Калькулятор Ставки Капитализации

Проще говоря, норма прибыли на инвестиционную недвижимость в сфере недвижимости - это то, что означает ставка капитализации. Это процент ваших первоначальных инвестиций, который вы будете получать каждый год.

Представьте, что 100 000 долларов — это цена, которую вы заплатили за квартиру. Ставка капитализации составляет 10%. Это означает, что 10% ваших первоначальных инвестиций будут возвращаться каждый год. Вы видите, что ваш чистый денежный поток через десять лет будет равен нулю. Это означает, что вы начнете зарабатывать деньги с одиннадцатого года.

Формулу ставки капитализации легко рассчитать самостоятельно, следуя описанию. Ставка капитализации — это просто отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости недвижимости.

ставка капитализации = чистый операционный доход / стоимость недвижимости

Другими словами, это соотношение представляет собой простой способ определить взаимосвязь между доходностью собственности и ценой.

Представьте, что вы опытный инвестор в недвижимость. Вы можете добавить к этому случаю дополнительные параметры: уровень заполняемости (то есть, как долго недвижимость не занята) и эксплуатационные расходы (такие как техническое обслуживание, страховка и коммунальные услуги).

Важно помнить, что операционные расходы не включают платежи по ипотеке, амортизацию или подоходный налог. Таким образом, чистая прибыль — это сумма, которую вы зарабатываете до уплаты подоходного налога и обслуживания долга.

Для расчета чистой прибыли можно использовать следующую формулу:

чистый доход = (100 - операционные расходы) [%] * (100 - доля вакантных площадей) [%] * валовой доход

В какое время лучше всего рассчитывать ставку капитализации? Можно создать следующий сценарий: Вы хотите продать свою собственность. Не ясно, по какой цене вы должны продать свою недвижимость. Ваш ежемесячный операционный доход составляет всего 2800 долларов. Это эквивалентно 33 600 долларов США в год.

Спрашивать о предельных ставках — лучший способ выяснить это. Эта информация, скорее всего, будет предоставлена коммерческим риелтором. Предположим, что средняя ставка капитализации для вашего региона составляет 9,7%.

Вы можете рассчитать рыночную стоимость, просто разделив чистый доход на ставку капитализации, чтобы определить стоимость собственности.

33 600 долл. США / 9,7% = 33 600 долл. США / 0,097 = 346 392 долл. США

Это стоимость вашего имущества. Это всего лишь рекомендация. Могут быть и другие причины для увеличения или уменьшения продажной цены. Это хорошее место для старта.

Пример из реальной жизни — лучший способ увидеть, как ставки капитализации могут помочь в оценке недвижимости. Предположим, вы хотите продать свой дом и узнаете, что инвесторы покупают недвижимость, подобную вашей, с ставкой капитализации 10%.

10-процентная ставка капитализации — это 10-процентная прибыль от инвестиций. Например, 1000 долларов могут дать 100 долларов. Это 10-процентная рентабельность инвестиций. Легко увидеть, как это работает:

Норма прибыли = 100 долларов прибыли / 1000 долларов инвестиций = 10%

Это можно увидеть в контексте инвестиций в недвижимость:

Ставка капитализации = годовой чистый доход / стоимость имущества

Какова ценность инвестиций, если после ежемесячной арендной платы в размере 1000 долларов вы получаете чистый доход в размере 12 000 долларов в год? (или если ваш дом должен был быть сдан в аренду)

Этот номер, вероятно, уже известен. Однако, чтобы просмотреть его с помощью математического выражения, мы должны изменить формулу.

Стоимость имущества = годовой чистый доход / ставка капитализации

Стоимость имущества = 12 000 долларов США / 0,1 = 120 000 долларов США.

Это означает, что ваш дом стоит 120 000 долларов.

Теперь, когда вы знаете больше об оценке недвижимости по ставке капитализации, давайте посмотрим, что произойдет, если местный рынок недвижимости изменится.

Возьмем пример: представьте, что Airbnb и экономика совместного потребления набирают популярность, и все больше людей посещают ваш район. Вы решаете использовать это как возможность для бизнеса и сдаете свои комнаты на более короткие сроки по более высокой арендной плате. Ваш общий доход за год увеличивается с 12 000 до 15 000 долларов. Что в этом случае происходит со стоимостью вашей собственности?

Стоимость = 15 000 долларов США / 0,1

Ориентировочная стоимость вашего дома возрастает до 150 000 долларов.

Это простой пример: чем выше спрос, тем больше. Что произойдет, если изменится ставка капитализации? Вы также можете узнать о такой проблеме в разделе ниже.

Изменение процентной ставки является одним из наиболее распространенных внешних факторов, которые могут повлиять на бизнес-среду. Возьмем, к примеру, повышение процентных ставок. Инвесторы могут найти другие инвестиции, такие как корпоративные облигации, которые напрямую связаны с процентными ставками, более привлекательными, чем покупка недвижимости. Инвесторы больше не хотят 10% доходности. Им нужна ставка капитализации в размере 12 процентов для инвестиций в недвижимость.

Стоимость = 12 000 долл. США / 0,12 = 100 000 долл. США

Как видите, когда процентные ставки выросли, ваш дом стал менее ценным. Почему? Инвесторы должны платить меньше, чтобы получить более высокую норму прибыли на свои инвестиции.

