Calculator Pentru Rata Plafonului

Mai simplu spus, rata de rentabilitate a investițiilor imobiliare este ceea ce înseamnă rata plafon. Este procentul din investiția ta inițială pe care îl vei primi în fiecare an.

Imaginați-vă că 100.000 de dolari este prețul pe care l-ați plătit pentru un apartament. Rata plafonului este de 10%. Aceasta înseamnă că 10% din investiția ta inițială va fi returnată în fiecare an. Puteți vedea că fluxul de numerar net după zece ani va fi egal cu zero. Asta înseamnă că vei începe să faci bani din al unsprezecelea an.

Este ușor să calculați singur formula ratei plafon, urmând descrierea. Rata plafonului este pur și simplu raportul dintre venitul net din exploatare (NOI) și valoarea proprietății.

rată plafon = venitul net din exploatare/valoarea proprietății

Acest raport, cu alte cuvinte, este o modalitate simplă de a determina relația dintre rentabilitatea unei proprietăți și preț.

Imaginați-vă că sunteți un investitor imobiliar cu experiență. Puteți adăuga parametri suplimentari în acest caz: gradul de ocupare (adică cât timp este neocupată proprietatea) și costurile de funcționare (cum ar fi întreținerea, asigurarea și utilitățile).

Este important să rețineți că cheltuielile de funcționare nu includ plățile ipotecare, amortizarea sau impozitele pe venit. Prin urmare, venitul net este suma pe care o faceți înainte de a plăti orice impozit pe venit și serviciul datoriei.

Următoarea formulă poate fi utilizată pentru a calcula venitul net:

venit net = (100 - cheltuieli de exploatare) [%] * (100 - rata de vacanță) [%] * venit brut

Care este cel mai bun moment pentru a calcula rata plafonului? Ar putea fi creat următorul scenariu: Doriți să vă vindeți proprietatea. Nu este clar la ce preț ar trebui să-ți vinzi proprietatea. Venitul dvs. lunar din exploatare este de numai 2.800 USD. Acest lucru este echivalent cu 33.600 USD pe an.

A întreba în jur pentru ratele plafon este cel mai bun mod de a afla. Aceste informații sunt cel mai probabil să fie furnizate de un agent imobiliar comercial. Să presupunem că rata maximă medie pentru zona dvs. este de 9,7%.

Puteți calcula valoarea de piață prin simpla împărțire a venitului net la rata plafonului pentru a determina valoarea proprietății.

33.600 USD / 9,7% = 33.600 USD / 0,097 = 346.392 USD

Aceasta este valoarea proprietății tale. Aceasta este doar un ghid. Pot exista și alte motive pentru a crește sau a reduce prețul de vânzare. Acesta este un loc bun pentru a începe.

Un exemplu real este cel mai bun mod de a vedea cum ratele de capitalizare pot ajuta la evaluarea proprietății. Să presupunem că doriți să vă vindeți casa și să aflați că investitorii cumpără proprietăți similare cu ale dvs. la o rată de capitalizare de 10%.

O rată a plafonului de 10% reprezintă un profit de 10% pe investiție. De exemplu, 1000 de dolari pot aduce 100 de dolari. Aceasta este o rentabilitate de 10% a investiției. Este ușor de văzut cum funcționează:

Rata de rentabilitate = profit de 100 USD / investiție de 1000 USD = 10%

Acest lucru poate fi văzut în contextul investițiilor imobiliare:

Rata plafon = venitul net anual/valoarea proprietății

Care este valoarea unei investiții dacă există un venit net de 12.000 USD pe an după ce primiți o chirie lunară de 1.000 USD? (sau dacă casa ta ar fi închiriată)

Acest număr este probabil deja cunoscut. Cu toate acestea, pentru a o vizualiza cu o expresie matematică trebuie să modificăm formula.

