट 10% है। इसका मतलब है कि आपके शुरुआती निवेश का 10% हर साल वापस कर दिया जाएगा। आप देख सकते हैं कि दस साल बाद आपका शुद्ध नकदी प्रवाह शून्य के बराबर होगा। इसका मतलब है कि आप ग्यारहवें वर्ष से पैसा कमाना शुरू कर देंगे।

विवरण का पालन करके कैप रेट फॉर्मूला की गणना स्वयं करना आसान है। कैप दर केवल संपत्ति मूल्य के लिए शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) का अनुपात है।

कैप दर = शुद्ध परिचालन आय / संपत्ति मूल्य

यह अनुपात, दूसरे शब्दों में, संपत्ति की वापसी और कीमत के बीच संबंध निर्धारित करने का एक आसान तरीका है।

कल्पना कीजिए कि आप एक अनुभवी रियल एस्टेट निवेशक हैं। आप इस मामले में अतिरिक्त पैरामीटर जोड़ सकते हैं: अधिभोग दर (अर्थात, संपत्ति कब तक खाली है) और परिचालन लागत (जैसे रखरखाव, बीमा और उपयोगिताओं)।

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि परिचालन व्यय में बंधक भुगतान, मूल्यह्रास या आय कर शामिल नहीं हैं। इसलिए, शुद्ध आय वह राशि है जो आप किसी आयकर और ऋण सेवा का भुगतान करने से पहले करते हैं।

आपकी शुद्ध आय की गणना के लिए निम्न सूत्र का उपयोग किया जा सकता है:

शुद्ध आय = (100 - परिचालन व्यय) [%] * (100 - रिक्ति दर) [%] * सकल आय

कैप दर की गणना करने का सबसे अच्छा समय क्या है? निम्नलिखित परिदृश्य बनाया जा सकता है: आप अपनी संपत्ति बेचना चाहते हैं। यह स्पष्ट नहीं है कि आपको अपनी संपत्ति किस कीमत पर बेचनी चाहिए। आपकी मासिक परिचालन आय केवल $2,800 है। यह प्रति वर्ष $33,600 के बराबर है।

कैप दरों के बारे में पूछना पता लगाने का सबसे अच्छा तरीका है। यह जानकारी एक वाणिज्यिक रियाल्टार द्वारा प्रदान किए जाने की सबसे अधिक संभावना है। मान लें कि आपके क्षेत्र के लिए औसत कैप दर 9.7% है।

आप संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करने के लिए अपनी कैप दर से शुद्ध आय को विभाजित करके बाजार मूल्य की गणना कर सकते हैं।

$33,600 / 9.7% = $33,600 / 0.097 = $346,392

यह आपकी संपत्ति का मूल्य है। यह सिर्फ एक दिशानिर्देश है। बिक्री मूल्य में वृद्धि या कमी के अन्य कारण भी हो सकते हैं। शुरुआत करने के लिए यह एक अच्छा स्थान है।

एक वास्तविक दुनिया का उदाहरण यह देखने का सबसे अच्छा तरीका है कि पूंजीकरण दरें संपत्ति के मूल्यांकन में कैसे मदद कर सकती हैं। मान लीजिए कि आप अपना घर बेचना चाह रहे हैं और पता लगा रहे हैं कि निवेशक आपके जैसी संपत्तियां 10% पूंजीकरण दर पर खरीद रहे हैं।

10 प्रतिशत कैप दर निवेश पर 10% लाभ है। उदाहरण के लिए, 1000 डॉलर से 100 डॉलर मिल सकते हैं। यह निवेश पर 10 फीसदी का रिटर्न है। यह देखना आसान है कि यह कैसे काम करता है:

वापसी पर दर = $100 लाभ / $1000 निवेश = 10%

इसे संपत्ति निवेश के संदर्भ में देखा जा सकता है:

कैप दर = वार्षिक शुद्ध आय / संपत्ति का मूल्य

यदि आप $1,000 मासिक किराया प्राप्त करते हैं, तो प्रति वर्ष $12,000 की शुद्ध आय होने पर निवेश का क्या मूल्य है? (या यदि आपका घर किराए पर दिया जाना था)

यह संख्या शायद पहले से ही ज्ञात है। हालाँकि, इसे गणितीय व्यंजक के साथ देखने के लिए हमें सूत्र को संशोधित करना होगा।

संपत्ति का मूल्य = वार्षिक शुद्ध आय / कैप दर

संपत्ति का मूल्य = $12,000 / 0.1 = $120,000

इसका मतलब है कि आपके घर की कीमत $120,000 . है

अब जब आप कैप रेट द्वारा संपत्ति के मूल्यांकन के बारे में अधिक जानते हैं, तो आइए देखें कि स्थानीय रियल्टी बाजार में बदलाव होने पर क्या होता है।

आइए एक उदाहरण लेते हैं: कल्पना करें कि Airbnb और शेयरिंग इकॉनमी लोकप्रियता प्राप्त कर रही है और आपके क्षेत्र में अधिक लोग आते हैं। आप इसे एक व्यावसायिक अवसर बनाने का निर्णय लेते हैं और अपने कमरों को कम अवधि के लिए उच्च किराए पर किराए पर लेते हैं। वर्ष के लिए आपकी कुल आय $12,000 - $15,000 से बढ़ जाती है। इस परिदृश्य में, आपकी संपत्ति के मूल्य का क्या होता है?

