Cap Rate Beregner

Kort sagt, afkastet for ejendomsinvestering i fast ejendom er, hvad cap rate betyder. Det er den procentdel af din oprindelige investering, som du vil modtage hvert år.

Forestil dig, at 100.000 $ er den pris, du har betalt for en lejlighed. Lovsatsen er 10 %. Det betyder, at 10 % af din oprindelige investering vil blive returneret hvert år. Du kan se, at dit netto cash flow efter ti år vil lig med nul. Det betyder, at du begynder at tjene penge fra det ellevte år.

Det er nemt selv at beregne cap rate formlen ved at følge beskrivelsen. Cap-satsen er simpelthen forholdet mellem nettodriftsindkomst (NOI) og ejendomsværdi.

cap rate = nettodriftsindtægt / ejendomsværdi

Dette forhold er med andre ord en enkel måde at bestemme forholdet mellem en ejendoms afkast og pris.

Forestil dig, at du er en erfaren ejendomsinvestor. Du kan tilføje yderligere parametre til denne sag: belægningsprocenten (det vil sige, hvor længe ejendommen er ubeboet) og driftsomkostningerne (såsom vedligeholdelse, forsikring og forsyningsselskaber).

Vigtigt at huske, at driftsudgifter ikke inkluderer betalinger på realkreditlån, afskrivninger eller indkomstskatter. Derfor er nettoindkomst det beløb, du tjener, før du betaler indkomstskat og gældsservice.

Følgende formel kan bruges til at beregne din nettoindkomst:

nettoindtægt = (100 - driftsudgifter) [%] * (100 - tomgang) [%] * bruttoindkomst

Hvad er det bedste tidspunkt at beregne cap rate? Følgende scenarie kunne oprettes: Du ønsker at sælge din ejendom. Det fremgår ikke, hvilken pris du skal sælge din ejendom til. Din månedlige driftsindkomst er kun $2.800. Det svarer til $33.600 om året.

At spørge rundt om loftssatserne er den bedste måde at finde ud af. Disse oplysninger vil højst sandsynligt blive leveret af en kommerciel ejendomsmægler. Lad os antage, at den gennemsnitlige grænseværdi for dit område er 9,7 %.

Du kan beregne markedsværdien ved blot at dividere nettoindkomsten med din cap rate for at bestemme ejendommens værdi.

33.600 USD / 9,7 % = 33.600 USD / 0,097 = 346.392 USD

Dette er din ejendoms værdi. Dette er kun en rettesnor. Der kan være andre grunde til at hæve eller sænke salgsprisen. Dette er et godt sted at starte.

Et eksempel fra den virkelige verden er den bedste måde at se, hvordan kapitaliseringssatser kan hjælpe med ejendomsvurderingen. Lad os antage, at du ønsker at sælge dit hus og finde ud af, at investorer køber ejendomme, der ligner din, til en kapitaliseringsrate på 10 %.

En 10 procent cap rate er en 10% fortjeneste på investeringen. For eksempel kan 1000 dollars give 100 dollars. Dette er et investeringsafkast på 10 procent. Det er nemt at se, hvordan det virker:

Rate on return = $100 profit / $1000 investering = 10%

Dette kan ses i sammenhæng med ejendomsinvestering:

Cap rate = årlig nettoindkomst / værdi af ejendommen

Hvad er en investering værd, hvis der er en nettoindkomst på $12.000 om året, efter du har modtaget $1.000 månedlig husleje? (eller hvis dit hus skulle lejes ud)

Dette tal er sandsynligvis allerede kendt. Men for at se det med et matematisk udtryk, skal vi ændre formlen.

Ejendommens værdi = årlig nettoindkomst/loftsats

Ejendommens værdi = $12.000 / 0,1 = $120.000

Det betyder, at dit hus er $120.000 værd

Nu hvor du ved mere om ejendomsvurdering efter cap rate, lad os se på, hvad der sker, hvis det lokale ejendomsmarked ændrer sig.

Lad os tage et eksempel: Forestil dig, at Airbnb og deleøkonomien vinder popularitet, og at flere mennesker besøger dit område. Du beslutter dig for at gøre dette til en forretningsmulighed og leje dine værelser i kortere perioder til en højere husleje. Din samlede indkomst for året stiger fra $12.000 - $15.000. Hvad sker der i dette scenarie med værdien af din ejendom?

Værdi = 15.000 USD / 0,1

Dit hus anslåede værdi stiger op til $150.000.

Dette er et simpelt eksempel: Jo højere efterspørgsel, jo mere. Hvad sker der, hvis kapitaliseringsraten ændres? Du kan også lære om et sådant problem i afsnittet nedenfor.

En renteændring er en af de mest almindelige eksterne faktorer, der kan påvirke forretningsmiljøet. Lad os tage for eksempel stigende renter. Investorer kan finde andre investeringer, såsom virksomhedsobligationer, der er direkte bundet til renter, mere tiltalende end ejendomskøb. Investorer ønsker ikke længere et afkast på 10 %. De har brug for et loft på 12 procent for ejendomsinvesteringer.

Værdi = 12.000 USD / 0,12 = 100.000 USD

Som du kan se, blev din bolig mindre værd, da renten steg. Hvorfor? Investorer skal betale mindre for at få et højere afkast af deres investering.

Lad os forestille os det modsatte: Hvad sker der, når renten falder. Cap-renten falder, og dine boligpriser stiger.