Давайте представим обратное: что происходит, когда процентная ставка падает. Ставка кепки падает, а цены на ваше жилье растут.

В чем суть? Ставка капитализации может влиять на стоимость недвижимости, даже если не влияет на арендную плату.

Американская мечта о собственном доме давняя. Неудивительно, что сектор жилья в долларах США получает значительную часть ВВП. Это означает, что многие люди пытаются получить прибыль от роста цен на жилье. Рынок недвижимости поддерживают обычные покупатели жилья, банкиры, инвесторы и политики. С начала 2000-х годов, когда покупка дома была популярным вариантом инвестиций, коллективное участие в рынке жилья США стало особенно решительным. Финансовый кризис 2008 года стал результатом продолжительного периода чрезмерно усердных спекуляций на рынке недвижимости.

Чтобы оценить стоимость вашей недвижимости, вам необходимо знать предельные ставки для района, в котором вы хотите приобрести дом. Чтобы получить наилучшие данные, вы можете обратиться за консультацией к независимым службам, таким как коммерческие брокеры или оценщики.

Если вы хотите купить дом или квартиру, вероятно, есть много доступных предложений. Вы можете сэкономить время, быстро отсеяв те, которые не стоят вашего времени.

Стоит отметить, что исторические ставки лимитов составляли 8-12 процентов. Это может быть полезным ориентиром. Вы можете использовать предельную ставку 10% для базовой проверки. Это хорошее практическое правило. Все, что вам нужно, это ноль, чтобы увеличить потенциальную чистую прибыль.

Хотя это не лучший способ принять решение, он может помочь вам получить хорошее представление о потенциальном предложении и о том, стоит ли тратить время на чтение деталей. Если вы видите квартиру, которая продается за 500 000 долларов, и знаете, что арендная плата в этом районе составляет примерно 1 000 долларов в месяц (или 12 000 долларов в год), вы поймете, что лучше ее продать (должно быть около 120 000 долларов). .

Есть три способа оценки собственности, и все они основаны на сравнении.

1. Методы сравнения продаж

Оценка основана на аналогичных свойствах, которые есть на рынке.

2. Способы замены утерянных или поврежденных предметов

В этом подходе используется следующее руководство: Оцените затраты на строительство аналогичного объекта, принимая во внимание стоимость земли и нормы амортизации.

3. Методы получения дохода

Методы дохода используются для оценки свойств на основе их потоков доходов. Этот метод фокусируется на оценке потенциала имущества для получения экономических выгод в течение всего срока его службы.

Многие финансовые коэффициенты могут помочь вам принять правильное решение при покупке или продаже недвижимости. Коэффициент капитализации является наиболее распространенным, но есть и другие финансовые коэффициенты, которые также могут быть полезны.

Ставка капитализации – не единственный важный коэффициент. Вот остальные четыре:

Приведенные выше коэффициенты учитывают дополнительные финансовые аспекты инвестиций в недвижимость и являются полезным дополнением к ставке капитализации.

Несмотря на то, что ставка капитализации является полезным инструментом при оценке имущества, ее использование отдельно или неправильно может вызвать серьезные проблемы при принятии решений. Ставка капитализации не учитывает выплату долга, в отличие от других коэффициентов, связанных с долгом. Хорошим ориентиром является коэффициент инвестиций наличными, поскольку ипотечные кредиты часто используются для финансирования покупки жилья.

Также бывают случаи, когда предельная ставка не применяется. Ставка капитализации не применяется к краткосрочным инвестициям в недвижимость. Эти виды инвестиций не генерируют ренту.

Как показано, среда процентных ставок может оказывать влияние на ставки капитализации. Это можно рассматривать как внешнюю силу, и она не обусловлена рынками недвижимости, а находится под влиянием денежно-кредитной политики Федерального резерва. Учетная ставка оставалась на нулевом уровне в течение многих лет после финансового кризиса 2008 года. Это привело к тому, что другие процентные ставки оказались на необычно низком уровне. Ставки капитализации упали, что привело к росту цен на жилье в Нью-Йорке и Сан-Франциско, что обеспечило быстрый ориентир для оценки недвижимости за счет правильного использования ставок капитализации. Предположим, что вы хорошо понимаете текущую среду процентных ставок, а также направление денежно-кредитной политики. Затем вы можете определить наилучшую ставку капитализации для использования.

Хорошая ставка капитализации составляет от 4 до 12%. Тем не менее, это зависит от вашей терпимости к риску, когда вы чувствуете себя наиболее комфортно. Более высокий риск означает более высокую награду. Следовательно, более высокая ставка капитализации лучше, чем более низкая. Однако более низкая ставка капитализации должна быть менее 4%.

Ставка капитализации не включает ипотеку. Это позволяет точно оценить рентабельность инвестиций и найти лучшее предложение. Вы можете рассчитать доходность с использованием заемных средств, включая ипотечный кредит.

Да, процентные ставки растут вместе с капитальными ставками. Это связано с тем, что чем больше у вас денег для инвестирования в государственные облигации, тем они становятся более привлекательными и увеличивают риск инвестирования в другое место.

Капрат 7,5 означает, что вы можете ожидать годовой чистый доход в размере 7,5% от ваших инвестиций или собственности. Ставка капитализации 7,5 означает, что если ваша недвижимость стоит 150 000 долларов, вы можете рассчитывать на годовой доход в 11 250 долларов.