Kalkulator Tingkat Topi

Sederhananya, tingkat pengembalian untuk properti investasi real estat adalah apa yang dimaksud dengan cap rate. Ini adalah persentase dari investasi awal Anda yang akan Anda terima setiap tahun.

Bayangkan bahwa $100.000 adalah harga yang Anda bayarkan untuk sebuah apartemen. Tingkat topi adalah 10%. Ini berarti 10% dari investasi awal Anda akan dikembalikan setiap tahun. Anda dapat melihat bahwa arus kas bersih Anda setelah sepuluh tahun akan sama dengan nol. Ini berarti Anda akan mulai menghasilkan uang dari tahun kesebelas.

Sangat mudah untuk menghitung sendiri rumus cap rate dengan mengikuti deskripsi. Cap rate hanyalah rasio pendapatan operasional bersih (NOI), dengan nilai properti.

cap rate = pendapatan operasional bersih / nilai properti

Rasio ini, dengan kata lain, adalah cara sederhana untuk menentukan hubungan antara pengembalian properti dan harga.

Bayangkan Anda adalah seorang investor real estate yang berpengalaman. Anda dapat menambahkan parameter tambahan untuk kasus ini: tingkat hunian (yaitu, berapa lama properti kosong) dan biaya operasi (seperti pemeliharaan, asuransi, dan utilitas).

Penting untuk diingat bahwa biaya operasional tidak termasuk pembayaran hipotek, depresiasi, atau pajak penghasilan. Oleh karena itu, penghasilan bersih adalah jumlah yang Anda hasilkan sebelum membayar pajak penghasilan dan pembayaran utang.

Rumus berikut dapat digunakan untuk menghitung pendapatan bersih Anda:

pendapatan bersih = (100 - biaya operasional) [%] * (100 - tingkat kekosongan) [%] * pendapatan kotor

Kapan waktu terbaik untuk menghitung cap rate? Skenario berikut dapat dibuat: Anda ingin menjual properti Anda. Tidak jelas berapa harga Anda harus menjual properti Anda. Pendapatan operasional bulanan Anda hanya $2.800. Ini setara dengan $33.600 per tahun.

Menanyakan tarif batas adalah cara terbaik untuk mengetahuinya. Informasi ini kemungkinan besar akan disediakan oleh makelar komersial. Mari kita asumsikan bahwa cap rate rata-rata untuk wilayah Anda adalah 9,7%.

Anda dapat menghitung nilai pasar hanya dengan membagi laba bersih dengan tingkat cap Anda untuk menentukan nilai properti.

$33.600 / 9,7% = $33.600 / 0,097 = $346.392

Ini adalah nilai properti Anda. Ini hanya pedoman. Mungkin ada alasan lain untuk menaikkan atau menurunkan harga jual. Ini tempat yang bagus untuk memulai.

Contoh dunia nyata adalah cara terbaik untuk melihat bagaimana tingkat kapitalisasi dapat membantu penilaian properti. Misalkan Anda ingin menjual rumah Anda dan mengetahui bahwa investor membeli properti yang serupa dengan milik Anda dengan tingkat kapitalisasi 10%.

Tingkat topi 10 persen adalah keuntungan 10% atas investasi. Misalnya, 1000 dolar dapat menghasilkan 100 dolar. Ini adalah pengembalian investasi 10 persen. Sangat mudah untuk melihat cara kerjanya:

Tingkat pengembalian = keuntungan $100 / investasi $1000 = 10%

Hal ini dapat dilihat dalam konteks investasi properti:

Cap rate = pendapatan bersih tahunan / nilai properti

Berapa nilai investasi jika ada pendapatan bersih $12.000 per tahun setelah Anda menerima sewa bulanan $1.000? (atau jika rumah Anda akan disewakan)

Nomor ini mungkin sudah diketahui. Namun, untuk melihatnya dengan ekspresi matematis kita harus memodifikasi rumusnya.

