Máy Tính Lãi Suất Giới Hạn

Nói một cách đơn giản, tỷ suất sinh lợi của bất động sản đầu tư là tỷ suất sinh lợi. Đó là tỷ lệ phần trăm của khoản đầu tư ban đầu mà bạn sẽ nhận được mỗi năm.

Hãy tưởng tượng rằng 100.000 đô la là giá bạn phải trả cho một căn hộ. Tỷ lệ vốn hóa là 10%. Điều này có nghĩa là 10% số tiền đầu tư ban đầu của bạn sẽ được hoàn trả mỗi năm. Bạn có thể thấy rằng dòng tiền ròng của bạn sau mười năm sẽ bằng 0. Điều này có nghĩa là bạn sẽ bắt đầu kiếm tiền từ năm thứ mười một.

Có thể dễ dàng tự tính toán công thức tỷ lệ giới hạn bằng cách làm theo mô tả. Tỷ lệ giới hạn đơn giản là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng (NOI), trên giá trị tài sản.

tỷ lệ giới hạn = thu nhập hoạt động ròng / giá trị tài sản

Tỷ lệ này, nói cách khác là một cách đơn giản để xác định mối quan hệ giữa lợi nhuận và giá cả của bất động sản.

Hãy tưởng tượng bạn là một nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm. Bạn có thể thêm các thông số bổ sung cho trường hợp này: tỷ lệ lấp đầy (nghĩa là tài sản không có người ở trong bao lâu) và chi phí vận hành (chẳng hạn như bảo trì, bảo hiểm và tiện ích).

Điều quan trọng cần nhớ là chi phí hoạt động không bao gồm các khoản thanh toán thế chấp, khấu hao hoặc thuế thu nhập. Do đó, thu nhập ròng là số tiền bạn kiếm được trước khi trả bất kỳ khoản thuế thu nhập nào và dịch vụ nợ.

Công thức sau có thể được sử dụng để tính thu nhập ròng của bạn:

thu nhập ròng = (100 - chi phí hoạt động) [%] * (100 - tỷ lệ trống) [%] * tổng thu nhập

Thời điểm tốt nhất để tính lãi suất trần là gì? Tình huống sau có thể được tạo ra: Bạn muốn bán tài sản của mình. Không rõ bạn nên bán tài sản của mình ở mức giá nào. Thu nhập hoạt động hàng tháng của bạn chỉ là $ 2,800. Con số này tương đương với $ 33.600 mỗi năm.

Hỏi xung quanh về tỷ lệ giới hạn là cách tốt nhất để tìm hiểu. Thông tin này rất có thể được cung cấp bởi một nhà môi giới thương mại. Giả sử rằng tỷ lệ vốn hóa trung bình cho khu vực của bạn là 9,7%.

Bạn có thể tính toán giá trị thị trường bằng cách chỉ cần chia thu nhập ròng cho tỷ lệ giới hạn của bạn để xác định giá trị của tài sản.

33.600 USD / 9,7% = 33.600 USD / 0,097 = 346.392 USD

Đây là giá trị tài sản của bạn. Đây chỉ là một hướng dẫn. Có thể có các lý do khác để tăng hoặc giảm giá bán. Đây là một nơi tốt để bắt đầu.

Ví dụ trong thế giới thực là cách tốt nhất để xem tỷ lệ vốn hóa có thể giúp định giá tài sản như thế nào. Giả sử bạn đang muốn bán ngôi nhà của mình và phát hiện ra rằng các nhà đầu tư đang mua các tài sản tương tự như tài sản của bạn với tỷ lệ vốn hóa 10%.

Tỷ lệ giới hạn 10% là lợi nhuận 10% khi đầu tư. Ví dụ: 1000 đô la có thể mang lại 100 đô la. Đây là lợi tức đầu tư 10 phần trăm. Thật dễ dàng để xem nó hoạt động như thế nào:

Tỷ suất lợi nhuận = 100 đô la lợi nhuận / 1000 đô la đầu tư = 10%

Điều này có thể thấy trong bối cảnh đầu tư bất động sản:

Tỷ lệ giới hạn = thu nhập ròng hàng năm / giá trị của tài sản

Giá trị đầu tư là bao nhiêu nếu có thu nhập ròng 12.000 đô la mỗi năm sau khi bạn nhận được 1.000 đô la tiền thuê hàng tháng? (hoặc nếu ngôi nhà của bạn được cho thuê)

Con số này có lẽ đã được biết trước. Tuy nhiên, để xem nó bằng một biểu thức toán học, chúng ta phải sửa đổi công thức.

