Kalkulator Kadar Cap

Ringkasnya, kadar pulangan untuk hartanah pelaburan hartanah adalah maksud kadar cap. Ia adalah peratusan pelaburan awal anda yang anda akan terima setiap tahun.

Bayangkan $100,000 ialah harga yang anda bayar untuk sebuah apartmen. Kadar had adalah 10%. Ini bermakna 10% daripada pelaburan awal anda akan dikembalikan setiap tahun. Anda dapat melihat bahawa aliran tunai bersih anda selepas sepuluh tahun akan sama dengan sifar. Ini bermakna anda akan mula membuat wang dari tahun kesebelas.

Mudah untuk mengira sendiri formula kadar had dengan mengikuti penerangan. Kadar had hanyalah nisbah pendapatan operasi bersih (NOI), kepada nilai hartanah.

kadar cap = pendapatan operasi bersih / nilai hartanah

Nisbah ini, dalam erti kata lain adalah cara mudah untuk menentukan hubungan antara pulangan dan harga hartanah.

Bayangkan anda seorang pelabur hartanah yang berpengalaman. Anda boleh menambah parameter tambahan pada kes ini: kadar penghunian (iaitu, tempoh hartanah tidak dihuni) dan kos operasi (seperti penyelenggaraan, insurans dan utiliti).

Penting untuk diingat bahawa perbelanjaan operasi tidak termasuk pembayaran gadai janji, susut nilai atau cukai pendapatan. Oleh itu, pendapatan bersih ialah jumlah yang anda buat sebelum membayar sebarang cukai pendapatan dan perkhidmatan hutang.

Formula berikut boleh digunakan untuk mengira pendapatan bersih anda:

pendapatan bersih = (100 - perbelanjaan operasi) [%] * (100 - kadar kekosongan) [%] * pendapatan kasar

Apakah masa terbaik untuk mengira kadar had? Senario berikut boleh dibuat: Anda ingin menjual hartanah anda. Tidak jelas pada harga yang anda patut jual hartanah anda. Pendapatan operasi bulanan anda hanya $2,800. Ini bersamaan dengan $33,600 setahun.

Bertanya tentang kadar had adalah cara terbaik untuk mengetahuinya. Maklumat ini berkemungkinan besar disediakan oleh broker barang komersial. Mari kita andaikan bahawa kadar had purata untuk kawasan anda ialah 9.7%.

Anda boleh mengira nilai pasaran dengan hanya membahagikan pendapatan bersih dengan kadar had anda untuk menentukan nilai hartanah.

$33,600 / 9.7% = $33,600 / 0.097 = $346,392

Ini adalah nilai harta anda. Ini hanyalah garis panduan. Mungkin ada sebab lain untuk menaikkan atau menurunkan harga jualan. Ini adalah tempat yang baik untuk bermula.

Contoh dunia sebenar ialah cara terbaik untuk melihat cara kadar permodalan boleh membantu penilaian hartanah. Katakan anda ingin menjual rumah anda dan mengetahui bahawa pelabur membeli hartanah yang serupa dengan anda pada kadar permodalan 10%.

Kadar had 10 peratus ialah keuntungan 10% ke atas pelaburan. Sebagai contoh, 1000 dolar boleh menghasilkan 100 dolar. Ini adalah 10 peratus pulangan atas pelaburan. Mudah untuk melihat cara ia berfungsi:

Kadar pulangan = $100 untung / $1000 pelaburan = 10%

Ini boleh dilihat dalam konteks pelaburan hartanah:

Kadar cap = pendapatan bersih tahunan / nilai hartanah

Apakah nilai pelaburan jika terdapat pendapatan bersih $12,000 setahun selepas anda menerima sewa bulanan $1,000? (atau jika rumah anda akan disewakan)

Nombor ini mungkin sudah diketahui. Walau bagaimanapun, untuk melihatnya dengan ungkapan matematik kita mesti mengubah suai formula.

Nilai harta = pendapatan bersih tahunan / kadar cap

Nilai hartanah = $12,000 / 0.1 = $120,000

Ini bermakna rumah anda bernilai $120,000

Setelah anda mengetahui lebih lanjut tentang penilaian hartanah mengikut kadar had, mari kita lihat apa yang berlaku jika pasaran hartanah tempatan berubah.

