ماشین حساب نرخ سقفی

به عبارت ساده، نرخ بازده برای املاک سرمایه گذاری املاک به معنای نرخ سقف است. درصدی از سرمایه گذاری اولیه شما است که هر سال دریافت خواهید کرد.

تصور کنید که 100000 دلار قیمتی است که برای یک آپارتمان پرداخت کرده اید. نرخ سقف 10٪ است. این بدان معناست که هر سال 10 درصد از سرمایه اولیه شما بازگردانده می شود. می بینید که خالص جریان نقدی شما بعد از ده سال برابر با صفر خواهد بود. یعنی از سال یازدهم شروع به کسب درآمد خواهید کرد.

با پیروی از توضیحات به راحتی می توانید فرمول نرخ سقف را خودتان محاسبه کنید. نرخ سقف صرفاً نسبت درآمد خالص عملیاتی (NOI) به ارزش دارایی است.

نرخ سقف = درآمد عملیاتی خالص / ارزش دارایی

این نسبت، به عبارت دیگر روشی ساده برای تعیین رابطه بین بازده ملک و قیمت است.

تصور کنید که یک سرمایه گذار باتجربه املاک و مستغلات هستید. می‌توانید پارامترهای دیگری را به این مورد اضافه کنید: نرخ اشغال (یعنی مدت زمان خالی بودن ملک) و هزینه‌های عملیاتی (مانند نگهداری، بیمه، و آب و برق).

مهم است که به یاد داشته باشید که هزینه های عملیاتی شامل پرداخت وام مسکن، استهلاک، یا مالیات بر درآمد نمی شود. بنابراین، درآمد خالص مبلغی است که قبل از پرداخت مالیات بر درآمد و خدمات بدهی به دست می آورید.

برای محاسبه درآمد خالص می توان از فرمول زیر استفاده کرد:

درآمد خالص = (100 - هزینه های عملیاتی) [%] * (100 - نرخ جای خالی) [%] * درآمد ناخالص

بهترین زمان برای محاسبه نرخ سقف چه زمانی است؟ سناریوی زیر می تواند ایجاد شود: شما می خواهید ملک خود را بفروشید. معلوم نیست ملک خود را به چه قیمتی باید بفروشید. درآمد عملیاتی ماهانه شما فقط 2800 دلار است. این مبلغ معادل 33600 دلار در سال است.

درخواست در مورد نرخ سقف بهترین راه برای پیدا کردن است. این اطلاعات به احتمال زیاد توسط یک مشاور املاک تجاری ارائه می شود. بیایید فرض کنیم که میانگین نرخ سقف برای منطقه شما 9.7٪ است.

شما می توانید ارزش بازار را با تقسیم درآمد خالص بر نرخ سقف خود محاسبه کنید تا ارزش ملک را تعیین کنید.

33,600 دلار / 9.7٪ = 33,600 دلار / 0.097 = 346,392 دلار

این ارزش ملک شماست. این فقط یک دستورالعمل است. ممکن است دلایل دیگری برای افزایش یا کاهش قیمت فروش وجود داشته باشد. این محل خوبی برای شروع است.

یک مثال واقعی بهترین راه برای مشاهده اینکه چگونه نرخ‌های سرمایه می‌توانند به ارزیابی اموال کمک کنند. فرض کنید به دنبال فروش خانه خود هستید و متوجه می شوید که سرمایه گذاران املاکی مشابه شما را با نرخ سرمایه 10 درصد خریداری می کنند.

نرخ سقف 10 درصد سود 10 درصدی سرمایه گذاری است. به عنوان مثال، 1000 دلار می تواند 100 دلار سود دهد. این 10 درصد بازگشت سرمایه است. به راحتی می توانید ببینید که چگونه کار می کند:

نرخ بازگشت = 100 دلار سود / 1000 دلار سرمایه گذاری = 10٪

این را می توان در زمینه سرمایه گذاری ملک مشاهده کرد:

نرخ سقف = درآمد خالص سالانه / ارزش ملک

اگر پس از دریافت 1000 دلار اجاره ماهانه، سالانه 12000 دلار درآمد خالص داشته باشید، ارزش سرمایه گذاری چقدر است؟ (یا اگر قرار بود خانه شما اجاره شود)

احتمالاً این عدد قبلاً شناخته شده است. با این حال، برای مشاهده آن با یک عبارت ریاضی، باید فرمول را اصلاح کنیم.

ارزش ملک = درآمد خالص سالانه / نرخ سقف

ارزش ملک = 12000 دلار / 0.1 = 120000 دلار

این بدان معناست که خانه شما 120000 دلار ارزش دارد

اکنون که درباره ارزیابی املاک بر اساس نرخ سقفی اطلاعات بیشتری دارید، بیایید ببینیم در صورت تغییر بازار مسکن محلی چه اتفاقی می‌افتد.