Nilai properti = pendapatan bersih tahunan / cap rate

Nilai properti = $12.000 / 0,1 = $120.000

Ini berarti rumah Anda bernilai $120,000

Sekarang setelah Anda mengetahui lebih banyak tentang penilaian properti berdasarkan cap rate, mari kita lihat apa yang terjadi jika pasar realty lokal berubah.

Mari kita ambil contoh: Bayangkan Airbnb dan ekonomi berbagi semakin populer dan lebih banyak orang mengunjungi daerah Anda. Anda memutuskan untuk menjadikan ini peluang bisnis dan menyewa kamar Anda untuk periode yang lebih singkat dengan harga sewa yang lebih tinggi. Total pendapatan Anda untuk tahun ini naik dari $12.000 - $15.000. Dalam skenario ini, apa yang terjadi dengan nilai properti Anda?

Nilai = $15.000 / 0,1

Nilai perkiraan rumah Anda naik hingga $ 150.000.

Ini adalah contoh sederhana: Semakin tinggi permintaan, semakin banyak. Apa yang terjadi jika tingkat kapitalisasi berubah? Anda juga dapat mempelajari tentang masalah seperti itu di bagian di bawah ini.

Perubahan suku bunga adalah salah satu faktor eksternal yang paling umum yang dapat mempengaruhi lingkungan bisnis. Mari kita ambil contoh, menaikkan suku bunga. Investor mungkin menemukan investasi lain, seperti obligasi korporasi, yang secara langsung terkait dengan suku bunga lebih menarik daripada pembelian properti. Investor tidak menginginkan tingkat pengembalian 10% lagi. Mereka membutuhkan tingkat topi 12 persen untuk investasi real estat.

Nilai = $12.000 / 0,12 = $100.000

Seperti yang Anda lihat, ketika suku bunga meningkat, rumah Anda menjadi kurang berharga. Mengapa? Investor harus membayar lebih sedikit untuk mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi atas investasi mereka.

Mari kita bayangkan sebaliknya: Apa yang terjadi ketika tingkat bunga turun. Tingkat topi turun, dan harga rumah Anda naik.

Apa intinya? Tingkat kapitalisasi dapat berdampak pada nilai properti, bahkan jika harga sewa tidak terpengaruh.

Impian orang Amerika untuk memiliki rumah sudah lama. Tidak mengherankan bahwa sektor perumahan AS USD menerima porsi yang signifikan dari PDB. Artinya, banyak orang yang mencoba mengambil untung dari kenaikan harga rumah. Pasar real estat didukung oleh pembeli rumah biasa, bankir, investor, dan politisi. Sejak awal 2000-an, ketika pembelian rumah merupakan pilihan investasi yang populer, keterlibatan kolektif di pasar perumahan AS menjadi sangat tegas. Krisis keuangan tahun 2008 adalah akibat dari spekulasi yang terlalu lama di pasar real estat.

Untuk memperkirakan biaya properti Anda, Anda perlu mengetahui tarif batas untuk area di mana Anda ingin membeli rumah. Untuk mendapatkan data terbaik, Anda dapat berkonsultasi dengan layanan independen, seperti pialang komersial atau penilai.

Jika Anda ingin membeli rumah atau apartemen, kemungkinan besar ada banyak penawaran yang tersedia. Anda dapat menghemat waktu dengan cepat menyingkirkan hal-hal yang tidak sepadan dengan waktu Anda.

Perlu dicatat bahwa tingkat kapitalisasi historis adalah antara 8-12 persen. Ini mungkin pedoman yang berguna. Anda dapat menggunakan tarif batas 10% untuk penyaringan dasar. Ini adalah aturan praktis yang baik. Yang Anda butuhkan hanyalah nol untuk meningkatkan potensi pendapatan bersih.

Meskipun ini bukan cara terbaik untuk membuat keputusan, ini dapat membantu Anda mendapatkan ide bagus tentang penawaran potensial dan apakah perlu meluangkan waktu untuk membaca detailnya. Jika Anda melihat sebuah flat yang dijual seharga 500.000 Dolar dan mengetahui bahwa harga sewa di daerah itu kira-kira 1.000 dolar per bulan (atau 12.000 dolar per tahun), Anda akan tahu bahwa lebih baik untuk memindahkannya (seharusnya sekitar $120.000) .

