Viršutinės Normos Skaičiuoklė

Paprasčiau tariant, investicinio nekilnojamojo turto grąžos norma yra tai, ką reiškia viršutinė norma. Tai procentinė dalis nuo jūsų pradinės investicijos, kurią gausite kiekvienais metais.

Įsivaizduokite, kad 100 000 USD yra kaina, kurią sumokėjote už butą. Maksimali norma yra 10%. Tai reiškia, kad kiekvienais metais bus grąžinta 10% jūsų pradinės investicijos. Matote, kad jūsų grynasis pinigų srautas po dešimties metų bus lygus nuliui. Tai reiškia, kad pradėsite uždirbti nuo vienuoliktų metų.

Pagal aprašymą lengva apskaičiuoti viršutinės normos formulę. Viršutinė norma yra tiesiog grynųjų veiklos pajamų (NOI) ir turto vertės santykis.

viršutinė riba = grynosios veiklos pajamos / turto vertė

Šis santykis, kitaip tariant, yra paprastas būdas nustatyti santykį tarp turto grąžos ir kainos.

Įsivaizduokite, kad esate patyręs nekilnojamojo turto investuotojas. Prie šio atvejo galite pridėti papildomų parametrų: užimtumo rodiklį (tai yra, kiek laiko turtas negyvenamas) ir eksploatavimo išlaidas (pvz., priežiūra, draudimas ir komunalinės paslaugos).

Svarbu atsiminti, kad į veiklos išlaidas neįeina hipotekos mokėjimai, nusidėvėjimas ar pajamų mokesčiai. Todėl grynosios pajamos yra suma, kurią uždirbate prieš sumokėdami pajamų mokestį ir skolos aptarnavimą.

Grynosioms pajamoms apskaičiuoti galite naudoti šią formulę:

grynosios pajamos = (100 – veiklos sąnaudos) [%] * (100 – laisvų darbo vietų lygis) [%] * bendrosios pajamos

Koks yra geriausias laikas apskaičiuoti viršutinę ribą? Gali būti sukurtas toks scenarijus: Norite parduoti savo turtą. Neaišku, už kokią kainą turėtumėte parduoti savo turtą. Jūsų mėnesinės veiklos pajamos yra tik 2800 USD. Tai atitinka 33 600 USD per metus.

Geriausias būdas sužinoti yra pasiteiravimas apie viršutines normas. Šią informaciją greičiausiai pateiks komercinis maklerio. Tarkime, kad vidutinė viršutinė riba jūsų vietovėje yra 9,7%.

Galite apskaičiuoti rinkos vertę tiesiog padalydami grynąsias pajamas iš viršutinės ribos normos, kad nustatytumėte turto vertę.

33 600 USD / 9,7 % = 33 600 USD / 0,097 = 346 392 USD

Tai yra jūsų turto vertė. Tai tik gairės. Gali būti ir kitų priežasčių padidinti arba sumažinti pardavimo kainą. Tai gera vieta pradėti.

Realus pavyzdys yra geriausias būdas sužinoti, kaip kapitalizacijos rodikliai gali padėti įvertinti turtą. Tarkime, kad norite parduoti savo namą ir sužinoti, kad investuotojai perka nekilnojamąjį turtą, panašų į jūsų, taikant 10 % kapitalizacijos normą.

10 procentų viršutinė norma yra 10 procentų pelnas iš investicijų. Pavyzdžiui, 1000 dolerių gali duoti 100 dolerių. Tai yra 10 procentų investicijų grąža. Nesunku suprasti, kaip tai veikia:

Grąžos norma = 100 USD pelnas / 1000 USD investicija = 10 %

Tai galima pastebėti investavimo į nekilnojamąjį turtą kontekste:

Viršutinė norma = metinės grynosios pajamos / turto vertė

Kokia yra investicijos vertė, jei grynasis pelnas yra 12 000 USD per metus, kai gausite 1 000 USD mėnesinę nuomą? (arba jei jūsų namas būtų nuomojamas)

Šis skaičius tikriausiai jau žinomas. Tačiau norėdami pamatyti jį matematine išraiška, turime modifikuoti formulę.