بیایید مثالی بزنیم: تصور کنید Airbnb و اقتصاد اشتراک‌گذاری در حال محبوبیت هستند و افراد بیشتری از منطقه شما بازدید می‌کنند. شما تصمیم می گیرید که این را به یک فرصت تجاری تبدیل کنید و اتاق های خود را برای دوره های کوتاه تری با اجاره بالاتر اجاره کنید. کل درآمد شما در سال از 12000 تا 15000 دلار افزایش می یابد. در این سناریو، ارزش ملک شما چه می شود؟

ارزش = 15000 دلار / 0.1

ارزش تخمینی خانه شما تا 150000 دلار افزایش می یابد.

این یک مثال ساده است: هر چه تقاضا بیشتر باشد، بیشتر است. اگر نرخ سرمایه تغییر کند چه اتفاقی می افتد؟ همچنین می توانید در بخش زیر با چنین موضوعی آشنا شوید.

تغییر در نرخ بهره یکی از رایج ترین عوامل خارجی است که می تواند محیط کسب و کار را تحت تاثیر قرار دهد. به عنوان مثال، افزایش نرخ بهره را در نظر بگیرید. سرمایه‌گذاران ممکن است سرمایه‌گذاری‌های دیگری مانند اوراق قرضه شرکتی را که مستقیماً با نرخ بهره مرتبط هستند جذاب‌تر از خرید ملک بدانند. سرمایه گذاران دیگر نرخ بازدهی 10 درصدی نمی خواهند. آنها برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به نرخ سقفی 12 درصدی نیاز دارند.

ارزش = 12000 دلار / 0.12 = 100000 دلار

همانطور که می بینید، زمانی که نرخ بهره افزایش یافت، ارزش خانه شما کاهش یافت. چرا؟ سرمایه گذاران باید هزینه کمتری بپردازند تا نرخ بازدهی بیشتری در سرمایه گذاری خود داشته باشند.

بیایید برعکس را تصور کنیم: وقتی نرخ بهره کاهش می یابد چه اتفاقی می افتد. نرخ سقف کاهش می یابد و قیمت خانه شما افزایش می یابد.

اصل مطلب چیست؟ نرخ سرمایه می تواند بر ارزش ملک تأثیر بگذارد، حتی اگر قیمت اجاره تحت تأثیر قرار نگیرد.

رویای آمریکایی داشتن خانه یک آرزوی دیرینه است. جای تعجب نیست که بخش مسکن دلار آمریکا بخش قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی را دریافت می کند. این بدان معناست که بسیاری از مردم سعی می کنند از افزایش قیمت مسکن سود ببرند. بازار املاک و مستغلات توسط خریداران عادی خانه، بانکداران، سرمایه گذاران و سیاستمداران تقویت می شود. از اوایل دهه 2000، زمانی که خرید خانه یک گزینه سرمایه گذاری محبوب بود، مشارکت جمعی در بازار مسکن ایالات متحده به ویژه مصمم شد. بحران مالی 2008 نتیجه یک دوره طولانی سفته بازی بیش از حد در بازار املاک و مستغلات بود.

برای تخمین هزینه ملک خود، باید نرخ سقف را برای منطقه ای که به دنبال خرید خانه در آن هستید، بدانید. برای به دست آوردن بهترین داده ها، می توانید از خدمات مستقل مانند کارگزاران تجاری یا ارزیاب ها مشورت کنید.

اگر به دنبال خرید خانه یا آپارتمان هستید، احتمالاً پیشنهادات زیادی وجود دارد. می توانید با از بین بردن سریع مواردی که ارزش وقت شما را ندارند در زمان صرفه جویی کنید.

شایان ذکر است که نرخ سقف تاریخی بین 8 تا 12 درصد بوده است. این ممکن است یک دستورالعمل مفید باشد. شما می توانید از نرخ سقف 10% برای غربالگری اولیه استفاده کنید. این یک قانون سرانگشتی خوب است. تنها چیزی که برای افزایش درآمد خالص بالقوه نیاز دارید یک صفر است.

اگرچه این بهترین راه برای تصمیم گیری نیست، اما می تواند به شما کمک کند تا ایده خوبی از پیشنهاد بالقوه و اینکه آیا ارزش وقت گذاشتن برای خواندن جزئیات را دارد یا خیر. اگر آپارتمانی را دیدید که به قیمت 500000 دلار فروخته می شود و می دانید که اجاره در آن منطقه تقریباً 1000 دلار در ماه (یا 12000 دلار در سال) است، می دانید که بهتر است آن را جابه جا کنید (باید حدود 120000 دلار باشد). .