Ada tiga cara untuk menilai properti, yang semuanya bergantung pada perbandingan.

1. Teknik perbandingan penjualan

Estimasi didasarkan pada properti serupa yang ada di pasar.

2. Metode untuk mengganti barang yang hilang atau rusak

Pendekatan ini menggunakan pedoman berikut: Perkirakan biaya untuk membangun properti serupa, dengan mempertimbangkan nilai tanah dan tingkat penyusutan.

3. Teknik pendapatan

Teknik pendapatan digunakan untuk mengevaluasi properti berdasarkan aliran pendapatannya. Teknik ini berfokus pada memperkirakan potensi properti untuk menghasilkan manfaat ekonomi selama masa pakainya.

Banyak rasio keuangan dapat membantu Anda membuat keputusan yang tepat saat membeli atau menjual properti. Rasio kapitalisasi adalah yang paling umum, tetapi ada rasio keuangan lain yang juga dapat membantu.

Tingkat kapitalisasi bukan satu-satunya rasio yang penting. Berikut empat lainnya:

Rasio di atas memperhitungkan dimensi keuangan tambahan dari investasi properti dan merupakan pelengkap yang berguna untuk tingkat kapitalisasi.

Meskipun tingkat kapitalisasi adalah alat yang berguna dalam evaluasi properti, menggunakannya sendiri atau salah dapat menyebabkan masalah serius dalam pengambilan keputusan Anda. Cap rate tidak memperhitungkan pembayaran utang, tidak seperti rasio terkait utang lainnya. Rasio investasi cash-on-cash adalah pedoman yang baik, karena pinjaman hipotek sering digunakan untuk membiayai pembelian rumah.

Ada juga kasus di mana tarif batas tidak berlaku. Cap rate tidak berlaku untuk investasi properti jangka pendek. Jenis investasi ini tidak menghasilkan sewa.

Seperti yang ditunjukkan, lingkungan suku bunga dapat berdampak pada suku bunga topi. Ini dapat dianggap sebagai kekuatan eksternal, dan tidak didorong oleh pasar real estat, tetapi dipengaruhi oleh Kebijakan Moneter Federal Reserve. Tingkat kebijakan tetap pada level nol selama bertahun-tahun setelah krisis keuangan 2008. Hal ini menyebabkan suku bunga lainnya didorong ke kisaran yang sangat rendah. Cap rate turun, yang menyebabkan pertumbuhan harga rumah di New York City dan San Francisco, memberikan referensi cepat untuk evaluasi properti dengan menggunakan cap rate dengan benar. Asumsikan Anda memiliki pemahaman yang baik tentang lingkungan suku bunga saat ini serta arah kebijakan moneter. Anda kemudian dapat menentukan tingkat cap terbaik untuk digunakan.

Tingkat cap yang baik adalah antara 4-12%. Namun, itu tergantung pada toleransi Anda terhadap risiko di mana Anda merasa paling nyaman. Risiko yang lebih tinggi berarti imbalan yang lebih tinggi. Oleh karena itu, tingkat topi yang lebih tinggi lebih baik daripada yang lebih rendah. Namun, tingkat topi yang lebih rendah harus kurang dari 4%.

Cap Rate tidak termasuk hipotek. Ini memungkinkan Anda untuk secara akurat mengevaluasi laba atas investasi Anda dan membantu Anda menemukan kesepakatan terbaik. Anda dapat menghitung hasil leverage dengan memasukkan hipotek Anda.

Ya, suku bunga naik dengan suku bunga topi. Ini karena Anda memiliki lebih banyak uang untuk diinvestasikan dalam obligasi pemerintah, itu menjadi lebih menarik, dan meningkatkan risiko berinvestasi di tempat lain.

Caprate 7,5 berarti Anda dapat mengharapkan pendapatan bersih tahunan 7,5% dari investasi atau properti Anda. Tarif batas 7,5 berarti bahwa jika properti Anda bernilai $ 150.000, Anda dapat mengharapkan pengembalian tahunan $ 11.250.