Giá trị của tài sản = thu nhập ròng hàng năm / tỷ lệ giới hạn

Giá trị của tài sản = 12.000 đô la / 0,1 = 120.000 đô la

Điều này có nghĩa là ngôi nhà của bạn trị giá 120.000 đô la

Bây giờ bạn đã biết thêm về định giá bất động sản theo tỷ lệ giới hạn, hãy xem điều gì sẽ xảy ra nếu thị trường bất động sản địa phương thay đổi.

Hãy lấy một ví dụ: Hãy tưởng tượng rằng Airbnb và nền kinh tế chia sẻ đang trở nên phổ biến và có nhiều người ghé thăm khu vực của bạn hơn. Bạn quyết định biến điều này thành cơ hội kinh doanh và thuê phòng trong thời gian ngắn hơn với giá thuê cao hơn. Tổng thu nhập của bạn trong năm sẽ tăng lên từ $ 12.000 - $ 15.000. Trong trường hợp này, điều gì sẽ xảy ra với giá trị tài sản của bạn?

Giá trị = 15.000 đô la / 0,1

Giá trị ước tính của ngôi nhà của bạn tăng lên đến 150.000 đô la.

Đây là một ví dụ đơn giản: Nhu cầu càng cao thì càng nhiều. Điều gì xảy ra nếu tỷ lệ vốn hóa thay đổi? Bạn cũng có thể tìm hiểu về một vấn đề như vậy trong phần bên dưới.

Sự thay đổi lãi suất là một trong những yếu tố bên ngoài phổ biến nhất có thể ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh. Ví dụ, hãy lấy việc tăng lãi suất. Các nhà đầu tư có thể thấy các khoản đầu tư khác, chẳng hạn như trái phiếu công ty, có liên quan trực tiếp đến lãi suất hấp dẫn hơn so với việc mua tài sản. Các nhà đầu tư không muốn có tỷ suất lợi nhuận 10% nữa. Họ cần tỷ lệ vốn hóa 12% cho các khoản đầu tư bất động sản.

Giá trị = 12.000 đô la / 0,12 = 100.000 đô la

Như bạn thấy, khi lãi suất tăng, ngôi nhà của bạn trở nên kém giá trị hơn. Tại sao? Các nhà đầu tư phải trả ít hơn để có được tỷ suất lợi nhuận cao hơn từ khoản đầu tư của họ.

Hãy tưởng tượng ngược lại: Điều gì sẽ xảy ra khi lãi suất giảm. Tỷ lệ giới hạn giảm, và giá nhà của bạn tăng lên.

dòng dưới cùng là gì? Tỷ lệ vốn hóa có thể có tác động đến giá trị của tài sản, ngay cả khi giá cho thuê không bị ảnh hưởng.

Giấc mơ sở hữu một ngôi nhà của người Mỹ đã có từ lâu. Không có gì ngạc nhiên khi lĩnh vực nhà ở bằng USD của Mỹ nhận được một phần đáng kể trong GDP. Điều này có nghĩa là nhiều người cố gắng thu lợi từ giá nhà tăng. Thị trường bất động sản được hỗ trợ bởi những người mua nhà bình thường, chủ ngân hàng, nhà đầu tư và chính trị gia. Kể từ đầu những năm 2000, khi việc mua nhà là một lựa chọn đầu tư phổ biến, sự tham gia tập thể vào thị trường nhà ở của Mỹ trở nên đặc biệt kiên quyết. Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 là kết quả của một thời gian dài đầu cơ quá đà trên thị trường bất động sản.

Để ước tính chi phí tài sản của bạn, bạn sẽ cần biết tỷ lệ giới hạn cho khu vực mà bạn muốn mua nhà. Để có được dữ liệu tốt nhất, bạn có thể tham khảo các dịch vụ độc lập, chẳng hạn như môi giới thương mại hoặc thẩm định viên.

Nếu bạn đang tìm mua một ngôi nhà hoặc căn hộ, có thể sẽ có nhiều ưu đãi. Bạn có thể tiết kiệm thời gian bằng cách nhanh chóng loại bỏ những thứ không đáng để bạn mất thời gian.

Điều đáng chú ý là tỷ lệ giới hạn lịch sử là từ 8-12 phần trăm. Đây có thể là một hướng dẫn hữu ích. Bạn có thể sử dụng tỷ lệ giới hạn 10% để sàng lọc cơ bản. Đây là một quy tắc ngón tay cái tốt. Tất cả những gì bạn cần là con số 0 để tăng thu nhập ròng tiềm năng.

Mặc dù đây không phải là cách tốt nhất để đưa ra quyết định, nhưng nó có thể giúp bạn biết rõ về lời đề nghị tiềm năng và liệu có đáng để dành thời gian đọc chi tiết hay không. Nếu bạn thấy một căn hộ được rao bán với giá 500.000 đô la và biết rằng giá thuê trong khu vực đó là khoảng 1.000 đô la mỗi tháng (hoặc 12.000 đô la mỗi năm), bạn sẽ biết tốt hơn là nên chuyển sang (nên khoảng 120.000 đô la) .