سه راه برای ارزش گذاری اموال وجود دارد که همه آنها بر اساس مقایسه هستند.

1. تکنیک های مقایسه فروش

برآورد بر اساس خواص مشابهی است که در بازار وجود دارد.

2. روش های جایگزینی اقلام گم شده یا آسیب دیده

این رویکرد از دستورالعمل زیر استفاده می کند: برآورد هزینه های ساخت یک ملک مشابه با در نظر گرفتن ارزش زمین و نرخ استهلاک.

3. تکنیک های درآمد

تکنیک های درآمد برای ارزیابی املاک بر اساس جریان درآمد آنها استفاده می شود. این تکنیک بر تخمین پتانسیل ملک برای ایجاد منافع اقتصادی در طول عمر آن متمرکز است.

بسیاری از نسبت های مالی می توانند به شما در تصمیم گیری صحیح هنگام خرید یا فروش ملک کمک کنند. نسبت سرمایه رایج ترین است، اما نسبت های مالی دیگری نیز وجود دارد که می تواند مفید باشد.

نرخ سرمایه تنها نسبت مهم نیست. در اینجا چهار مورد دیگر وجود دارد:

نسبت‌های بالا ابعاد مالی اضافی سرمایه‌گذاری‌های دارایی را در نظر می‌گیرند و مکمل‌های مفیدی برای نرخ سقف هستند.

در حالی که نرخ سرمایه ابزار مفیدی در ارزیابی اموال است، استفاده از آن به تنهایی یا نادرست می تواند مشکلات جدی در تصمیم گیری شما ایجاد کند. نرخ سقف بر خلاف سایر نسبت‌های مربوط به بدهی، پرداخت بدهی را در نظر نمی‌گیرد. نسبت سرمایه گذاری نقد به نقد راهنمای خوبی است، زیرا وام های رهنی اغلب برای تامین مالی خرید خانه استفاده می شود.

مواردی نیز وجود دارد که نرخ سقف قابل اعمال نیست. نرخ سقفی برای سرمایه گذاری های کوتاه مدت املاک اعمال نمی شود. این نوع سرمایه گذاری ها رانت ایجاد نمی کنند.

همانطور که نشان داده شد، محیط نرخ بهره می تواند بر نرخ های سقفی تأثیر بگذارد. این را می توان یک نیروی خارجی در نظر گرفت، و نه توسط بازارهای املاک و مستغلات، بلکه تحت تاثیر سیاست پولی فدرال رزرو. پس از بحران مالی 2008، نرخ بهره برای سال‌ها در سطح صفر باقی ماند. این باعث شد که سایر نرخ های بهره به محدوده های غیرمعمول پایینی کشیده شوند. نرخ‌های سقفی کاهش یافت، که منجر به رشد قیمت مسکن در شهر نیویورک و سانفرانسیسکو شد و با استفاده صحیح از نرخ‌های سقف، مرجعی سریع برای ارزیابی املاک ارائه کرد. فرض کنید که درک خوبی از محیط نرخ بهره فعلی و همچنین جهت گیری سیاست پولی دارید. سپس می توانید بهترین نرخ سقف را برای استفاده تعیین کنید.

نرخ سقف خوب بین 4-12٪ است. با این حال، این بستگی به تحمل شما در برابر خطر دارد که در آن راحت‌تر هستید. ریسک بالاتر به معنای پاداش بالاتر است. بنابراین، نرخ سقف بالاتر بهتر از نرخ پایین تر است. با این حال، نرخ سقف پایین تر باید کمتر از 4٪ باشد.

نرخ سقف شامل وام مسکن نمی شود. این به شما امکان می دهد بازده سرمایه خود را به طور دقیق ارزیابی کنید و به شما کمک کند بهترین معامله را پیدا کنید. می توانید با در نظر گرفتن وام مسکن خود، بازده اهرمی را محاسبه کنید.

بله، نرخ بهره با نرخ های سقفی افزایش می یابد. این به این دلیل است که وقتی پول بیشتری برای سرمایه گذاری در اوراق قرضه دولتی دارید، جذاب تر می شود و ریسک سرمایه گذاری در جاهای دیگر را افزایش می دهد.

کاپرات 7.5 به این معنی است که می توانید انتظار درآمد خالص سالانه 7.5% از سرمایه گذاری یا دارایی خود را داشته باشید. نرخ سقف 7.5 به این معنی است که اگر ملک شما 150000 دلار ارزش دارد، می توانید انتظار بازگشت سالانه 11250 دلاری داشته باشید.