Kalkulačka Stropní Sazby

Jednoduše řečeno, míra návratnosti investic do nemovitostí je to, co znamená maximální sazba. Je to procento vaší počáteční investice, které dostanete každý rok.

Představte si, že 100 000 USD je cena, kterou jste zaplatili za byt. Maximální sazba je 10 %. To znamená, že se vám každý rok vrátí 10 % počáteční investice. Můžete vidět, že váš čistý peněžní tok se po deseti letech bude rovnat nule. To znamená, že od jedenáctého roku začnete vydělávat.

Vzorec limitní sazby si můžete snadno vypočítat sami podle popisu. Maximální sazba je jednoduše poměr čistého provozního příjmu (NOI) k hodnotě nemovitosti.

maximální sazba = čistý provozní příjem / hodnota nemovitosti

Tento poměr, jinými slovy, je jednoduchý způsob, jak určit vztah mezi návratností nemovitosti a cenou.

Představte si, že jste zkušený realitní investor. K tomuto případu můžete přidat další parametry: míru obsazenosti (to znamená, jak dlouho je nemovitost neobydlená) a provozní náklady (jako je údržba, pojištění a služby).

Je důležité si uvědomit, že provozní náklady nezahrnují splátky hypotéky, odpisy ani daně z příjmu. Čistý příjem je tedy částka, kterou vyděláte, než zaplatíte daň z příjmu a dluhovou službu.

Pro výpočet vašeho čistého příjmu lze použít následující vzorec:

čistý příjem = (100 - provozní náklady) [%] * (100 - míra neobsazenosti) [%] * hrubý příjem

Jaký je nejlepší čas pro výpočet maximální sazby? Mohl by vzniknout následující scénář: Chcete prodat svou nemovitost. Není jasné, za jakou cenu byste měli nemovitost prodat. Váš měsíční provozní příjem je pouze 2 800 $. To odpovídá 33 600 USD ročně.

Nejlepší způsob, jak to zjistit, je zeptat se na limitní sazby. Tyto informace s největší pravděpodobností poskytne komerční realitní makléř. Předpokládejme, že průměrná maximální sazba pro vaši oblast je 9,7 %.

Tržní hodnotu si můžete vypočítat jednoduše vydělením čistého příjmu vaší limitní sazbou, abyste určili hodnotu nemovitosti.

33 600 $ / 9,7 % = 33 600 $ / 0,097 = 346 392 $

Toto je hodnota vaší nemovitosti. Toto je pouze vodítko. Pro zvýšení nebo snížení prodejní ceny mohou být i jiné důvody. Zde je dobré začít.

Příklad z reálného světa je nejlepší způsob, jak vidět, jak mohou míry kapitalizace pomoci při oceňování nemovitosti. Předpokládejme, že se chystáte prodat svůj dům a zjistíte, že investoři kupují nemovitosti podobné těm vašim s 10% mírou kapitalizace.

10procentní maximální sazba je 10% zisk z investice. Například 1000 dolarů může přinést 100 dolarů. Jedná se o 10procentní návratnost investice. Je snadné vidět, jak to funguje:

Míra návratnosti = zisk 100 $ / investice 1 000 $ = 10 %

To lze vidět v kontextu investic do nemovitostí:

Cap rate = roční čistý příjem / hodnota nemovitosti

Jaká je hodnota investice, pokud po obdržení měsíčního pronájmu ve výši 1 000 $ máte čistý příjem 12 000 $ ročně? (nebo kdyby byl váš dům pronajatý)

Toto číslo je pravděpodobně již známé. Abychom jej však viděli s matematickým výrazem, musíme vzorec upravit.

Hodnota nemovitosti = roční čistý příjem / maximální sazba

Hodnota nemovitosti = 12 000 $ / 0,1 = 120 000 $

To znamená, že váš dům má hodnotu 120 000 $

Nyní, když víte více o oceňování nemovitostí podle limitní sazby, pojďme se podívat na to, co se stane, když se změní místní trh s nemovitostmi.

Vezměme si příklad: Představte si, že Airbnb a sdílená ekonomika získávají na popularitě a že vaši oblast navštěvuje více lidí. Rozhodnete se, že z toho uděláte obchodní příležitost a pronajmete své pokoje na kratší dobu za vyšší nájemné. Váš celkový příjem za rok stoupne z 12 000 – 15 000 USD. Co se v tomto scénáři stane s hodnotou vašeho majetku?

Hodnota = 15 000 $ / 0,1

Odhadovaná hodnota vašeho domu se vyšplhá až na 150 000 $.

Toto je jednoduchý příklad: Čím vyšší poptávka, tím více. Co se stane, když se změní míra kapitalizace? O takovém problému se také můžete dozvědět v části níže.

Změna úrokové sazby je jedním z nejčastějších externích faktorů, které mohou ovlivnit podnikatelské prostředí. Vezměme si například zvyšování úrokových sazeb. Investoři mohou považovat jiné investice, jako jsou podnikové dluhopisy, které jsou přímo vázány na úrokové sazby, za přitažlivější než nákupy nemovitostí. Investoři už nechtějí 10% návratnost. Pro investice do nemovitostí potřebují maximální sazbu 12 procent.

Hodnota = 12 000 $ / 0,12 = 100 000 $

Jak můžete vidět, když se úrokové sazby zvýšily, váš domov se stal méně cenným. Proč? Investoři musí platit méně, aby dosáhli vyšší návratnosti své investice.

Představme si opak: Co se stane, když úroková sazba klesne. Limitní sazba klesá a ceny vašeho domu rostou.