Mari kita ambil contoh: Bayangkan Airbnb dan ekonomi perkongsian semakin popular dan semakin ramai orang melawat kawasan anda. Anda memutuskan untuk menjadikan ini peluang perniagaan dan menyewa bilik anda untuk tempoh yang lebih singkat dengan sewa yang lebih tinggi. Jumlah pendapatan anda untuk tahun itu meningkat daripada $12,000 - $15,000. Dalam senario ini, apakah yang berlaku kepada nilai harta anda?

Nilai = $15,000 / 0.1

Anggaran nilai rumah anda meningkat sehingga $150,000.

Ini adalah contoh mudah: Semakin tinggi permintaan, semakin banyak. Apakah yang berlaku jika kadar permodalan berubah? Anda juga boleh mengetahui tentang isu sedemikian dalam bahagian di bawah.

Perubahan dalam kadar faedah adalah salah satu faktor luaran yang paling biasa yang boleh menjejaskan persekitaran perniagaan. Mari kita ambil, sebagai contoh, meningkatkan kadar faedah. Pelabur mungkin mendapati pelaburan lain, seperti bon korporat, yang terikat secara langsung dengan kadar faedah lebih menarik daripada pembelian hartanah. Pelabur tidak mahu kadar pulangan 10% lagi. Mereka memerlukan kadar had 12 peratus untuk pelaburan hartanah.

Nilai = $12,000 / 0.12 = $100,000

Seperti yang anda lihat, apabila kadar faedah meningkat, rumah anda menjadi kurang bernilai. kenapa? Pelabur mesti membayar lebih sedikit untuk mendapatkan kadar pulangan yang lebih tinggi ke atas pelaburan mereka.

Mari kita bayangkan sebaliknya: Apa yang berlaku apabila kadar faedah turun. Kadar had turun, dan harga rumah anda meningkat.

Apakah garis akhir? Kadar permodalan boleh memberi kesan ke atas nilai hartanah, walaupun harga sewa tidak terjejas.

Impian Amerika untuk memiliki rumah adalah impian lama. Tidak menghairankan bahawa sektor perumahan AS USD menerima sebahagian besar daripada KDNK. Ini bermakna ramai yang cuba mengaut keuntungan dari kenaikan harga rumah. Pasaran hartanah disokong oleh pembeli rumah biasa, jurubank, pelabur dan ahli politik. Sejak awal 2000-an, apabila pembelian rumah merupakan pilihan pelaburan yang popular, penglibatan kolektif dalam pasaran perumahan AS menjadi sangat tegas. Krisis kewangan 2008 adalah hasil daripada tempoh spekulasi yang terlalu bersemangat dalam pasaran hartanah.

Untuk menganggarkan kos hartanah anda, anda perlu mengetahui kadar had untuk kawasan di mana anda ingin membeli rumah tersebut. Untuk mendapatkan data terbaik, anda boleh merujuk perkhidmatan bebas, seperti broker komersial atau penilai.

Jika anda ingin membeli rumah atau apartmen, kemungkinan terdapat banyak tawaran yang tersedia. Anda boleh menjimatkan masa dengan cepat membuang masa yang tidak berbaloi dengan masa anda.

Perlu diingat bahawa kadar had sejarah adalah antara 8-12 peratus. Ini mungkin garis panduan yang berguna. Anda boleh menggunakan kadar had 10% untuk pemeriksaan asas. Ini adalah peraturan yang baik. Apa yang anda perlukan adalah sifar untuk meningkatkan potensi pendapatan bersih.

Walaupun ia bukan cara terbaik untuk membuat keputusan, ini boleh membantu anda mendapatkan idea yang baik tentang potensi tawaran dan sama ada ia berbaloi untuk meluangkan masa untuk membaca butirannya. Jika anda melihat flat yang dijual dengan harga 500,000 Dollar dan mengetahui bahawa sewa di kawasan itu adalah kira-kira 1,000 dolar sebulan (atau 12,000 dolar setahun), anda akan tahu adalah lebih baik untuk memindahkannya (sepatutnya kira-kira $120,000) .