मूल्य = $15,000 / 0.1

आपके घर का अनुमानित मूल्य $150,000 तक बढ़ जाता है।

यह एक सरल उदाहरण है: जितनी अधिक मांग, उतनी ही अधिक। यदि पूंजीकरण दर में परिवर्तन होता है तो क्या होगा? आप नीचे दिए गए अनुभाग में इस तरह की समस्या के बारे में भी जान सकते हैं।

ब्याज दर में बदलाव सबसे आम बाहरी कारकों में से एक है जो कारोबारी माहौल को प्रभावित कर सकता है। आइए, उदाहरण के लिए, ब्याज दरों में वृद्धि को लें। निवेशकों को अन्य निवेश मिल सकते हैं, जैसे कि कॉरपोरेट बॉन्ड, जो सीधे ब्याज दरों से जुड़े होते हैं जो संपत्ति की खरीद की तुलना में अधिक आकर्षक होते हैं। निवेशक अब 10% रिटर्न की दर नहीं चाहते हैं। अचल संपत्ति निवेश के लिए उन्हें 12 प्रतिशत की कैप दर की आवश्यकता है।

मूल्य = $ 12,000 / 0.12 = $ 100,000

जैसा कि आप देख सकते हैं, जब ब्याज दरें बढ़ीं, तो आपका घर कम मूल्यवान हो गया। क्यों? निवेशकों को अपने निवेश पर अधिक रिटर्न प्राप्त करने के लिए कम भुगतान करना होगा।

आइए इसके विपरीत की कल्पना करें: जब ब्याज दर नीचे जाती है तो क्या होता है। कैप रेट गिर जाता है, और आपके घर की कीमतें बढ़ जाती हैं।

नीचे की रेखा क्या है? पूंजीकरण दर संपत्ति के मूल्य पर प्रभाव डाल सकती है, भले ही किराये की कीमतें प्रभावित न हों।

घर खरीदने का अमेरिकी सपना काफी पुराना है। यह कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि यूएस यूएसडी आवास क्षेत्र को सकल घरेलू उत्पाद का एक महत्वपूर्ण हिस्सा प्राप्त होता है। इसका मतलब है कि बहुत से लोग घर की बढ़ती कीमतों से लाभ उठाने की कोशिश करते हैं। अचल संपत्ति बाजार को आम घर खरीदारों, बैंकरों, निवेशकों और राजनेताओं द्वारा बल दिया जाता है। 2000 के दशक की शुरुआत से, जब एक घर की खरीद एक लोकप्रिय निवेश विकल्प था, अमेरिकी आवास बाजार में सामूहिक जुड़ाव विशेष रूप से दृढ़ हो गया। 2008 का वित्तीय संकट अचल संपत्ति बाजार में अति उत्साही अटकलों की विस्तारित अवधि का परिणाम था।

अपनी संपत्ति की लागत का अनुमान लगाने के लिए, आपको उस क्षेत्र के लिए कैप दरों को जानना होगा जिसमें आप घर खरीदना चाहते हैं। सर्वोत्तम डेटा प्राप्त करने के लिए, आप स्वतंत्र सेवाओं, जैसे वाणिज्यिक दलालों या मूल्यांककों से परामर्श कर सकते हैं।

यदि आप एक घर या अपार्टमेंट खरीदना चाह रहे हैं, तो कई प्रस्ताव उपलब्ध होने की संभावना है। जो आपके समय के लायक नहीं हैं, उन्हें जल्दी से हटाकर आप समय बचा सकते हैं।

गौरतलब है कि ऐतिहासिक कैप दरें 8-12 फीसदी के बीच थीं। यह एक उपयोगी दिशानिर्देश हो सकता है। आप बेसिक स्क्रीनिंग के लिए 10% कैप दर का उपयोग कर सकते हैं। यह अंगूठे का एक अच्छा नियम है। संभावित शुद्ध आय को बढ़ाने के लिए आपको केवल एक शून्य की आवश्यकता है।

हालांकि यह निर्णय लेने का सबसे अच्छा तरीका नहीं है, यह आपको संभावित प्रस्ताव का एक अच्छा विचार प्राप्त करने में मदद कर सकता है और विवरण पढ़ने के लिए समय निकालना उचित है या नहीं। यदि आप एक फ्लैट देखते हैं जो 500,000 डॉलर में बिक्री के लिए है और यह जानता है कि उस क्षेत्र में किराए लगभग 1,000 डॉलर प्रति माह (या 12,000 डॉलर प्रति वर्ष) हैं, तो आपको पता चल जाएगा कि इसे आगे बढ़ाना बेहतर है (लगभग 120,000 डॉलर होना चाहिए) .

