Kalkulator Kapitalizacji

Mówiąc najprościej, stopa zwrotu z nieruchomości inwestycyjnych jest tym, co oznacza stopa kapitalizacji. Jest to procent początkowej inwestycji, który będziesz otrzymywać każdego roku.

Wyobraź sobie, że 100 000 dolarów to cena, jaką zapłaciłeś za mieszkanie. Stopa kapitalizacji wynosi 10%. Oznacza to, że 10% początkowej inwestycji będzie zwracane każdego roku. Widać, że przepływ środków pieniężnych netto po dziesięciu latach wyniesie zero. Oznacza to, że zaczniesz zarabiać od jedenastego roku.

Łatwo jest samodzielnie obliczyć formułę kapitalizacji, postępując zgodnie z opisem. Stopa kapitalizacji to po prostu stosunek dochodu operacyjnego netto (NOI) do wartości nieruchomości.

stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / wartość nieruchomości

Innymi słowy, ten stosunek jest prostym sposobem określenia relacji między zyskiem z nieruchomości a ceną.

Wyobraź sobie, że jesteś doświadczonym inwestorem w nieruchomości. Do tego przypadku możesz dodać dodatkowe parametry: obłożenie (czyli jak długo nieruchomość jest niezajęta) oraz koszty operacyjne (takie jak utrzymanie, ubezpieczenie i media).

Należy pamiętać, że koszty operacyjne nie obejmują spłat kredytu hipotecznego, amortyzacji ani podatków dochodowych. Dlatego dochód netto to kwota, którą zarabiasz przed zapłaceniem podatku dochodowego i obsługą zadłużenia.

Do obliczenia dochodu netto można użyć następującego wzoru:

dochód netto = (100 - koszty operacyjne) [%] * (100 - wskaźnik pustostanów) [%] * dochód brutto

Kiedy najlepiej obliczyć stopę kapitalizacji? Można stworzyć następujący scenariusz: Chcesz sprzedać swoją nieruchomość. Nie jest jasne, za jaką cenę należy sprzedać swoją nieruchomość. Twój miesięczny dochód operacyjny to tylko 2800 $. Jest to równowartość 33 600 USD rocznie.

Zapytanie o stopy kapitalizacji jest najlepszym sposobem, aby się dowiedzieć. Te informacje najprawdopodobniej zostaną dostarczone przez pośrednika w handlu nieruchomościami. Załóżmy, że średni limit dla Twojego obszaru wynosi 9,7%.

Możesz obliczyć wartość rynkową, po prostu dzieląc dochód netto przez stopę kapitalizacji, aby określić wartość nieruchomości.

33 600 USD / 9,7% = 33 600 USD / 0,097 = 346 392 USD

To jest wartość Twojej nieruchomości. To tylko wskazówka. Mogą istnieć inne powody podwyższenia lub obniżenia ceny sprzedaży. To dobre miejsce na rozpoczęcie.

Przykład z prawdziwego świata to najlepszy sposób, aby zobaczyć, jak stopy kapitalizacji mogą pomóc w wycenie nieruchomości. Załóżmy, że chcesz sprzedać swój dom i dowiadujesz się, że inwestorzy kupują nieruchomości podobne do Twoich z 10% stopą kapitalizacji.

10-procentowa stopa kapitalizacji to 10% zysk z inwestycji. Na przykład 1000 dolarów może dać 100 dolarów. To 10-procentowy zwrot z inwestycji. Łatwo zobaczyć, jak to działa:

Stopa zwrotu = 100 USD zysku / 1000 USD inwestycji = 10%

Widać to w kontekście inwestycji w nieruchomości:

Stopa ograniczenia = roczny dochód netto / wartość nieruchomości

Jaka jest wartość inwestycji, jeśli dochód netto wynosi 12 000 USD rocznie po otrzymaniu 1000 USD miesięcznego czynszu? (lub jeśli twój dom miałby zostać wynajęty)

Ta liczba jest prawdopodobnie już znana. Jednak, aby wyświetlić go za pomocą wyrażenia matematycznego, musimy zmodyfikować wzór.