Turto vertė = metinės grynosios pajamos / viršutinė norma

Turto vertė = 12 000 USD / 0,1 = 120 000 USD

Tai reiškia, kad jūsų namas vertas 120 000 USD

Dabar, kai žinote daugiau apie turto vertinimą pagal viršutinę normą, pažiūrėkime, kas atsitiks, jei pasikeis vietinė nekilnojamojo turto rinka.

Paimkime pavyzdį: Įsivaizduokite, kad Airbnb ir dalijimosi ekonomika populiarėja ir jūsų vietovėje apsilanko vis daugiau žmonių. Nusprendžiate tai padaryti verslo galimybe ir išsinuomoti kambarius trumpesniam laikui už didesnę nuomą. Jūsų bendros pajamos per metus padidėja nuo 12 000 USD iki 15 000 USD. Kas šiuo atveju atsitiks su jūsų turto verte?

Vertė = 15 000 USD / 0,1

Numatoma jūsų namo vertė išauga iki 150 000 USD.

Tai paprastas pavyzdys: kuo didesnė paklausa, tuo daugiau. Kas atsitiks, jei pasikeis kapitalizacijos norma? Apie tokią problemą taip pat galite sužinoti toliau pateiktame skyriuje.

Palūkanų normos pokytis yra vienas iš labiausiai paplitusių išorinių veiksnių, galinčių turėti įtakos verslo aplinkai. Paimkime, pavyzdžiui, palūkanų normų didinimą. Investuotojams kitos investicijos, pvz., įmonių obligacijos, tiesiogiai susietos su palūkanų normomis, gali atrodyti patrauklesnės nei nekilnojamojo turto pirkimas. Investuotojai nebenori 10% grąžos normos. Investicijoms į nekilnojamąjį turtą jiems reikia 12 procentų viršutinės ribos.

Vertė = 12 000 USD / 0,12 = 100 000 USD

Kaip matote, padidėjus palūkanų normoms jūsų būstas tapo mažiau vertingas. Kodėl? Investuotojai turi mokėti mažiau, kad gautų didesnę investicijų grąžą.

Įsivaizduokime priešingai: kas atsitiks, kai palūkanų norma sumažėja. Viršutinė norma mažėja, o jūsų būsto kainos kyla.

Kas yra esmė? Kapitalizavimo norma gali turėti įtakos turto vertei, net jei nuomos kainoms tai neturi įtakos.

Amerikietiška svajonė turėti namą yra sena. Nenuostabu, kad JAV USD būsto sektorius gauna didelę BVP dalį. Tai reiškia, kad daugelis žmonių bando pasipelnyti iš kylančių būsto kainų. Nekilnojamojo turto rinką stiprina paprasti būsto pirkėjai, bankininkai, investuotojai ir politikai. Nuo 2000-ųjų pradžios, kai būsto pirkimas buvo populiarus investavimo būdas, kolektyvinis įsitraukimas į JAV būsto rinką tapo ypač ryžtingas. 2008 m. finansų krizė kilo dėl užsitęsusio pernelyg uolios spekuliacijos nekilnojamojo turto rinkoje.

Norėdami įvertinti savo nekilnojamojo turto kainą, turėsite žinoti viršutines kainas vietovėje, kurioje ketinate įsigyti namą. Norėdami gauti geriausius duomenis, galite pasikonsultuoti su nepriklausomomis tarnybomis, tokiomis kaip komerciniai brokeriai ar vertintojai.

Jei norite įsigyti namą ar butą, tikriausiai yra daug pasiūlymų. Galite sutaupyti laiko greitai pašalindami tuos, kurie neverti jūsų laiko.

Verta paminėti, kad istorinės viršutinės ribos normos buvo 8–12 proc. Tai gali būti naudinga rekomendacija. Pagrindiniam patikrinimui galite naudoti 10 % ribą. Tai gera nykščio taisyklė. Viskas, ko jums reikia, yra nulis, kad padidintumėte galimas grynąsias pajamas.

Nors tai nėra geriausias būdas apsispręsti, jis gali padėti susidaryti gerą supratimą apie galimą pasiūlymą ir tai, ar verta skirti laiko perskaityti detales. Jei matote butą, kuris parduodamas už 500 000 JAV dolerių, ir žinote, kad nuomos kaina toje vietovėje yra maždaug 1 000 USD per mėnesį (arba 12 000 USD per metus), žinosite, kad geriau jį perkelti (turėtų būti apie 120 000 USD). .