संपत्ति को महत्व देने के तीन तरीके हैं, जिनमें से सभी तुलना पर निर्भर हैं।

1. बिक्री तुलना तकनीक

अनुमान बाजार में मौजूद समान गुणों पर आधारित है।

2. खोई या क्षतिग्रस्त वस्तुओं को बदलने के तरीके

यह दृष्टिकोण निम्नलिखित दिशानिर्देशों का उपयोग करता है: भूमि मूल्यों और मूल्यह्रास दरों को ध्यान में रखते हुए एक समान संपत्ति के निर्माण की लागत का अनुमान लगाएं।

3. आय तकनीक

आय तकनीकों का उपयोग उनकी आय धाराओं के आधार पर संपत्तियों का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है। यह तकनीक अपने जीवनकाल में आर्थिक लाभ उत्पन्न करने के लिए संपत्ति की क्षमता का आकलन करने पर केंद्रित है।

संपत्ति खरीदते या बेचते समय कई वित्तीय अनुपात आपको सही निर्णय लेने में मदद कर सकते हैं। पूंजीकरण अनुपात सबसे आम है, लेकिन ऐसे अन्य वित्तीय अनुपात भी हैं जो सहायक भी हो सकते हैं।

पूंजीकरण दर ही एकमात्र महत्वपूर्ण अनुपात नहीं है। यहाँ अन्य चार हैं:

उपरोक्त अनुपात संपत्ति निवेश के अतिरिक्त वित्तीय आयामों को ध्यान में रखते हैं और कैप दर के लिए उपयोगी पूरक हैं।

जबकि पूंजीकरण दर संपत्ति मूल्यांकन में एक उपयोगी उपकरण है, इसे अकेले या गलत तरीके से उपयोग करने से आपके निर्णय लेने में गंभीर समस्याएं हो सकती हैं। अन्य ऋण-संबंधित अनुपातों के विपरीत, कैप दर ऋण भुगतान के लिए जिम्मेदार नहीं है। नकद-पर-नकद निवेश अनुपात एक अच्छा दिशानिर्देश है, क्योंकि बंधक ऋण का उपयोग अक्सर घर की खरीद के वित्तपोषण के लिए किया जाता है।

ऐसे मामले भी हैं जहां कैप दर लागू नहीं होती है। कैप दर अल्पकालिक संपत्ति निवेश पर लागू नहीं होती है। इस प्रकार के निवेश से किराया नहीं मिलता है।

जैसा कि दिखाया गया है, ब्याज दरों के माहौल का कैप दरों पर असर पड़ सकता है। इसे एक बाहरी शक्ति माना जा सकता है, और अचल संपत्ति बाजारों द्वारा संचालित नहीं है, लेकिन फेडरल रिजर्व की मौद्रिक नीति से प्रभावित है। 2008 के वित्तीय संकट के बाद कई वर्षों तक नीति दर शून्य स्तर पर रही। इससे अन्य ब्याज दरों को असामान्य रूप से निम्न श्रेणी में धकेल दिया गया। कैप दरों में गिरावट आई, जिसके कारण न्यूयॉर्क शहर और सैन फ्रांसिस्को में घर की कीमतों में वृद्धि हुई, जिससे कैप दरों का सही ढंग से उपयोग करके संपत्ति मूल्यांकन के लिए एक त्वरित संदर्भ प्रदान किया गया। मान लें कि आपको मौजूदा ब्याज दर के माहौल के साथ-साथ मौद्रिक नीति की दिशा की अच्छी समझ है। फिर आप उपयोग करने के लिए सर्वोत्तम कैप दर निर्धारित कर सकते हैं।

एक अच्छा कैप रेट 4-12% के बीच होता है। हालांकि, यह जोखिम के लिए आपकी सहनशीलता पर निर्भर करता है जहां आप सबसे अधिक आरामदायक होते हैं। उच्च जोखिम का अर्थ है उच्च इनाम। इसलिए, उच्च कैप दर कम कैप दर से बेहतर है। हालांकि, कम कैप दर 4% से कम होनी चाहिए।

कैप दर में बंधक शामिल नहीं है। यह आपको अपने निवेश पर प्रतिफल का सटीक मूल्यांकन करने और सर्वोत्तम सौदा खोजने में मदद करता है। आप अपने बंधक को शामिल करके लीवरेज यील्ड की गणना कर सकते हैं।

हां, कैप दरों के साथ ब्याज दरें बढ़ती हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि आपके पास सरकारी बॉन्ड में निवेश करने के लिए अधिक पैसा है, यह अधिक आकर्षक हो जाता है, और कहीं और निवेश करने का जोखिम बढ़ जाता है।

7.5 कैरेट का मतलब है कि आप अपने निवेश या संपत्ति से 7.5% वार्षिक शुद्ध आय की उम्मीद कर सकते हैं। 7.5 कैप दर का मतलब है कि यदि आपकी संपत्ति $ 150,000 के लायक है, तो आप $ 11,250 वार्षिक रिटर्न की उम्मीद कर सकते हैं।