Jaký je konečný výsledek? Míra kapitalizace může mít dopad na hodnotu nemovitosti, i když ceny nájmu nejsou ovlivněny.

Americký sen o vlastním domě je dlouholetým snem. Není žádným překvapením, že sektor bydlení v amerických dolarech získává významnou část HDP. To znamená, že mnoho lidí se snaží profitovat z rostoucích cen nemovitostí. Trh s nemovitostmi posilují obyčejní kupci domů, bankéři, investoři a politici. Od počátku 21. století, kdy byla koupě domu oblíbenou investiční možností, se kolektivní angažmá na americkém trhu s bydlením stalo obzvláště rozhodným. Finanční krize v roce 2008 byla výsledkem dlouhého období příliš horlivých spekulací na trhu s nemovitostmi.

Chcete-li odhadnout cenu vaší nemovitosti, budete potřebovat znát maximální sazby pro oblast, ve které chcete dům koupit. Chcete-li získat nejlepší data, můžete se obrátit na nezávislé služby, jako jsou komerční makléři nebo odhadci.

Pokud hledáte ke koupi dům nebo byt, pravděpodobně je k dispozici mnoho nabídek. Můžete ušetřit čas tím, že rychle odstraníte ty, které nestojí za váš čas.

Stojí za zmínku, že historické maximální sazby se pohybovaly mezi 8-12 procenty. To může být užitečné vodítko. Pro základní screening můžete použít 10% maximální sazbu. Toto je dobré pravidlo. Vše, co potřebujete, je nula, abyste zvýšili potenciální čistý příjem.

Ačkoli to není nejlepší způsob rozhodování, může vám pomoci udělat si dobrou představu o potenciální nabídce a o tom, zda se vyplatí věnovat čas čtení podrobností. Pokud uvidíte byt, který je na prodej za 500 000 dolarů a víte, že nájmy v této oblasti jsou přibližně 1 000 dolarů měsíčně (nebo 12 000 dolarů ročně), budete vědět, že je lepší ho přestěhovat (mělo by to být asi 120 000 dolarů) .

Existují tři způsoby, jak oceňovat majetek, přičemž všechny se spoléhají na srovnání.

1. Techniky srovnání prodejů

Odhad je založen na podobných vlastnostech, které jsou na trhu.

2. Způsoby náhrady ztracených nebo poškozených položek

Tento přístup používá následující vodítko: Odhadněte náklady na výstavbu podobné nemovitosti s přihlédnutím k hodnotám pozemků a odpisovým sazbám.

3. Výdělkové techniky

Techniky příjmu se používají k hodnocení nemovitostí na základě jejich toků příjmů. Tato technika se zaměřuje na odhad potenciálu nemovitosti generovat ekonomické výhody po dobu její životnosti.

Ke správnému rozhodnutí při koupi nebo prodeji nemovitosti vám může pomoci mnoho finančních ukazatelů. Ukazatel kapitalizace je nejběžnější, ale existují i další finanční ukazatele, které mohou být také užitečné.

Míra kapitalizace není jediným důležitým poměrem. Zde jsou další čtyři:

Výše uvedené poměry zohledňují další finanční dimenze investic do nemovitostí a jsou užitečným doplňkem maximální sazby.

I když je míra kapitalizace užitečným nástrojem při oceňování majetku, její použití samotné nebo nesprávné může způsobit vážné problémy při vašem rozhodování. Limitní sazba nezohledňuje platbu dluhu, na rozdíl od jiných ukazatelů souvisejících s dluhem. Poměr investic v hotovosti je dobrým vodítkem, protože hypoteční úvěry se často používají k financování nákupu nemovitostí.

Existují také případy, kdy stropní sazba neplatí. Maximální sazba se nevztahuje na krátkodobé investice do nemovitostí. Tyto typy investic negenerují rentu.

Jak bylo ukázáno, prostředí úrokových sazeb může mít dopad na stropní sazby. To lze považovat za vnější sílu, kterou nepohánějí trhy s nemovitostmi, ale je ovlivněna měnovou politikou Federálního rezervního systému. Základní úroková sazba zůstala po finanční krizi v roce 2008 mnoho let na nulové úrovni. To vedlo k tomu, že se ostatní úrokové sazby dostaly do neobvykle nízkých pásem. Limitní sazby klesly, což vedlo k růstu cen nemovitostí v New Yorku a San Franciscu, což poskytlo rychlou referenci pro hodnocení nemovitostí pomocí správného použití limitních sazeb. Předpokládejme, že dobře rozumíte současnému prostředí úrokových sazeb a také směřování měnové politiky. Poté můžete určit nejlepší limitní sazbu, kterou chcete použít.

Dobrá horní sazba se pohybuje mezi 4–12 %. Záleží však na vaší toleranci k riziku, kde vám je nejpohodlněji. Vyšší riziko znamená vyšší odměnu. Proto je vyšší maximální sazba lepší než nižší. Nižší limitní sazba by však měla být nižší než 4 %.

Maximální sazba nezahrnuje hypotéku. To vám umožní přesně vyhodnotit návratnost vaší investice a pomůže vám najít nejlepší nabídku. Pákový výnos si můžete vypočítat zahrnutím hypotéky.

Ano, úrokové sazby rostou s maximálními sazbami. Je to proto, že jak máte více peněz na investování do státních dluhopisů, stává se to přitažlivější a zvyšuje riziko investování jinde.

7,5 caprate znamená, že byste mohli očekávat 7,5% roční čistý příjem z vaší investice nebo nemovitosti. Maximální sazba 7,5 znamená, že pokud má vaše nemovitost hodnotu 150 000 USD, můžete očekávat roční výnos 11 250 USD.