Wartość nieruchomości = roczny dochód netto / stopa kapitalizacji

Wartość nieruchomości = 12 000 $ / 0,1 = 12 000 $

Oznacza to, że Twój dom jest wart 120 000 $

Teraz, gdy wiesz już więcej o wycenie nieruchomości według stopy kapitalizacji, przyjrzyjmy się, co się stanie, jeśli zmieni się lokalny rynek nieruchomości.

Weźmy przykład: wyobraź sobie, że Airbnb i ekonomia współdzielenia zyskują na popularności i że coraz więcej osób odwiedza Twoją okolicę. Decydujesz się uczynić z tego okazję biznesową i wynajmujesz pokoje na krótsze okresy przy wyższym czynszu. Twój całkowity dochód za rok wzrasta z 12 000 do 15 000 USD. W tym scenariuszu, co dzieje się z wartością Twojej nieruchomości?

Wartość = 15 000 USD / 0,1

Szacunkowa wartość Twojego domu wzrasta do 150 000 USD.

Oto prosty przykład: im wyższy popyt, tym więcej. Co się stanie, jeśli zmieni się stopa kapitalizacji? Możesz również dowiedzieć się o takim problemie w sekcji poniżej.

Zmiana stopy procentowej jest jednym z najczęstszych czynników zewnętrznych, które mogą wpływać na otoczenie biznesowe. Weźmy na przykład podniesienie stóp procentowych. Inwestorzy mogą uznać inne inwestycje, takie jak obligacje korporacyjne, które są bezpośrednio powiązane ze stopami procentowymi, za bardziej atrakcyjne niż zakup nieruchomości. Inwestorzy nie chcą już 10% stopy zwrotu. Potrzebują 12-procentowej stopy kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomości.

Wartość = 12 000 USD / 0,12 = 100 000 USD

Jak widać, gdy stopy procentowe wzrosły, twój dom stał się mniej wartościowy. Czemu? Inwestorzy muszą zapłacić mniej, aby uzyskać wyższą stopę zwrotu z inwestycji.

Wyobraźmy sobie coś przeciwnego: co się dzieje, gdy stopa procentowa spada. Stopa kapitalizacji spada, a ceny domów rosną.

Jaki jest wynik końcowy? Stopa kapitalizacji może mieć wpływ na wartość nieruchomości, nawet jeśli nie ma to wpływu na ceny najmu.

Amerykańskie marzenie o posiadaniu domu trwa od dawna. Nie jest niespodzianką, że sektor mieszkaniowy w USD otrzymuje znaczną część PKB. Oznacza to, że wiele osób próbuje czerpać zyski z rosnących cen domów. Rynek nieruchomości jest wspierany przez zwykłych nabywców domów, bankierów, inwestorów i polityków. Od początku XXI wieku, kiedy zakup domu był popularną opcją inwestycyjną, zbiorowe zaangażowanie na amerykańskim rynku mieszkaniowym stało się szczególnie zdecydowane. Kryzys finansowy z 2008 roku był wynikiem przedłużającego się okresu nadgorliwych spekulacji na rynku nieruchomości.

Aby oszacować koszt swojej nieruchomości, musisz znać stawki kapitalizacji dla obszaru, w którym chcesz kupić dom. Aby uzyskać najlepsze dane, możesz skorzystać z niezależnych usług, takich jak pośrednicy komercyjni czy rzeczoznawcy.

Jeśli chcesz kupić dom lub mieszkanie, prawdopodobnie dostępnych jest wiele ofert. Możesz zaoszczędzić czas, szybko usuwając te, które nie są warte twojego czasu.

Warto zauważyć, że historyczne stopy kapitalizacji wahały się w granicach 8-12 proc. Może to być użyteczna wskazówka. W przypadku podstawowego badania przesiewowego można zastosować 10% stawki limitu. To dobra zasada. Wystarczy zero, aby zwiększyć potencjalny dochód netto.

Choć nie jest to najlepszy sposób na podjęcie decyzji, może pomóc w zorientowaniu się, jaka jest potencjalna oferta i czy warto poświęcić czas na zapoznanie się ze szczegółami. Jeśli zobaczysz mieszkanie, które jest na sprzedaż za 500 000 dolarów i wiesz, że czynsze w tej okolicy wynoszą około 1000 dolarów miesięcznie (lub 12 000 dolarów rocznie), będziesz wiedział, że lepiej je przenieść (powinno wynosić około 120 000 dolarów) .

