Калкулатор Стопе Ограничења

Једноставно речено, стопа поврата за улагање у некретнине је оно што значи максимална стопа. То је проценат ваше почетне инвестиције коју ћете добити сваке године.

Замислите да је 100.000 долара цена коју сте платили за стан. Стопа ограничења је 10%. То значи да ће се 10% ваше почетне инвестиције вратити сваке године. Можете видети да ће ваш нето новчани ток након десет година бити једнак нули. То значи да ћете почети да зарађујете од једанаесте године.

Лако је сами израчунати формулу стопе ограничења пратећи опис. Стопа ограничења је једноставно однос нето оперативног прихода (НОИ) и вредности имовине.

максимална стопа = нето пословни приход / вредност имовине

Другим речима, овај однос је једноставан начин да се одреди однос између приноса имовине и цене.

Замислите да сте искусан инвеститор у некретнине. Овом случају можете додати додатне параметре: стопу попуњености (то јест, колико дуго је имовина неупотребљена) и оперативни трошкови (као што су одржавање, осигурање и комуналије).

Важно је запамтити да оперативни трошкови не укључују плаћања хипотеке, амортизацију или порезе на приход. Дакле, нето приход је износ који зарадите пре плаћања пореза на доходак и отплате дуга.

Следећа формула се може користити за израчунавање вашег нето прихода:

нето приход = (100 - оперативни расходи) [%] * (100 - стопа слободних радних места) [%] * бруто приход

Које је најбоље време за израчунавање стопе ограничења? Може се створити следећи сценарио: Желите да продате своју имовину. Није јасно по којој цени треба да продате своју имовину. Ваш месечни оперативни приход је само 2.800 долара. Ово је еквивалентно 33.600 долара годишње.

Најбољи начин да то сазнате је да се распитате о ограниченим стопама. Ове информације ће највероватније дати комерцијални агент за некретнине. Претпоставимо да је просечна стопа ограничења за вашу област 9,7%.

Можете израчунати тржишну вредност једноставним дељењем нето прихода са стопом за ограничење да бисте одредили вредност имовине.

33.600 УСД / 9,7% = 33.600 УСД / 0,097 = 346.392 УСД

Ово је вредност ваше имовине. Ово је само смерница. Могу постојати и други разлози за повећање или смањење продајне цене. Ово је добро место за почетак.

Пример из стварног света је најбољи начин да видите како стопе капитализације могу помоћи у процени имовине. Претпоставимо да желите да продате своју кућу и сазнате да инвеститори купују некретнине сличне вашој по стопи капитализације од 10%.

Стопа ограничења од 10 процената је 10% профита од улагања. На пример, 1000 долара може донети 100 долара. Ово је повраћај инвестиције од 10 одсто. Лако је видети како то функционише:

Стопа приноса = 100 УСД профита / 1000 УСД инвестиција = 10%

Ово се може видети у контексту улагања у некретнине:

Стопа капитала = годишњи нето приход / вредност имовине

Која је вредност инвестиције ако постоји нето приход од 12.000 УСД годишње након што примите 1.000 УСД месечно? (или ако би ваша кућа била издата)

Овај број је вероватно већ познат. Међутим, да бисмо га видели математичким изразом, морамо модификовати формулу.

Вредност имовине = годишњи нето приход / стопа капитала

Вредност имовине = 12.000 $ / 0.1 = 120.000 $

То значи да ваша кућа вреди 120.000 долара

Сада када знате више о вредновању имовине по стопи, хајде да погледамо шта се дешава ако се локално тржиште некретнина промени.

Узмимо пример: Замислите да Аирбнб и економија дељења постају све популарнији и да све више људи посећује вашу област. Одлучили сте да ово буде пословна прилика и да изнајмите своје собе на краће периоде по већој цени. Ваш укупан приход за годину расте са 12.000 до 15.000 долара. У овом сценарију, шта се дешава са вредношћу ваше имовине?

Вредност = 15.000 УСД / 0.1

Процењена вредност ваше куће се пење на 150.000 долара.

Ово је једноставан пример: што је потражња већа, то више. Шта се дешава ако се стопа капитализације промени? Такође можете сазнати о таквом проблему у одељку испод.

Промена каматне стопе је један од најчешћих екстерних фактора који могу утицати на пословно окружење. Узмимо, на пример, повећање камата. Инвеститори могу сматрати да су друге инвестиције, као што су корпоративне обвезнице, које су директно везане за каматне стопе привлачније од куповине имовине. Инвеститори више не желе стопу приноса од 10%. Потребна им је максимална стопа од 12 одсто за инвестиције у некретнине.

Вредност = 12.000 УСД / 0,12 = 100.000 УСД

Као што видите, када су каматне стопе порасле, ваш дом је постао мање вредан. Зашто? Инвеститори морају платити мање да би добили вишу стопу приноса на своју инвестицију.

Замислимо супротно: шта се дешава када каматна стопа падне. Стопа ограничења пада, а цене ваших кућа расту.