Terdapat tiga cara untuk menilai harta, semuanya bergantung pada perbandingan.

1. Teknik perbandingan jualan

Anggaran adalah berdasarkan hartanah serupa yang ada di pasaran.

2. Kaedah untuk menggantikan barang yang hilang atau rosak

Pendekatan ini menggunakan garis panduan berikut: Anggarkan kos untuk membina hartanah yang serupa, dengan mengambil kira nilai tanah dan kadar susut nilai.

3. Teknik pendapatan

Teknik pendapatan digunakan untuk menilai hartanah berdasarkan aliran pendapatan mereka. Teknik ini memfokuskan pada menganggarkan potensi hartanah untuk menjana manfaat ekonomi sepanjang hayatnya.

Banyak nisbah kewangan boleh membantu anda membuat keputusan yang tepat semasa membeli atau menjual hartanah. Nisbah permodalan adalah yang paling biasa, tetapi terdapat nisbah kewangan lain yang juga boleh membantu.

Kadar permodalan bukanlah satu-satunya nisbah yang penting. Berikut adalah empat lagi:

Nisbah di atas mengambil kira dimensi kewangan tambahan bagi pelaburan hartanah dan merupakan pelengkap berguna kepada kadar had.

Walaupun kadar permodalan ialah alat yang berguna dalam penilaian harta, menggunakannya secara bersendirian atau secara tidak betul boleh menyebabkan masalah serius dalam membuat keputusan anda. Kadar had tidak mengambil kira pembayaran hutang, tidak seperti nisbah berkaitan hutang lain. Nisbah pelaburan tunai atas tunai adalah garis panduan yang baik, kerana pinjaman gadai janji sering digunakan untuk membiayai pembelian rumah.

Terdapat juga kes di mana kadar had tidak terpakai. Kadar had tidak digunakan untuk pelaburan hartanah jangka pendek. Pelaburan jenis ini tidak menjana sewa.

Seperti yang ditunjukkan, persekitaran kadar faedah boleh memberi kesan pada kadar had. Ini boleh dianggap sebagai kuasa luar, dan tidak didorong oleh pasaran hartanah, tetapi dipengaruhi oleh Dasar Monetari Rizab Persekutuan. Kadar dasar kekal pada paras sifar selama bertahun-tahun selepas krisis kewangan 2008. Ini menyebabkan kadar faedah lain ditolak ke julat yang luar biasa rendah. Kadar had jatuh, yang membawa kepada pertumbuhan harga rumah di New York City dan San Francisco, memberikan rujukan pantas untuk penilaian hartanah dengan menggunakan kadar had dengan betul. Andaikan anda mempunyai pemahaman yang baik tentang persekitaran kadar faedah semasa serta hala tuju dasar monetari. Anda kemudiannya boleh menentukan kadar had terbaik untuk digunakan.

Kadar had yang baik ialah antara 4-12%. Walau bagaimanapun, ia bergantung kepada toleransi anda terhadap risiko di mana anda paling selesa. Risiko yang lebih tinggi bermakna ganjaran yang lebih tinggi. Oleh itu, kadar cap yang lebih tinggi adalah lebih baik daripada yang lebih rendah. Walau bagaimanapun, kadar had yang lebih rendah hendaklah kurang daripada 4%.

Kadar Cap tidak termasuk gadai janji. Ini membolehkan anda menilai dengan tepat pulangan pelaburan anda dan membantu anda mencari tawaran terbaik. Anda boleh mengira hasil lever dengan memasukkan gadai janji anda.

Ya, kadar faedah meningkat dengan kadar had. Ini kerana apabila anda mempunyai lebih banyak wang untuk melabur dalam bon kerajaan, ia menjadi lebih menarik, dan meningkatkan risiko melabur di tempat lain.

Karate 7.5 bermakna anda boleh mengharapkan 7.5% pendapatan bersih tahunan daripada pelaburan atau harta anda. Kadar had 7.5 bermakna jika harta anda bernilai $150,000, anda boleh menjangkakan pulangan tahunan $11,250.