Hvad er bundlinjen? Kapitaliseringskursen kan have betydning for ejendommens værdi, selvom lejepriserne ikke påvirkes.

Den amerikanske drøm om at eje et hjem har længe været en drøm. Det er ingen overraskelse, at den amerikanske USD boligsektor modtager en betydelig del af BNP. Det betyder, at mange mennesker forsøger at tjene på stigende boligpriser. Ejendomsmarkedet er understøttet af almindelige boligkøbere, bankfolk, investorer og politikere. Siden begyndelsen af 2000'erne, hvor køb af et hus var en populær investeringsmulighed, blev det kollektive engagement på det amerikanske boligmarked særlig resolut. Finanskrisen i 2008 var resultatet af en længere periode med overivrig spekulation på ejendomsmarkedet.

For at estimere prisen på din ejendom skal du kende taksterne for det område, hvor du ønsker at købe huset. For at få de bedste data kan du konsultere uafhængige tjenester, såsom kommercielle mæglere eller vurderingsmænd.

Hvis du ønsker at købe et hus eller lejlighed, er der sandsynligvis mange tilbud tilgængelige. Du kan spare tid ved hurtigt at luge ud i dem, der ikke er din tid værd.

Det er værd at bemærke, at de historiske lofter lå på mellem 8-12 procent. Dette kan være en nyttig retningslinje. Du kan bruge et loft på 10 % til grundlæggende screening. Dette er en god tommelfingerregel. Alt du behøver er et nul for at øge den potentielle nettoindkomst.

Selvom det ikke er den bedste måde at træffe en beslutning på, kan det hjælpe dig med at få en god idé om det potentielle tilbud, og om det er værd at tage sig tid til at læse detaljerne. Hvis du ser en lejlighed, der er til salg for 500.000 dollars og ved, at huslejen i det område er cirka 1.000 dollars om måneden (eller 12.000 dollars om året), vil du vide, at det er bedre at flytte den videre (bør være omkring $120.000) .

Der er tre måder at værdiansætte ejendom på, som alle er afhængige af sammenligning.

1. Salgssammenligningsteknikker

Vurderingen er baseret på lignende egenskaber, der er på markedet.

2. Metoder til at erstatte mistede eller beskadigede genstande

Denne tilgang bruger følgende retningslinje: Estimer omkostningerne ved at opføre en lignende ejendom under hensyntagen til grundværdier og afskrivningssatser.

3. Indkomstteknikker

Indkomstteknikker bruges til at vurdere ejendomme baseret på deres indkomststrømme. Denne teknik fokuserer på at estimere ejendommens potentiale til at generere økonomiske fordele i løbet af dens levetid.

Mange økonomiske nøgletal kan hjælpe dig med at træffe den rigtige beslutning, når du køber eller sælger en ejendom. Kapitaliseringsforholdet er det mest almindelige, men der er andre økonomiske nøgletal, der også kan være nyttige.

Kapitaliseringsgraden er ikke det eneste vigtige forhold. Her er de fire andre:

Ovenstående nøgletal tager højde for yderligere økonomiske dimensioner af ejendomsinvesteringer og er nyttige supplementer til loftssatsen.

Mens kapitaliseringsrenten er et nyttigt værktøj til ejendomsvurdering, kan brug af den alene eller forkert forårsage alvorlige problemer i din beslutningstagning. Cap-satsen tager ikke højde for gældsbetaling i modsætning til andre gældsrelaterede nøgletal. Et cash-on-cash investeringsforhold er en god rettesnor, da realkreditlån ofte bruges til at finansiere boligkøb.

Der er også tilfælde, hvor loftssatsen ikke er gældende. Cap-satsen gælder ikke for kortsigtede ejendomsinvesteringer. Disse typer af investeringer genererer ikke husleje.

Som vist kan rentemiljøet have en indvirkning på loftssatserne. Dette kan betragtes som en ekstern kraft og ikke drevet af ejendomsmarkederne, men påvirket af Federal Reserves pengepolitik. Styringsrenten forblev på nulniveau i mange år efter finanskrisen i 2008. Dette førte til, at andre renter blev skubbet ind i usædvanligt lave intervaller. Cap rates faldt, hvilket førte til boligprisvækst i New York City og San Francisco, hvilket giver en hurtig reference til ejendomsevaluering ved korrekt at bruge loftssatser. Antag, at du har en god forståelse af det aktuelle rentemiljø samt retningen af pengepolitikken. Du kan derefter bestemme den bedste grænseværdi at bruge.

En god cap rate er mellem 4-12%. Det afhænger dog af din risikotolerance, hvor du er bedst tilpas. Højere risiko betyder en højere belønning. Derfor er en højere cap rate bedre end en lavere. En lavere cap rate bør dog være mindre end 4 %.

Cap-renten inkluderer ikke realkreditlånet. Dette giver dig mulighed for nøjagtigt at evaluere afkastet af din investering og hjælpe dig med at finde den bedste handel. Du kan beregne det løftede afkast ved at inkludere dit realkreditlån.

Ja, renten stiger med loftsrenten. Det skyldes, at efterhånden som du har flere penge at investere i statsobligationer, bliver det mere tiltalende og øger risikoen for at investere andre steder.

En 7,5 caprate betyder, at du kan forvente en 7,5% årlig nettoindkomst fra din investering eller ejendom. En 7,5 cap rate betyder, at hvis din ejendom er værd $150.000, kan du forvente et $11.250 årligt afkast.