Calculadora De Cap Rate

Simplificando, a taxa de retorno para a propriedade de investimento imobiliário é o que significa cap rate. É a porcentagem do seu investimento inicial que você receberá a cada ano.

Imagine que $ 100.000 é o preço que você pagou por um apartamento. O cap rate é de 10%. Isso significa que 10% do seu investimento inicial será devolvido a cada ano. Você pode ver que seu fluxo de caixa líquido após dez anos será igual a zero. Isso significa que você começará a ganhar dinheiro a partir do décimo primeiro ano.

É fácil calcular a fórmula do cap rate seguindo a descrição. O cap rate é simplesmente a razão entre o lucro operacional líquido (NOI) e o valor da propriedade.

cap rate = receita operacional líquida / valor da propriedade

Esse índice, em outras palavras, é uma maneira simples de determinar a relação entre o retorno e o preço de um imóvel.

Imagine que você é um investidor imobiliário experiente. Você pode adicionar parâmetros adicionais a este caso: a taxa de ocupação (ou seja, quanto tempo a propriedade está desocupada) e os custos operacionais (como manutenção, seguro e serviços públicos).

Importante lembrar que as despesas operacionais não incluem pagamentos de hipoteca, depreciação ou imposto de renda. Portanto, o lucro líquido é o valor que você ganha antes de pagar qualquer imposto de renda e serviço da dívida.

A seguinte fórmula pode ser usada para calcular seu lucro líquido:

lucro líquido = (100 - despesas operacionais) [%] * (100 - taxa de vacância) [%] * receita bruta

Qual é o melhor momento para calcular o cap rate? Poderá ser criado o seguinte cenário: Quer vender o seu imóvel. Não está claro a que preço você deve vender sua propriedade. Sua receita operacional mensal é de apenas $ 2.800. Isso equivale a US$ 33.600 por ano.

Perguntar sobre as taxas de cap é a melhor maneira de descobrir. Esta informação é mais provável de ser fornecida por um corretor de imóveis comercial. Vamos supor que a taxa de capitalização média para sua área seja de 9,7%.

Você pode calcular o valor de mercado simplesmente dividindo o lucro líquido pelo seu cap rate para determinar o valor da propriedade.

$ 33.600 / 9,7% = $ 33.600 / 0,097 = $ 346.392

Este é o valor da sua propriedade. Esta é apenas uma orientação. Pode haver outras razões para aumentar ou diminuir o preço de venda. Este é um bom lugar para começar.

Um exemplo do mundo real é a melhor maneira de ver como as taxas de capitalização podem ajudar na avaliação de imóveis. Suponhamos que pretende vender a sua casa e descobre que os investidores estão a comprar propriedades semelhantes às suas a uma taxa de capitalização de 10%.

Uma taxa de capitalização de 10% é um lucro de 10% sobre o investimento. Por exemplo, 1000 dólares podem render 100 dólares. Este é um retorno de 10 por cento sobre o investimento. É fácil ver como funciona:

Taxa de retorno = $ 100 de lucro / $ 1.000 de investimento = 10%

Isso pode ser visto no contexto do investimento imobiliário:

Cap rate = lucro líquido anual / valor do imóvel

Qual é o valor de um investimento se houver um lucro líquido de $ 12.000 por ano após você receber $ 1.000 de aluguel mensal? (ou se sua casa fosse alugada)

Este número provavelmente já é conhecido. No entanto, para visualizá-lo com uma expressão matemática, devemos modificar a fórmula.

Valor da propriedade = lucro líquido anual / cap rate

Valor da propriedade = $ 12.000 / 0,1 = $ 120.000

Isso significa que sua casa vale $ 120.000

Agora que você sabe mais sobre avaliação de imóveis por cap rate, vamos ver o que acontece se o mercado imobiliário local mudar.

Vamos dar um exemplo: imagine que o Airbnb e a economia compartilhada estão ganhando popularidade e que mais pessoas visitam sua área. Você decide fazer disso uma oportunidade de negócios e alugar seus quartos por períodos mais curtos com um aluguel mais alto. Sua renda total para o ano sobe de $ 12.000 - $ 15.000. Nesse cenário, o que acontece com o valor do seu imóvel?

Valor = $ 15.000 / 0,1

O valor estimado da sua casa sobe para $ 150.000.

Este é um exemplo simples: quanto maior a demanda, maior. O que acontece se a taxa de capitalização mudar? Você também pode aprender sobre esse problema na seção abaixo.

Uma mudança na taxa de juros é um dos fatores externos mais comuns que podem afetar o ambiente de negócios. Tomemos, por exemplo, o aumento das taxas de juros. Os investidores podem achar outros investimentos, como títulos corporativos, que estão diretamente vinculados às taxas de juros, mais atraentes do que a compra de propriedades. Os investidores não querem mais uma taxa de retorno de 10%. Eles precisam de um cap rate de 12% para investimentos imobiliários.

Valor = $ 12.000 / 0,12 = $ 100.000

Como você pode ver, quando as taxas de juros aumentaram, sua casa tornou-se menos valiosa. Por quê? Os investidores devem pagar menos para obter uma maior taxa de retorno sobre seu investimento.

Vamos imaginar o contrário: o que acontece quando a taxa de juros cai. A taxa de capitalização cai e os preços de sua casa aumentam.