Шта је суштина? Стопа капитализације може утицати на вредност имовине, чак и ако то не утиче на цене закупа.

Амерички сан о поседовању куће је дугогодишњи. Није изненађење да стамбени сектор у америчким доларима прима значајан део БДП-а. То значи да многи људи покушавају да профитирају од раста цена кућа. Тржиште некретнина подржавају обични купци кућа, банкари, инвеститори и политичари. Од раних 2000-их, када је куповина куће била популарна опција улагања, колективни ангажман на америчком тржишту некретнина постао је посебно одлучан. Финансијска криза из 2008. године била је резултат дужег периода ревних шпекулација на тржишту некретнина.

Да бисте проценили цену ваше имовине, мораћете да знате максималне стопе за област у којој желите да купите кућу. Да бисте добили најбоље податке, можете консултовати независне службе, као што су комерцијални брокери или проценитељи.

Ако желите да купите кућу или стан, вероватно је на располагању много понуда. Можете уштедети време тако што ћете брзо уклонити оне који нису вредни вашег времена.

Вреди напоменути да су претходне стопе ограничења биле између 8-12 процената. Ово може бити корисна смерница. Можете користити стопу ограничења од 10% за основни скрининг. Ово је добро правило. Све што вам треба је нула да бисте повећали потенцијални нето приход.

Иако то није најбољи начин за доношење одлуке, може вам помоћи да стекнете добру представу о потенцијалној понуди и да ли је вредно одвојити време да прочитате детаље. Ако видите стан који се продаје за 500.000 долара и знате да су кирије у тој области отприлике 1.000 долара месечно (или 12.000 долара годишње), знаћете да је боље да га преселите (требало би да буде око 120.000 долара) .

Постоје три начина за вредновање имовине, а сви се ослањају на поређење.

1. Технике поређења продаје

Процена је заснована на сличним некретнинама које се налазе на тржишту.

2. Методе за замену изгубљених или оштећених ствари

Овај приступ користи следеће смернице: Процените трошкове изградње сличне имовине, узимајући у обзир вредности земљишта и стопе амортизације.

3. Технике прихода

Технике прихода се користе за процену имовине на основу токова прихода. Ова техника се фокусира на процену потенцијала имовине да генерише економске користи током свог животног века.

Многи финансијски показатељи могу вам помоћи да донесете праву одлуку приликом куповине или продаје некретнине. Коефицијент капитализације је најчешћи, али постоје и други финансијски показатељи који такође могу бити од помоћи.

Стопа капитализације није једини важан показатељ. Ево још четири:

Горе наведени коефицијенти узимају у обзир додатне финансијске димензије улагања у некретнине и представљају корисну допуну максималној стопи.

Иако је стопа капитализације користан алат за процену имовине, сама или нетачна употреба може изазвати озбиљне проблеме у доношењу одлука. Капитална стопа не узима у обзир отплату дуга, за разлику од других коефицијената везаних за дуг. Коефицијент улагања готовине у готовини је добра смерница, јер се хипотекарни кредити често користе за финансирање куповине куће.

Постоје и случајеви у којима стопа ограничења није применљива. Стопа ограничења се не примењује на краткорочна улагања у некретнине. Ове врсте инвестиција не стварају ренту.

Као што је показано, окружење каматних стопа може имати утицај на горње стопе. Ово се може сматрати спољном силом, а не вођено тржиштем некретнина, већ под утицајем монетарне политике Федералних резерви. Референтна стопа је остала на нултом нивоу дуги низ година након финансијске кризе 2008. године. То је довело до тога да су друге каматне стопе гурнуте у необично ниске опсеге. Стопе ограничења су пале, што је довело до раста цена кућа у Њујорку и Сан Франциску, пружајући брзу референцу за процену имовине правилном употребом максималних стопа. Претпоставимо да добро разумете тренутно окружење каматних стопа, као и правац монетарне политике. Затим можете одредити најбољу стопу ограничења коју ћете користити.

Добра стопа ограничења је између 4-12%. Међутим, зависи од ваше толеранције на ризик где вам је најудобније. Већи ризик значи већу награду. Према томе, већа стопа ограничења је боља од ниже. Међутим, нижа стопа ограничења треба да буде мања од 4%.

Цап Рате не укључује хипотеку. Ово вам омогућава да прецизно процените повраћај ваше инвестиције и помаже вам да пронађете најбољу понуду. Можете израчунати принос са полугом укључивањем ваше хипотеке.

Да, каматне стопе расту са максималним стопама. То је зато што, како имате више новца за улагање у државне обвезнице, то постаје привлачније и повећава ризик од улагања негдје другдје.

Капрат од 7,5 значи да можете очекивати 7,5% годишњег нето прихода од ваше инвестиције или имовине. Стопа ограничења од 7,5 значи да ако ваша имовина вреди 150.000 долара, можете очекивати годишњи принос од 11.250 долара.