Có ba cách để định giá tài sản, tất cả đều dựa vào sự so sánh.

1. Kỹ thuật so sánh bán hàng

Việc ước tính dựa trên các thuộc tính tương tự có trên thị trường.

2. Phương pháp thay thế vật phẩm bị mất hoặc hư hỏng

Cách tiếp cận này sử dụng nguyên tắc sau: Ước tính chi phí xây dựng một bất động sản tương tự, có tính đến giá trị đất và tỷ lệ khấu hao.

3. Kỹ thuật thu nhập

Các kỹ thuật thu nhập được sử dụng để đánh giá các tài sản dựa trên các dòng thu nhập của chúng. Kỹ thuật này tập trung vào việc ước tính tiềm năng của tài sản để tạo ra lợi ích kinh tế trong suốt thời gian tồn tại của nó.

Nhiều tỷ lệ tài chính có thể giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn khi mua hoặc bán một bất động sản. Tỷ lệ vốn hóa là phổ biến nhất, nhưng có những tỷ lệ tài chính khác cũng có thể hữu ích.

Tỷ suất vốn hóa không phải là tỷ lệ quan trọng duy nhất. Đây là bốn cái còn lại:

Các tỷ lệ trên có tính đến các khía cạnh tài chính bổ sung của các khoản đầu tư bất động sản và là những bổ sung hữu ích cho lãi suất trần.

Mặc dù tỷ suất vốn hóa là một công cụ hữu ích trong việc đánh giá tài sản, nhưng việc sử dụng nó một mình hoặc không đúng cách có thể gây ra các vấn đề nghiêm trọng trong quá trình ra quyết định của bạn. Tỷ lệ trần không tính đến khả năng thanh toán nợ, không giống như các tỷ lệ liên quan đến nợ khác. Tỷ lệ đầu tư trên tiền mặt là một hướng dẫn tốt, vì các khoản vay thế chấp thường được sử dụng để tài trợ cho việc mua nhà.

Cũng có trường hợp tỷ lệ trần không được áp dụng. Lãi suất trần không áp dụng cho các khoản đầu tư tài sản ngắn hạn. Những loại đầu tư này không tạo ra tiền thuê.

Như đã chứng minh, môi trường lãi suất có thể có tác động đến lãi suất trần. Đây có thể được coi là một lực lượng bên ngoài, và không phải do thị trường bất động sản thúc đẩy, mà bị ảnh hưởng bởi Chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang. Lãi suất chính sách vẫn ở mức 0 trong nhiều năm sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Điều này dẫn đến việc các mức lãi suất khác bị đẩy xuống mức thấp bất thường. Tỷ lệ giới hạn giảm, dẫn đến tăng giá nhà ở Thành phố New York và San Francisco, cung cấp thông tin tham khảo nhanh chóng để đánh giá bất động sản bằng cách sử dụng chính xác tỷ lệ giới hạn. Giả sử bạn hiểu rõ về môi trường lãi suất hiện tại cũng như định hướng của chính sách tiền tệ. Sau đó, bạn có thể xác định tỷ lệ giới hạn tốt nhất để sử dụng.

Tỷ lệ vốn hóa tốt là từ 4-12%. Tuy nhiên, nó phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của bạn ở nơi bạn cảm thấy thoải mái nhất. Rủi ro cao hơn có nghĩa là phần thưởng cao hơn. Do đó, tỷ lệ vốn hóa cao hơn sẽ tốt hơn tỷ lệ vốn hóa thấp hơn. Tuy nhiên, tỷ lệ vốn hóa thấp hơn nên dưới 4%.

Tỷ lệ giới hạn không bao gồm thế chấp. Điều này cho phép bạn đánh giá chính xác lợi tức đầu tư của mình và giúp bạn tìm ra giao dịch tốt nhất. Bạn có thể tính toán lợi tức được vay bằng cách bao gồm cả khoản thế chấp của bạn.

Có, lãi suất tăng với lãi suất trần. Điều này là do khi bạn có nhiều tiền hơn để đầu tư vào trái phiếu chính phủ, nó sẽ trở nên hấp dẫn hơn và làm tăng rủi ro khi đầu tư vào nơi khác.

Mức giới hạn 7,5 có nghĩa là bạn có thể mong đợi thu nhập ròng 7,5% hàng năm từ khoản đầu tư hoặc tài sản của mình. Tỷ lệ giới hạn 7,5 có nghĩa là nếu tài sản của bạn trị giá 150.000 đô la, bạn có thể mong đợi lợi nhuận hàng năm 11.250 đô la.