Qual é a linha de fundo? A taxa de capitalização pode ter impacto no valor do imóvel, mesmo que os preços dos aluguéis não sejam afetados.

O sonho americano de ter uma casa é antigo. Não é surpresa que o setor de habitação em dólares americanos receba uma parcela significativa do PIB. Isso significa que muitas pessoas tentam lucrar com o aumento dos preços das casas. O mercado imobiliário é sustentado por compradores de casas comuns, banqueiros, investidores e políticos. Desde o início dos anos 2000, quando a compra de uma casa era uma opção popular de investimento, o engajamento coletivo no mercado imobiliário norte-americano tornou-se particularmente resoluto. A crise financeira de 2008 foi o resultado de um longo período de especulação excessiva no mercado imobiliário.

Para estimar o custo de sua propriedade, você precisará conhecer as taxas de limite para a área em que deseja comprar a casa. Para obter os melhores dados, você pode consultar serviços independentes, como corretores comerciais ou avaliadores.

Se você deseja comprar uma casa ou apartamento, provavelmente há muitas ofertas disponíveis. Você pode economizar tempo eliminando rapidamente aqueles que não valem o seu tempo.

Vale a pena notar que as taxas históricas de caps estavam entre 8-12 por cento. Esta pode ser uma orientação útil. Você pode usar uma taxa de limite de 10% para a triagem básica. Esta é uma boa regra de ouro. Tudo que você precisa é de um zero para aumentar o lucro líquido potencial.

Embora não seja a melhor maneira de tomar uma decisão, pode ajudá-lo a ter uma boa ideia da oferta potencial e se vale a pena dedicar um tempo para ler os detalhes. Se você vir um apartamento à venda por 500.000 dólares e souber que os aluguéis nessa área são de aproximadamente 1.000 dólares por mês (ou 12.000 dólares por ano), você saberá que é melhor mudá-lo (deve ser cerca de US $ 120.000) .

Existem três maneiras de avaliar a propriedade, todas baseadas na comparação.

1. Técnicas de comparação de vendas

A estimativa é baseada em propriedades semelhantes que estão no mercado.

2. Métodos para substituir itens perdidos ou danificados

Essa abordagem segue a seguinte diretriz: Estimar os custos de construção de um imóvel similar, levando em consideração os valores dos terrenos e as taxas de depreciação.

3. Técnicas de renda

Técnicas de renda são usadas para avaliar propriedades com base em seus fluxos de renda. Essa técnica se concentra em estimar o potencial da propriedade para gerar benefícios econômicos ao longo de sua vida útil.

Muitos índices financeiros podem ajudá-lo a tomar a decisão certa na hora de comprar ou vender um imóvel. O índice de capitalização é o mais comum, mas existem outros índices financeiros que também podem ser úteis.

A taxa de capitalização não é o único índice importante. Aqui estão os outros quatro:

Os índices acima levam em consideração as dimensões financeiras adicionais dos investimentos imobiliários e são complementos úteis ao cap rate.

Embora a taxa de capitalização seja uma ferramenta útil na avaliação de imóveis, utilizá-la sozinha ou incorretamente pode causar sérios problemas na sua tomada de decisão. O cap rate não leva em conta o pagamento da dívida, ao contrário de outros índices relacionados à dívida. Um rácio de investimento em dinheiro é uma boa orientação, uma vez que os empréstimos hipotecários são frequentemente usados para financiar a compra de casas.

Há também casos em que o cap rate não é aplicável. O cap rate não se aplica a investimentos imobiliários de curto prazo. Esses tipos de investimentos não geram renda.

Conforme demonstrado, o ambiente de taxas de juros pode ter impacto nas taxas de cap rate. Isso pode ser considerado uma força externa, e não impulsionada pelos mercados imobiliários, mas influenciada pela Política Monetária do Federal Reserve. A taxa básica de juros permaneceu no nível zero por muitos anos após a crise financeira de 2008. Isso fez com que outras taxas de juros fossem empurradas para faixas extraordinariamente baixas. As taxas de capitalização caíram, o que levou ao crescimento dos preços das casas na cidade de Nova York e São Francisco, fornecendo uma referência rápida para avaliação de propriedades usando corretamente as taxas de capitalização. Suponha que você tenha uma boa compreensão do ambiente atual das taxas de juros, bem como da direção da política monetária. Você pode então determinar a melhor taxa de limite a ser usada.

Uma boa taxa de cap está entre 4-12%. No entanto, depende da sua tolerância ao risco onde você se sente mais confortável. Maior risco significa maior recompensa. Portanto, uma taxa de capitalização mais alta é melhor do que uma mais baixa. No entanto, uma taxa de capitalização mais baixa deve ser inferior a 4%.

O Cap Rate não inclui a hipoteca. Isso permite avaliar com precisão o retorno do seu investimento e ajudá-lo a encontrar o melhor negócio. Você pode calcular o rendimento alavancado incluindo sua hipoteca.

Sim, as taxas de juros aumentam com as taxas de cap. Isso porque, à medida que você tem mais dinheiro para investir em títulos do governo, fica mais atraente e aumenta o risco de investir em outros lugares.

Um caprate de 7,5 significa que você pode esperar um lucro líquido anual de 7,5% do seu investimento ou propriedade. Uma taxa de cap de 7,5 significa que, se sua propriedade vale $ 150.000, você pode esperar um retorno anual de $ 11.250.