Valoarea proprietății = venitul net anual / rata plafonului

Valoarea proprietății = 12.000 USD / 0,1 = 120.000 USD

Aceasta înseamnă că casa ta valorează 120.000 USD

Acum că știți mai multe despre evaluarea proprietății prin rata plafon, să vedem ce se întâmplă dacă piața imobiliară locală se schimbă.

Să luăm un exemplu: imaginați-vă că Airbnb și economia de colaborare câștigă popularitate și că mai mulți oameni vă vizitează zona. Decizi să faci din aceasta o oportunitate de afaceri și să-ți închiriezi camerele pentru perioade mai scurte la o chirie mai mare. Venitul dvs. total pentru anul crește de la 12.000 USD la 15.000 USD. În acest scenariu, ce se întâmplă cu valoarea proprietății tale?

Valoare = 15.000 USD / 0,1

Valoarea estimată a casei tale crește până la 150.000 USD.

Acesta este un exemplu simplu: cu cât cererea este mai mare, cu atât este mai mare. Ce se întâmplă dacă rata de capitalizare se modifică? De asemenea, puteți afla despre o astfel de problemă în secțiunea de mai jos.

O modificare a ratei dobânzii este unul dintre cei mai comuni factori externi care pot afecta mediul de afaceri. Să luăm, de exemplu, creșterea ratelor dobânzilor. Investitorii pot găsi alte investiții, cum ar fi obligațiunile corporative, care sunt direct legate de ratele dobânzii, mai atractive decât achizițiile de proprietăți. Investitorii nu mai doresc o rată de rentabilitate de 10%. Au nevoie de o rată plafon de 12% pentru investițiile imobiliare.

Valoare = 12.000 USD / 0,12 = 100.000 USD

După cum puteți vedea, atunci când dobânzile au crescut, casa dvs. a devenit mai puțin valoroasă. De ce? Investitorii trebuie să plătească mai puțin pentru a obține o rată mai mare de rentabilitate a investiției lor.

Să ne imaginăm contrariul: ce se întâmplă când rata dobânzii scade. Rata plafonului scade, iar prețurile caselor tale cresc.

Care este linia de jos? Rata de capitalizare poate avea un impact asupra valorii proprietatii, chiar daca preturile de inchiriere nu sunt afectate.

Visul american de a deține o casă este unul de lungă durată. Nu este surprinzător faptul că sectorul locuințelor în USD primește o parte semnificativă din PIB. Aceasta înseamnă că mulți oameni încearcă să profite de pe urma creșterii prețurilor la locuințe. Piața imobiliară este susținută de cumpărători obișnuiți de case, bancheri, investitori și politicieni. De la începutul anilor 2000, când cumpărarea unei case era o opțiune de investiție populară, angajamentul colectiv pe piața imobiliară din SUA a devenit deosebit de hotărâtă. Criza financiară din 2008 a fost rezultatul unei perioade prelungite de speculații excesive pe piața imobiliară.

Pentru a estima costul proprietății dvs., va trebui să cunoașteți tarifele plafonului pentru zona în care doriți să cumpărați casa. Pentru a obține cele mai bune date, puteți consulta servicii independente, precum brokeri comerciali sau evaluatori.

Dacă doriți să cumpărați o casă sau un apartament, probabil că există multe oferte disponibile. Puteți economisi timp prin eliminarea rapidă a celor care nu merită timpul dvs.

Este de remarcat faptul că ratele istorice ale plafoanelor au fost între 8-12 la sută. Acesta poate fi un ghid util. Puteți utiliza o rată plafon de 10% pentru screening-ul de bază. Aceasta este o regulă de bază bună. Tot ce aveți nevoie este un zero pentru a crește potențialul venit net.

Desi nu este cea mai buna modalitate de a lua o decizie, te poate ajuta sa iti faci o idee buna despre oferta potentiala si daca merita sa iti faci timp pentru a citi detaliile. Dacă vezi un apartament care se vinde cu 500.000 de dolari și știi că chiriile în acea zonă sunt de aproximativ 1.000 de dolari pe lună (sau 12.000 de dolari pe an), vei ști că este mai bine să-l muți mai departe (ar trebui să fie de aproximativ 120.000 de dolari) .