Istnieją trzy sposoby wyceny własności, z których wszystkie opierają się na porównaniu.

1. Techniki porównywania sprzedaży

Szacunek opiera się na podobnych właściwościach, które są na rynku.

2. Metody zastępowania utraconych lub uszkodzonych przedmiotów

Podejście to wykorzystuje następującą wskazówkę: Oszacuj koszty budowy podobnej nieruchomości, biorąc pod uwagę wartości gruntów i stawki amortyzacyjne.

3. Techniki dochodowe

Techniki dochodowe służą do oceny nieruchomości w oparciu o ich strumienie dochodów. Technika ta koncentruje się na oszacowaniu potencjału nieruchomości do generowania korzyści ekonomicznych w całym okresie jej użytkowania.

Wiele wskaźników finansowych może pomóc w podjęciu właściwej decyzji przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Najczęściej stosowany jest współczynnik kapitalizacji, ale są też inne wskaźniki finansowe, które również mogą być pomocne.

Stopa kapitalizacji nie jest jedynym ważnym wskaźnikiem. Oto pozostałe cztery:

Powyższe wskaźniki uwzględniają dodatkowe wymiary finansowe inwestycji w nieruchomości i są użytecznym uzupełnieniem stopy kapitalizacji.

Chociaż stopa kapitalizacji jest przydatnym narzędziem w wycenie nieruchomości, używanie jej samodzielnie lub w nieprawidłowy sposób może spowodować poważne problemy w podejmowaniu decyzji. Stopa kapitalizacji nie uwzględnia spłaty zadłużenia, w przeciwieństwie do innych wskaźników związanych z zadłużeniem. Wskaźnik inwestycji gotówkowej jest dobrą wskazówką, ponieważ kredyty hipoteczne są często wykorzystywane do finansowania zakupu domu.

Istnieją również przypadki, w których stopa kapitalizacji nie ma zastosowania. Stopa kapitalizacji nie dotyczy krótkoterminowych inwestycji w nieruchomości. Tego typu inwestycje nie generują czynszu.

Jak wykazano, otoczenie stóp procentowych może mieć wpływ na stopy kapitalizacji. Można to uznać za siłę zewnętrzną i nie napędzaną przez rynki nieruchomości, ale pod wpływem polityki pieniężnej Rezerwy Federalnej. Przez wiele lat po kryzysie finansowym z 2008 r. stopa procentowa pozostawała na poziomie zerowym. Doprowadziło to do zepchnięcia innych stóp procentowych do niezwykle niskich przedziałów. Stopy kapitalizacji spadły, co doprowadziło do wzrostu cen domów w Nowym Jorku i San Francisco, zapewniając szybkie odniesienie do wyceny nieruchomości poprzez prawidłowe zastosowanie stóp kapitalizacji. Załóżmy, że dobrze rozumiesz obecne otoczenie stóp procentowych, a także kierunek polityki pieniężnej. Następnie możesz określić najlepszą do wykorzystania stopę limitu.

Dobra stopa kapitalizacji wynosi 4-12%. Jednak zależy to od twojej tolerancji na ryzyko, gdzie czujesz się najbardziej komfortowo. Wyższe ryzyko oznacza wyższą nagrodę. Dlatego wyższa stopa kapitalizacji jest lepsza niż niższa. Jednak niższa stopa kapitalizacji powinna wynosić mniej niż 4%.

Stopa kapitalizacji nie obejmuje kredytu hipotecznego. Pozwala to dokładnie oszacować zwrot z inwestycji i pomóc w znalezieniu najlepszej oferty. Możesz obliczyć zysk lewarowany, uwzględniając swój kredyt hipoteczny.

Tak, stopy procentowe rosną wraz ze stopami kapitalizacji. Dzieje się tak, ponieważ gdy masz więcej pieniędzy do zainwestowania w obligacje rządowe, staje się to bardziej atrakcyjne i zwiększa ryzyko inwestowania gdzie indziej.

Kaprate 7,5 oznacza, że możesz oczekiwać 7,5% rocznego dochodu netto z inwestycji lub nieruchomości. Stopa kapitalizacji wynosząca 7,5 oznacza, że jeśli Twoja nieruchomość jest warta 150 000 USD, możesz spodziewać się rocznego zwrotu w wysokości 11 250 USD.