Yra trys nuosavybės vertinimo būdai, kurie visi remiasi palyginimu.

1. Pardavimų palyginimo būdai

Įvertinimas pagrįstas panašiomis rinkoje esančiomis savybėmis.

2. Pamestų ar sugadintų daiktų pakeitimo būdai

Taikant šį metodą vadovaujamasi tokia gaire: Įvertinkite panašaus turto statybos išlaidas, atsižvelgdami į žemės vertes ir nusidėvėjimo normas.

3. Pajamų metodai

Pajamų metodai naudojami vertinant nuosavybę pagal jų pajamų srautus. Šis metodas skirtas įvertinti turto potencialą gauti ekonominę naudą per visą jo eksploatavimo laiką.

Daugelis finansinių rodiklių gali padėti priimti teisingą sprendimą perkant ar parduodant turtą. Kapitalizacijos koeficientas yra labiausiai paplitęs, tačiau yra ir kitų finansinių rodiklių, kurie taip pat gali būti naudingi.

Kapitalizacijos norma nėra vienintelis svarbus rodiklis. Štai kiti keturi:

Aukščiau pateiktuose koeficientuose atsižvelgiama į papildomus finansinius investicijų į nekilnojamąjį turtą aspektus ir jie yra naudingi viršutinės ribos normos papildymui.

Nors kapitalizavimo norma yra naudinga priemonė vertinant turtą, jo naudojimas atskirai arba neteisingas gali sukelti rimtų problemų priimant sprendimus. Viršutinė norma neapima skolos mokėjimo, skirtingai nuo kitų su skola susijusių rodiklių. Grynųjų pinigų investicijų koeficientas yra geras orientyras, nes būsto paskolos dažnai naudojamos būsto pirkimui finansuoti.

Taip pat yra atvejų, kai viršutinė norma netaikoma. Maksimali norma netaikoma trumpalaikėms investicijoms į nekilnojamąjį turtą. Tokio tipo investicijos negeneruoja nuomos mokesčio.

Kaip parodyta, palūkanų normų aplinka gali turėti įtakos viršutinėms normoms. Tai gali būti laikoma išorine jėga, o ne nekilnojamojo turto rinkų, o Federalinio rezervų banko pinigų politikos įtakos. Po 2008 m. finansų krizės politinė palūkanų norma išliko nulinio lygio daugelį metų. Dėl to kitos palūkanų normos buvo nustumtos į neįprastai žemas ribas. Nukrito viršutinės ribos normos, o tai paskatino būsto kainų augimą Niujorke ir San Franciske, o tai buvo greita nuoroda į nekilnojamojo turto įvertinimą teisingai naudojant viršutines normas. Tarkime, kad gerai išmanote dabartinę palūkanų normų aplinką ir pinigų politikos kryptį. Tada galite nustatyti geriausią naudotiną viršutinės ribos normą.

Gera viršutinė riba yra 4–12%. Tačiau tai priklauso nuo jūsų tolerancijos rizikai, kur jums patogiausia. Didesnė rizika reiškia didesnį atlygį. Todėl didesnė viršutinė riba yra geriau nei mažesnė. Tačiau mažesnė viršutinė riba turėtų būti mažesnė nei 4%.

Į viršutinę normą neįeina hipoteka. Tai leidžia tiksliai įvertinti investicijų grąžą ir padėti rasti geriausią pasiūlymą. Sverto pajamingumą galite apskaičiuoti įtraukę savo hipoteką.

Taip, palūkanų normos kyla kartu su viršutinėmis normomis. Taip yra todėl, kad turint daugiau pinigų investuoti į vyriausybės obligacijas, tai tampa patrauklesnė ir padidėja rizika investuoti kitur.

7,5 caprate reiškia, kad galite tikėtis 7,5% metinių grynųjų pajamų iš savo investicijų ar turto. 7,5 viršutinė norma reiškia, kad jei jūsų turtas vertas 150 000 USD, galite tikėtis 11 250 USD metinės grąžos.