Există trei moduri de a evalua proprietatea, toate se bazează pe comparație.

1. Tehnici de comparare a vânzărilor

Estimarea se bazează pe proprietăți similare care sunt pe piață.

2. Metode de înlocuire a articolelor pierdute sau deteriorate

Această abordare folosește următorul ghid: Estimați costurile construcției unei proprietăți similare, luând în considerare valorile terenurilor și ratele de amortizare.

3. Tehnici de venit

Tehnicile de venit sunt folosite pentru a evalua proprietățile pe baza fluxurilor lor de venit. Această tehnică se concentrează pe estimarea potențialului proprietății de a genera beneficii economice pe durata de viață.

Multe rapoarte financiare vă pot ajuta să luați decizia corectă atunci când cumpărați sau vindeți o proprietate. Rata de capitalizare este cea mai comună, dar există și alte rapoarte financiare care pot fi de asemenea utile.

Rata de capitalizare nu este singurul raport important. Iată celelalte patru:

Rapoartele de mai sus iau în considerare dimensiunile financiare suplimentare ale investițiilor imobiliare și sunt completări utile ale ratei plafonului.

În timp ce rata de capitalizare este un instrument util în evaluarea proprietății, utilizarea ei singură sau incorect poate cauza probleme serioase în luarea deciziilor. Rata plafonului nu ține cont de plata datoriilor, spre deosebire de alte rate legate de datorie. Un raport de investiții cash-pe-cash este o orientare bună, deoarece împrumuturile ipotecare sunt adesea folosite pentru finanțarea achizițiilor de case.

Există, de asemenea, cazuri în care rata plafon nu este aplicabilă. Rata plafon nu se aplică investițiilor imobiliare pe termen scurt. Aceste tipuri de investiții nu generează chirie.

După cum sa demonstrat, mediul ratelor dobânzilor poate avea un impact asupra ratelor plafon. Aceasta poate fi considerată o forță externă și nu determinată de piețele imobiliare, ci influențată de politica monetară a Rezervei Federale. Rata de politică monetară a rămas la nivelul zero pentru mulți ani după criza financiară din 2008. Acest lucru a dus la împingerea altor rate ale dobânzii în intervale neobișnuit de scăzute. Ratele plafonului au scăzut, ceea ce a dus la creșterea prețurilor locuințelor în New York și San Francisco, oferind o referință rapidă pentru evaluarea proprietăților prin utilizarea corectă a ratelor plafon. Să presupunem că aveți o bună înțelegere a mediului actual al ratei dobânzii, precum și direcția politicii monetare. Apoi puteți determina cea mai bună rată a plafonului de utilizat.

O rată bună a plafonului este între 4-12%. Totuși, depinde de toleranța ta la risc acolo unde ești cel mai confortabil. Risc mai mare înseamnă o recompensă mai mare. Prin urmare, o rată a plafonului mai mare este mai bună decât una mai mică. Cu toate acestea, o rată a plafonului mai mică ar trebui să fie mai mică de 4%.

Rata plafon nu include ipoteca. Acest lucru vă permite să evaluați cu exactitate rentabilitatea investiției și să vă ajutați să găsiți cea mai bună ofertă. Puteți calcula randamentul prin pârghie incluzând creditul ipotecar.

Da, ratele dobânzilor cresc cu ratele plafon. Acest lucru se datorează faptului că, pe măsură ce aveți mai mulți bani de investit în obligațiuni de stat, acestea devin mai atrăgătoare și crește riscul de a investi în altă parte.

O caprate de 7,5 înseamnă că vă puteți aștepta la un venit net anual de 7,5% din investiția sau proprietatea dvs. O rată plafon de 7,5 înseamnă că, dacă proprietatea dvs. valorează 150.000 USD, vă puteți aștepta la un profit anual de 11.250 USD.